第五章房地产企业资金筹集管理

第五章房地产企业资金筹集管理第一节房地产企业筹资概述1.简述房地产企业筹资的分类？答：房地产企业筹资按不同的标准可分为以下几类：（一）按来源的不同分类：（1）权益资金；（2）负债资金。（二）按照筹集资金使用期限的长短分类：（1）短期资金筹资；（2）长期资金筹资。2.简述房地产企业筹资渠道与筹资方式？答：（一）筹资渠道筹资渠道是指企业取得资金的来源或途经，体现着企业所筹集资金的源泉和性质。房地产企业筹资的渠道主要由以下几种：（1）国家财政资金；（2）银行信贷资金；（3）非银行金融机构资金；（4）其他企业单位资金；（5）民间资金；（6）企业内部形成资金；（7）境外资金；（二）筹资方式筹资方式是指企业取得资金的具体方式和形式，体现着不同的经济关系（所有权关系或债权债务关系）。房地产企业的筹资方式，主要有以下几种。（1）吸收直接投资；（2）发行股票；（3）发行债券；（4）银行借款；（5）租赁；（6）商业信用。3.简述房地产企业筹资的原则？答：房地产企业筹资的原则包括：（1）合理确定筹资规模；（2）力求降低筹资成本；（3）讲求资金使用效益；（4）科学防范筹资风险；（5）筹资及时原则。第二节权益资金的筹集1.简述吸收直接投资的概念及吸收直接投资的种类？答：权益资金主要通过吸收直接投资、发行股票、发行股票认证等筹资方式取得。吸收直接投资是指企业按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法人、个人投入资本，形成企业资本金的一种筹资方式。吸收直接投资不以股票为媒介，是非股份制企业筹集主权资本的一种基本方式。吸收直接投资中的出资者都是企业的所有者，它们对企业拥有经营管理权。吸收直接投资方式主要有以下三种类型：（1）吸收国家投资；（2）吸收法人投资；（3）吸收吸收个人投资。2.吸收直接投资的出资方式？答：吸收直接投资中的投资者向企业出资的方式主要有以下四种：（1）货币资金投资；（2）实物投资；（3）工业产权和非专利技术投资；（4）土地使用权投资。3.简述吸收直接投资的优缺点？答：（一）吸收直接投资的优点：（1）有利于增强企业的实力，提高企业的信誉。（2）有利于尽快形成生产能力；（3）有利于降低财务风险。（二）吸收直接投资的缺点：（1）资金成本较高；（2）企业控制权容易分散；（3）产权关系有时不明晰，也不便于产权交易。4.发行股票的概念？答：股票是股份公司为筹集主权资本而发行的有价证券，是股东拥有公司股份的凭证，他代表持股人在公司中拥有的所有权。发行股票是股份企业筹集资本金的基本形式。5.简述股票的分类？【（一）按股东权利和义务的不同分为：（二）按股票票面是否记名分为：（三）按发行对象和上市地区不同，我国股票分为：】答：股票可按不同标准进行分类：（一）按股东权利和义务的不同分为：（1）普通股：普通股票简称普通股，是股利随着股份公司利润的多少及股利政策的松紧而变化的股票。普通股股东享有作为股东的平等权利并负有相应的义务。（2）优先股：优先股股票简称优先股，是相对于普通股而言，其持有者有某些优先权利的股票。（二）按股票票面是否记名分为：（1）记名股。记名股票，是在股票票面上记载股东姓名或名称并计入公司股东名册的一种股票。（2）无记名股。无记名股票，是在股票票面上不记载股东的姓名或名称，也不记入公司的股东名册，只记载其股票数量、编号及发行日期。（三）按发行对象和上市地区不同，我国股票分为：按发行对象和上市地区不同，我国股票分为A股、B股、H股和N股。（1）A股。A股，是供我国境内个人或法人买卖的，以人民币标明票面价值并以人民币认购和交易的股票。B股、H股和N股是专供外国和我国港、澳、台地区的投资者买卖的，以人民币标明面值但以外币认购和交易的股票。其中，B股在深圳、上海上市；H股在香港上市；N股在纽约上市。6.简述股票上市的概念？答：股票上市，是指股份有限公司公开发行股票经批准在证券交易所进行挂牌交易。经批准在证券交易所上市交易的股票成为上市股票，其股份有限公司成为上市公司。7.简述股票上市的有利影响和不利影响？答：（一）股票上市的有利影响：（1）有助于改善财务状况；（2）利用股票收购其他公司，从而扩大公司的规模；（3）利用股票市场客观评价企业；（4）提高公司知名度，吸引更多顾客。（二）股票上市的不利影响：（1）使公司失去隐私权；（2）限制经理人员操作的自由度；（3）公司上市需要很高的费用。8.简述发行认股权证？答：认股权证是由股份公司发行的可认购其股票的买方选择权。它赋予认股权证持有者在特定期间内，以预定的价格购买一定数量的该公司股票。9.简述认股权证的初始价值？答：发行债券的公司，为了降低债券筹资成本，在低利率的债券后常附以认股权证，以吸收投资者。持有人股权证的投资者，可以再特定期间内，以预定的价格购买一定数量的该公司股票。这样认股权证的价值足以抵消债券利率的降低。10.简述认股权证的作用？答：认股权证在筹资的作用具体体现如下：（1）促进债券等其他证券的发行；（2）增加公司的资本实力。11.简述发行认股权证筹资的优缺点？答：（一）发行认股权证筹资的优点：（1）可降低筹资成本；（2）有利于吸引投资者向公司投资；（3）有助于调整资本结构，扩大股权；（二）发行认股权证筹资的缺点：（1）当认股权被行使后，公司的股东数增加，导致分散股东对公司的控制权。（2）在认股权被行使时，若普通股股价高于认股权证约定价格较多，则公司筹资成本较高，会出现实际的的筹资损失。12.简述留存收益筹资的概念？答：留存收益筹资包括以下两条渠道：（1）盈余公积金盈余公积，是指有指定用途的留存净利润，它是公司按照《中华人民共和国公司法》规定从净利润中提取的积累资金，包括法定盈余公积金和任意盈余公积金。（2）未分配利润未分配利润，是指未限定用途的留存净利润。这里有两层含义：一是这部分净利润没有分给公司的股东；二是这部分净利润未指定用途。13.留存收益筹资的优缺点？答：（一）留存收益筹资的优点：（1）资金成本较普通股低；（2）保持普通股股东的控制权；（3）增加公司的信誉。（二）留存收益筹资的缺点：（1）筹资数额有限制；（2）资金使用受到制约。第三节负债资金的筹集1.银行借款的概念？答：银行借款是指企业根据借款合同向银行及其他金融借入的资金。银行借款分为短期借款和长期借款。短期借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的期限在1年以内的借款。长期借款是指企业根据借款合同向银行或非银行金融机构借入的，其现在1年以上的各种类型借款。2.简述短期筹资的优缺点？答：（一）短期筹资的优点：（1）所需时间短、筹资效率高；（2）筹资弹性大，便于灵活安排资金；（二）短期筹资的缺点：（1）筹资风险大；（2）筹资成本高。3.简述长期筹资的优缺点？答：（一）长期筹资的优点：（1）筹资速度快；（2）筹资成本低；（3）借款弹性好。（二）长期筹资缺点：（1）财务风险大；（2）限制条款较多；（3）筹资数额有限。4.简述发行债券的概念？答：公司债券是公司制企业为筹集资金而发行的，约定在一定期限内向债权人还本付息的有价证券。在我国，非公司制企业发行的债券称为企业债券。发行债券是企业筹集资金的一种重要形式。5.简述公司债券的种类？【（一）按公司债券是否记名分为：（二）按有无抵押担保，债券可分为：】答：公司债券的种类恨多，按不同的标准由不同的分类：（一）按公司债券是否记名分为：（１）记名债券。记名债券，是指在债券票面上注明债权人姓名或名称，同时在发行公司的债权人名册上进行登记的债券。（２）无记名债券。无记名债券，是指票面未注明债权人姓名或名称，也不用在债权人名册上登记债权人姓名或名称的债券。（二）按有无抵押担保，债券可分为：（1）信用债券。信用债券又称无担保债券，是指发行公司没有抵押品担保，完全凭信用发行的债券。（2）抵押债券。抵押债券又称担保债券，是指发行公司可以特定财产作为担保品发行的债券。6.简述债券发行价格的确定？答：公司发行债券时，若市场利率与债券票面利率不一致，就要计算确定债券的发行价格，以调节债券购销双方的利益。公司债券的发行价格通常有3中，即：（1）等价发行。等价发行又叫面值发行，是指债券按面值出售；（2）溢价发行。溢价发行是指按高于债券面值的价格出售；（3）折价发行。折价发行是指以低于债券面值的价格出售。7.简述债券筹资的优缺点？答：（一）债券筹资的优点：（1）资金成本较低；（2）不会分散企业控制权；（3）具有财务杠杆作用；（4）便于调整资本结构；（二）债券筹资的缺点：（1）筹资风险高；（2）限制条件多；（3）筹资额有限。8.简述融资租赁的概念？答：融资租赁又称财产租赁、资本租赁，是由租金公司按照承租企业的要求融资购买设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给承租企业使用的信用性业务。9.简述融资租赁特点？答：融资租赁主要特点如下：（1）承租人必须向出租人提出正式申请，然后由出租人融资购进设备再租给用户使用。（2）租期较长。融资租赁的租期一般为租赁财产寿命的一半以上。（3）租赁合同比较稳定，不能中途随意取消。（4）出租人仍然保留租赁资产的所有权，但与租赁资产有关的全部风险和报酬实质上已经转移。（5）融资租赁的租金通常包括出租人支付租赁设备的买价、利息费用和手续费用。（6）租赁期满，承租人有优先选择廉价购买租赁资产的权利，或采取续租方式，或将租赁资产退还出租人。10.简述融资租赁的形式？答：融资租赁有以下三种形式：（1）直接租赁。（2）售后租后。售后租回是指企业根据协议，将某资产卖给出租人，再将其租回使用并按期向出租人支付租金的一种租赁形式。（3）杠杆租赁。杠杆租赁方式涉及承租人、出租人和资金出借者三方当事人。在此方式中，出租人只出购买资产所需的部分资金作为自己的投资；另外以该资产作为担保向资金出借者借入其余资金。因此，出租人既是出租人又是借款人，同时拥有对资产的所有权，既收取租金又要偿付债务。11.简述融资租赁租金的计算方法？答：目前融资租赁实务中，大多采用平均分摊法和等额年金法。（1）平均分摊法。这种方法是指承租人将应付的租金（包括设备成本、利息费用和手续费）在租赁期内平均计算的一种方法。这种方法计算简单，但没有充分考虑时间价值因素。其计算公式如下：A＝[(P－S)＋I＋F]/N式中：A——每次支付的租金；P——租赁设备的购置成本；S——租赁设备预计残值；I——租赁期间的利息费用；F——租赁期间的手续费用；N——租赁期限。例如：某开发企业向机械设备租赁公司租赁大型吊机一台，价值40万元。租赁期为5年，预计租赁期满设备的残值为5万元（归租赁公司所有）。年利率5%，租赁手续粉率为设备价值的2.5%。每年末支付一次租金。该设备没年末应支付的租金为：A＝｛（40－5）＋[40×(1＋5%)5－40]＋40×2.5%｝/5＝9.41(万元）（2）等额年金法。等额年金法是指运用年金现值的计算原理计算每其应付租金的方法。其计算公司为：Ａ＝Pi＋Pi/[(1＋i)n－1]12.融资租赁的优缺点？答：（一）融资租赁的优点：（1）融资速度快；（2）可给承租企业提供追加的资金来源；（3）限制条款少；（4）设备淘汰风险小；（5）到期还本负担轻。（6）税收负担轻。（二）融资租赁缺点：融资租赁的最主要缺点是资金成本较高。13.简述商业信用的概念？答：商业信用是指商品交易中以延期付款或延期交货进行购销活动而形成的借贷关系，是企业之间的一种直接信用行为。14.简述商业性用的形式？答：企业利用商业信用筹资的具体形式，通常有以下三种：（１）应付账款。应付账款是企业购买货物暂未付款而对卖方的欠账，即卖方允许买方在购货后一定时期内支付货款的形式。（２）应付票据。应付票据是企业进行延期付款商品交易时以书面形式开具的载明债务人有义务按规定期限向债权人无条件支付一定金额的凭证，它是以票据取代无任何凭证的信用贷款。（３）预收账款。预收账款是卖方正式在交付货物之前向买方预先收取部分或全部货款的信用形式。15.信用租赁的优缺点？答：（一）信用租赁的优点：（1）方便；（2）及时；（3）限制条件少；（4）筹资免费；（5）弹性大。（