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5物业管理制度5.1物业管理制度引述5.1.1物业管理的产生每一个物业的所有权人被称为业主。在一般情况下，业主即是自己的物业的管理人，无需法律作特别的安排。即使业主因某种原因不能管理而让别人代管，其法律关系可以通过一般的民事法律规范加以解决和调整，无需专门的物业管理制度。因此，物业管理显然不是针对单独所有的物业而言的。现代物业管理制度产生于两个因素有关：区分所有，社区。（一）区分所有与物业管理现代物业管理产生于业主不仅享有专有空间而且还存在共有和共用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或者相互关联的整体，这种情况称为“区分所有”。区分所有是一种复合型所有权，它既区别于独有，有区别于共有。每个业主对自己特定的空间拥有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地的不可分割，以及其共有部位和设施的存在，使得每一个业主必须负担共有部分的维护。由于业主共同维护和管理就需要协商和谈判，形成共同意志，并且观测贯彻实施各项措施，所有这些不仅有一个组织问题而且还有一个人力、物力、财力问题。显然，既是我们承认个业主对于这些共有部分享有共同所有权，民法上的共有规则难以解决共有部分及整个物业的管理和利用问题。因此，现代物业管理制度是在单个业主所有权及共有权均难以解决的物业管理问题的情况下，产生的一种特殊的法律制度安排。从某种意义上说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要的组成部分或必然结果，二者相伴而生，密不可分。在区分所有的情况下，若没有将各业主组织起来共同解决物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各物业主就就不可能建立共同物业利用的秩序。因此，区分所有产权制度能够很好地实行的前提是具备良好的物业管理制度。当然，单独所有也并不绝对不产生物业管理。在商用楼宇情况下，也许只有一个业主，但使用人（如承租人）可能有许多个，这时，物业的维护和管理一般也是通过专业化、社会化的物业管理企业来完成的。它体现了现代社会分工深化、专业化趋势。因此，一幢物业是否需要物业管理，与其说是看其产权主体多寡，不如说是取决于使用人多少。（二）社区与现代物业管理社区是城市生活最小的单位，其本质上是有一定的人口因生活在一起而形成的生活单位，构成社区的两个要素为：特定范围的居住空间和居住其中的人口。由于共同居住自然会产生各种矛盾，其可能产生于各自所有的建筑物利用问题，也可能产生于共用部分利用和维护问题，还可能产生于相邻关系或共同居住关系。因此，要建立一个物的利用和共同生活的秩序。这种秩序的建立也不宜由政府直接参与形成，一般由业主自己解决，即走自治管理的道路。因此，物业管理制度的本质是社区生活自治管理的反映。因此，现代物业管理制度与区分所有密切相关，但是区分所有不是它的唯一基础，物业管理具有它的社区自治功能。现代社会自治可能最主要物业管理自治上。（三）物业管理的沿革陈信勇《房地产法原理》P358~3595.1.2物业管理制度的本质和基本框架业主自治是物业管理的基础专业化的物业管理企业（受托）的管理服务是物业管理的外在表现我国物业管理法律制度的主要目的规范物业管理活动明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境5.1.3物业管理的概念和法律特征一、定义根据2007年8月26日修订的《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二、基本内涵1、物业管理关系的主体——业主和物业服务企业业主是指物业的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。物业管理的经营人主要是企业。物业服务企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动，具有独立的法人资格的企业。物业服务企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准，又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件（如物业服务企业资质）。2、物业管理关系产生的依据——物业服务合同物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业队伍也进行综合服务管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署，所以该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达业主的要求。三、物业管理的基本内容A.按管理对象可分为两方面：1、物的管理。指对建筑物、基地、附属设施的保护、改良、利用乃至处分等所为的物理管理。原则上仅限于建筑物的共用部分，不包括专有部分。2、人的管理。指对区分所有权人（业主）相邻生活或工作关系所为的社区管理。其管理对象不限于居住或工作于社区的业主的行为，而是凡出入区分所有建筑物的人的行为。管理内容一般包括：对建筑物的不当损毁行为的管理、对建筑物的不当使用行为的管理、对生活或工作妨害行为的管理。B.物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为三大类：1、常规性的公共服务。主要有：①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；②房屋设备、设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。2、针对性的专项服务。①日常生活类；②商业服务类；③文化、教育、卫生、体育类；④金融服务类；⑤经纪代理中介服务；⑥社会福利类。3、委托性的特约服务。第（1）类是最基本的工作，是必须做好的工作。第（2）、（3）类，可根据自身能力和业主的要求，确定其中的具体服务项目和内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为本做好管理与服务工作，并不断拓展广度和深度。四、物业管理的法律特征1、物业管理的基础是业主自治权。业主们因购买了相同一幢或一个小区的物业而聚集在一起，它们之间不仅存在建筑物上的自然联结关系，而且存在契约上的法律联结。自然的和法律上的联结，使楼宇单元房屋的购买人形成了法律上的团体，并因此而具有主体资格。业主团体通过业主大会和业主委员会形成全体业主的遗志，实现自治。物业管理的重大事项应由业主团体决议。这里，建筑物的自然联结,是因为每个业主的物业与其他业主的物业在结构上和功能上连接在一起，不可分离，同时对于各自物业的利用都离不开对共用和公用物的利用。这种连接具有强制性，不宜业主的意志为转移。所谓契约的联结，是个业主在购买各自物业的同时，共同签署了一份公共契约，即业主公约。这份公约使它们之间建立一种法律上的权利义务关系，并因此构成一个业主团体，该团体即成为业主自治的机构。2、物业管理关系是一种民事合同关系。物业管理不同于房地产的行政管理，物业管理虽然也称为“管理”，但实质上并非行政意义上的管理与被管理关系，而是在物业管理企业与业主之间形成的一种平等的民事合同关系。物业管理企业与业主团体签订的物业服务合同，使双方权利义务的基础。3、物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过营利性的企业——专业化的物业管理公司来实现的。物业管理企业为了自身的生存和发展，在提供物业管理服务的同时，必须获得对价，即物业管理活动是有偿的。4、物业管理具有专业性物业管理中的各事项均要求一定的专业技术，否则难以胜任。因此，现代区分所有制下的物业小区不可能靠业主们自己管理，只有依赖专业化的物业管理企业提供管理服务。5.2我国现行物业管理法律制度5.2.1业主及业主大会一、业主及其权利和义务（一）业主1、业主的定义。《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。如上述，业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。2、业主的分类。⑴自然人业主与非自然人业主（包括法人和非法人组织）⑵独立产权业主与共有产权业主。⑶公房业主与私房业主。（二）业主的权利和义务1、业主的权利《物业管理条例》第六条第二款规定了业主在物业管理活动中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。2、业主的义务《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任）（6）法律、法规规定的其他义务。注：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。（《物业管理条例》第四十八条）二、业主大会和业主委员会（一）业主大会1、业主大会的设立和组成按照《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。这里，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2、应由业主共同决定的事项（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3、业主大会的会议形式、表决规则和议事规则⑴会议形式。①业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。②业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。③召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。⑵表决规则。当表决上述7项由业主共同决定的事项时，①决定第（5）、（6）项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。②决定其余5项，应当经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数过半数的业主同意。③业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。⑶议事规则。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。4、业主大会的职责业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。具体地，业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（二）业主委员会1、业主委员会的产生业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当在物业所在地的区、县人民政府房地