第五章房地产项目控制系统

第五章房地产项目控制系统第一节房地产项目控制系统的概述1、简述房地产项目控制的含义与作用？答：房地产项目的控制是指为了房地产项目计划的顺利实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。其作用是确保项目按预定的计划实施，确保项目总体目标的圆满实现。其具体作用如下：（1）贯彻计划意图。（2）补充计划的不足。（3）与其他管理职能一起构成一个完整系统。2、简述房地产项目控制的对象？答：对房地产项目要进行系统的、综合的控制，形成一个由总体到细节的严密的、多维的控制。其中，控制的对象主要包括以下几种。（1）房地产项目结构各层次的单元。包括单元工程、单位工程、分部与分项工程等。（2）房地产项目的各个生产要素。包括劳动力、材料、设备、现场和费用等。（3）房地产项目管理任务的各个方面。如成本、质量、工期和合同等。（4）房地产项目实施过程中的程序、安全和稳定性等。3、简述房地产项目控制的主要内容？答：房地产项目控制包括的内容极其丰富，在我国人们通常将之归纳为“三控制、两管理、一协调”，即工期（进度）控制、成本（投资）控制、质量控制、合同管理、安全管理和组织协调，这是由项目管理的三大目标引申出来的。当然，随着社会和市场经济的发展，风险和信息管理也变得十分重要。第二节房地产项目进度控制1、简述项目进度控制的概念？答：房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原来的计划，直到工程竣工、交付使用。项目进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，房地产项目进度控制的主要内容是对建设工期的控制。项目的进度控制在房地产项目建设中与质量控制、投资控制一样具有同等重要的地位，它们之间相互依赖、相互制约。加快进度需要增加投资，项目提前完工有可能提高经济效益，但进度加快有可能影响工作质量，质量管理严格有可能影响工程进度。房地产项目控制的主要工作就是对进度、质量和投资进行综合考虑，处理好他们之间的关系，以提高项目建设的综合效益。2、简述项目进度控制的范围？答：项目进度控制的范围包括以下几个方面：（1）项目的各个阶段。（2）项目的各个组成部分。（3）项目的所有工作。（4）影响进度的各项因素。3、简述房地产项目进度控制的主要任务？答：房地产项目进度控制的主要任务包括设计前的准备阶段进度控制、设计阶段的进度控制和施工阶段的进度控制。（一）设计前的准备阶段进度控制的主要任务。包括：（1）确定项目总目标；（2）编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件的调研和分析等。（二）设计阶段进度控制的任务。包括：（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制起执行；（2）编制详细的出图计划，并控制执行。（三）施工阶段进度控制的任务。包括：（1）编制施工总进度计划，并控制起执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制起执行。4、简述房地产项目进度控制的方法与措施？答：房地产项目进度控制的主要方法有：（1）关键线路法。关键线路法是进行进度安排的最常采用的网络技术之一。利用这一技术可直观地表示出所有工作的顺序及相互之间的依赖关系，能够将各种分散而繁杂的数据加工处理成项目管理所需的信息，便于管理人员进行时间、人力、物力和财力等资源的分析和配置。（2）计划评审技术。计划评审技术也是进行项目进度控制的方法，这种技术在安排和表示进度的形式方面和关键线路法差不多，但基础资料收集的难度及处理资料的复杂程度要比关键线路高得多。（3）管理技术方法。进度控制的管理技术方法是指规划、控制和协调。房地产项目进度控制的主要措施有：（1）组织措施。落实项目管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责分工；进行项目分解，并建立编码体系；确保进度，协调工作制度等。（2）技术措施。尽可能选用新技术、新工艺和新材料，调整工作之间的逻辑关系，缩短持续时间。（3）合同措施。合同措施是以合同形式来确保工期进度的实现，如签订分包合同、分析合同工期、协调合同工期与计划的关系、进行工期延长索赔等。（4）经济措施。经济措施是指实现进度计划的资金保证措施，如经济承包责任制、奖惩手段等。（5）信息管理措施。监理检测、分析、调整和反馈系统，通过计划进度与实际进度的动态比较，提供进度比较信息实现连续的、动态的全过程进度控制。5、简述项目进度拖延原因及解决措施。答：常见的进度拖延原因有以下几个：（一）工期及相关计划的失误。项目计划失误是常见现象，其原因如下：（1）项目外部环境的变化和资源的不足，造成风险的难以预测。（2）项目计划人员本身能力的限制或计划制定者把计划安排得过于乐观。（3）计划时忘记（遗漏）部分必须的功能或工作。（4）相关的实施工作量增加，造成计划值（如计划工作量、持续时间等）的不足。（5）在现代房地产项目的建设中，上层系统常常提出过紧的工期要求，是承包商、设计单位和供应商的工期太紧，有的业主为了缩短工期，甚至常常压缩项目的前期准备时间。（二）边界条件的变化。（1）工作量的变化。（2）外界对项目新的要求或限制。（3）环境条件的变化。（4）发生不可抗力事件。（三）管理过程中的失误。（1）计划部门与实施部门之间、总承包商与分包商之间、业主与承包商之间缺少沟通。（2）项目实施者缺乏工期意识。（3）项目参与单位各个活动之间的逻辑关系没有清楚地了解、下达任务时没有作详细的解释、对活动必要的前提条件准备不足、各单位之间缺少协调和信息沟通等，都会使工作、资源供应出现脱节，造成工期延误。（4）业主没有集中资金的供应，拖欠工程款、或业主的材料、设备供应不及时。在房地产项目进度控制的过程中，对已产生的进度拖延可采取如下措施：一是采取积极的措施赶工，以弥补或部分弥补已经产生的拖延；二是不采取特别的措施，在目前进度状态的基础上，仍按照原计划安排后期工作。对于第一种基本策略，在实际项目实施过程中经常采用如下赶工措施：（1）增加资源投入。（2）重新分批资源。（3）减少工作范围。（4）提高劳动效率和劳动生产率。（5）经部分任务转移。（6）改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系。（7）修改实施方案。第三节房地产项目成本控制1、简述房地产项目的构成？答：房地产项目成本是指项目在开发建设和销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。开发成本是房地产项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施费用和开发间接费用等；而销售成本则是指在房屋销售过程中发生的费用。２、简述房地产项目成本控制的特点？答：房地产项目的成本控制具有以下特点：（1）成本控制的综合性。（2）成本控制的全面性。（3）成本控制的微观性。3、简述房地产项目成本控制的原则？答：（1）设置科学的成本控制目标。（2）设计阶段的投资控制是重点。（3）变被动控制为主动控制。（4）采取经济与技术结合的成本控制手段。4、简述房地产项目成本控制的内容？答：（1）项目策划阶段的成本控制。（2）设计阶段的成本控制。（3）发包、施工阶段的成本控制。（4）项目销售阶段的成本控制。5、简述成本超支的原因？答：成本超支的原因可以按照具体超支的成本对象进行分析，其原因主要有以下几方面。（1）原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采用了低价策略。（2）工程范围的增加、设计的修改、功能和建筑质量标准的提高，以及工作量大幅度增加等造成项目成本的超支。（3）外部原因。包括来自业主或是上级主管部门的干预、阴雨天气、物价上涨及不可抗力事件等。（4）实施管理中的问题。6、简述降低房地产项目成本的措施？答：（1）寻找更好、更省的、效率更高的技术方案，采用符合规范而成本较低的原材料。（2）购买部分产品和构件，而不是采用完全由自己生产的产品。（3）重新选择合宜的供应商，但也伴随着供应风险，而且重新选择供应商需要一定的时间。（4）改变实施过程，在符合项目或合同要求的前提下改变项目工程的质量标准。（5）删去部分工作，减少工作量、作业范围，降低工作要求，但这可能会损害到工程的最终功能，降低项目工程质量。（6）变更项目的工程范围。（7）在特殊的情况下，可采取索赔方式来弥补费用超支。第四节房地产项目质量控制1、简述房地产项目质量的含义？答：房地产开发项目质量是由项目范围内的所有单项工程那个质量及其他工程质量构成的，包括设计质量、建筑工程质量、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这些单向质量构成了项目质量系统。项目质量除必须符合有关规范、标准、法规的要求外，还必须满足建设工程合同条款的有关规定，建设工程合同是进行质量控制的主要依据。2、简述房地产项目质量控制的特点？答：（1）影响因素多。（2）质量波动大。（3）质量变异大。（4）质量隐蔽性。（5）终检局限大。3、房地产项目质量控制的主要内容？答：（1）前期策划阶段。在前期策划阶段，房地产项目质量控制的主要任务是确定质量目标；（2）设计阶段。在设计阶段，质量控制的主要任务是设计质量控制和实施方案的质量控制；（3）实施阶段。在实施阶段，质量控制的主要任务包括材料和设备的控制、工艺质量控制、施工工序质量控制、工程过程质量监督及隐蔽工程验收等；（4）竣工验收阶段。在竣工验收阶段，质量控制的目的主要任务包括工程验收交付的质量控制；（5）项目产品的销售及后期服务阶段。在项目产品的销售及后期服务阶段，质量控制的主要任务则是建立质量档案和对运行质量的监督管理等。按照实际工作的统计，各个阶段的质量控制对最终的产品质量的影响程度是不一样的，设计阶段的质量控制对产品质量的影响程度大，约占40%；施工阶段的质量控制约占30%左右。4、简述项目设计质量要求的确定？答：项目质量的要求是为项目的总目标服务的。对于房地产项目而言，质量标准的制定通常是在决策阶段提出，在设计阶段逐步具体化的，通常按如下过程进行。（1）业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求。（2）各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能和质量的要求。（3）影响设计质量标准的重要因素之一是投资的限额及其分配。5、简述设计工作中质量控制的内容？答：（1）分阶段进行审查。对阶段性的设计成果应审批签章，在进行更深入的设计，否则无效。无论是国内还是国外，设计都十分阶段进行的，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须经过一定的权力部门审批。作为继续设计的依据，这是一个重要的控制手段。（2）委托专家审查。（3）多方案对比选择。从项目全面控制的角度出发，可以采取以下的措施来优化设计目标：①采用设计招标。在中标前审查方案，对比多家方案，这样定下一个设计单位就等于选择了一个好的方案。②采取奖励措施。鼓励设计单位进行设计方案优化，将由优化所降低的费用取一部分作为对设计单位的奖励。③请科研单位专门对方案进行论证或研究，进行全面技术经济分析，最后选择优化的方案。（4）对设计工作质量进行检查。对设计工作质量的检查，要着重注意以下几个方面。①检查设计工作以及设计文件是否完备，确定设计文件是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解。②设计是否符合规范的要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保和抗震的标准，以及某些质量标准、卫生标准。6、简述施工过程中质量控制的主要途径和方法？答：施工过程中质量控制的具体途径和方法如下：（一）审核有关技术文件、报告或报表。（1）审查施工现场分包单位的资质证明文件，检查其工作质量。（2）审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。（3）审批施工单位提交的施工组织设计方案，控制工程施工质量的技术措施保障。（4）审核施工承包单位提交有关材料、半成品和构配件质量证明文件，确保工程质量有可靠的物质基础。（5）审核施工单位提交的反应施工工序的记录、动态统计资料或管理图表。（6）审核施工单位提交的阶段产品质量证明文件。（7）审批有关设计的变更和设计图纸的修改等，保证设计及施工图纸的质量。（8）审核有关应用新技术、新工艺、新材料和新结构