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第五节评估案例7.3.1城市经营性土地拆迁补偿的估价方法目前我国城市拆迁的评估方法一般采用房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法，即房地合一的估价法。由于房地分离难度较大，不易把握土地和房屋的单独价格和总价。另一方面，分离补偿可能导致拆迁执法主体混乱，不利于解决纠纷。但是，房价合一的估价方法在实践过程中难以显化土地资产，不利于保护被拆迁人的权益。因此，科学合理的拆迁评估方法是将房、地分离估价。首先，房地产价值巨大的特性要求房地产分离估价，土地和建筑物单价高、总价大，只有房地分离估价才能真实显示其价值。尽管房地分离估价在操作中工作量大于房地合一估价，但房地分离估价有利于区分不同类型、用途、区位、年限的土地使用权价格，补偿中只有显化地价才能评估出公平的价格。其次，对于平房，建筑面积小于或等于土地面积，对于楼房，建筑面积往往大于土地面积；高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，如果不采取房地分离估价，房地产总价是等于房地产单价乘以建筑面积还是土地面积呢？最后，按份共有的平房所有人和楼房的众多产权单位必须明确其所有的建筑物所分摊的土地面积。某人拥有一套建筑面积1000m2的10层楼房中的一套100m2房屋，拆迁时建筑物的补偿价格容易确定，但土地该如何补偿呢？如果不采取房地分离补偿，该如何确定其补偿价？因此，建筑物多个所有者按份共有整块土地使用权要求房地分离补偿。土地占有份额的确定和地价的分摊在有协议时按协议处理；无协议时，各层用途相同且价格差异不大的建筑物可按建筑面积分摊，各个产权单位的房地单价有差异但是差异不大时可按房地价值分摊，更为合理的方法是按土地价值分摊。房地分离估价有利于体现土地价值，也有利于减少拆迁纠纷，而且一旦纠纷发生，可依据相关法律依法进行裁决。因此，城市经营性拆迁宜采用房地产分离估价的原则进行。7.3.2房、地合一拆迁补偿模型房地合一的拆迁补偿模型是目前城市经营性拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，与房屋设施补偿、装修补偿一起构成了城市拆迁补偿的计算公式，即：拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费①同地段同用途新建商品房交易平均价格的确定：1）市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在城市拆迁过程中，根据评估时点同地段同用途新建商品房的市场价格进行加权平均，其中同地段是指与被拆迁房屋在同一区域、同一土地级别内，交通、环境、配套设施、繁华程度等因素相似的地区；同用途是指被拆迁房屋与新建商品房所占用的土地使用权性质和房屋的具体利用方式相同，住宅分普通住宅和高档住宅。同时住宅样本点原则上一般为新建商品房的平均楼层价格。2）收益还原法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：1[1()]1NASVSRV：被拆迁房屋的未来正常收益A：纯收益R：资本化率，等于安全利率和风险调整值之和S：纯收益逐年递增比率N：收益年限②住宅状况修正系数：1）年限修正系数：被拆迁人房屋尚可使用年限主要由估价人员根据现场查勘情况确定。钢混、砖混、砖木可参照每年调减系数0.5%计，修正系数最高不超过15%；简易结构调减系数3%-13%。2）水电气每缺一项按调减系数0.5%计，无专用厨房、卫生间，各调减系数1%。3）承重墙体厚度以24cm为准，墙体厚度超过24cm不增不减，墙体为12cm调减系数1%，墙体为18cm调减系数0.5%。4）砖混、钢混结构系数不调整，砖木结构调减系数2—3%，简易结构调减系数4—5%。5）门窗修正系数不超过正负1%。6）区位因素调节系数不超过正负5%。7）其他修正系数不超过正负5%。住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数③设施补偿费：设施指水、电、气等设施。一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格④城市房屋装修的补偿：装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。估价时，应注意采用成本法的补偿价格是估价时重新装修所用的材料费、人工费等费用的客观合理价格，再扣除折旧。装修补偿金额=装修成本－折旧7.3.3房、地分离的拆迁补偿计算模型在经营性城市拆迁过程中，被拆迁的土地是用来进行房地产开发，也就是说，通过对土地的拆迁补偿和整治之后，土地将进入房地产市场。在市场经济高度发展的时代，市场法则对城市拆迁补偿起决定性的作用，其补偿金额将与被拆迁的土地价值紧密联系在一起。目前我国在政府的指导下，已经建立起比较完备的土地出让机制。目前土地评估的方法有基准地价法和成本逼近法。由于成本逼近法是通过对土地出让的各项费用的总和来确定土地的市场价值，相对于市场来说，显得不太灵活，且土地整治成本等差异较大，不利于形成标准的计算方法。而基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，易于建立比较严格的补偿标准。用后一种方法可按以下方式计算拆迁补偿金额：①土地评估价值的计算：评估地价=基准地价×[1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）]×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数1）基准地价：基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府宏观调控土地价格，也是土地估价及有关部门制定各种土地税费的政策依据，不是具体收费标准。2）成熟度修正系数：成熟度是指宗地内的实际开发程度。当宗地内的实际开发程度不是三通一平（通水、通电、通路、平整场地）时，应当进行成熟度修正。3）土地使用权类型修正系数：划拨国有土地使用权及租赁国有土地使用权，利用基准地价进行评估时，应作土地使用权类型修正。4）区域和个别因素修正系数：考虑的因素包括距服务中心级距、交通便捷度、水电气综合保证率、公用服务设施完备度、环境质量状况、规划用途、宗地形状与面积、建筑朝向与采光等等。5）容积率修正系数：容积率是宗地建筑面积与土地面积的比率，是反应宗地的利用强度的指标。一般来说，基准地价的确定都设定容积率为1，当容积率小于1时，按1计算；容积率大于1时，应进行容积率修正。6）年限修正系数：国有土地出让有一定的年限，但实际使用年限与基准地价的使用年限不一致时，需要进行年限修正，计算公式为：U=[1－1÷（1+土地还原率）×实际使用年限]÷[1－1÷(1+土地还原率)×基准使用年限]②土地使用权补偿价格标准：土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格估价+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积当拆迁后土地使用权价格大于拆迁其他费用与现状房地产价格时，说明土地使用权补偿价格标准过低，仍存在提高补偿标准的空间；当拆迁后的土地使用权价格小于拆迁其他费用与现状房地产价格之和时，说明费用支出已经超过拆迁人承受界限，需要政府协调或提供优惠政策，项目才可进行。③地上附着物的补偿：地上附着物包括房屋及水电气等设施。一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格房屋建筑面积包括可分摊的自用面积和公共部位的分摊面积。设施补偿费=自有设施数量×重置价格④城市房屋装修的补偿：装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。估价时，应注意采用成本法的补偿价格是估价时重新装修所用的材料费、人工费等费用的客观合理价格，再扣除折旧。装修补偿金额=装修成本－折旧⑤城市拆迁补偿费用合计：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费7.3.4两种评估模型的比较分析房地分离和房地合一两种评估模型都是城市拆迁的评估模型。房地合一的评估模型重点在于通过市场比较法和收益还原法，对目前房地产市场同地段同种用途的商品房价格进行评估，按照拆一还一的原则，确定拆迁区域的评估样本，对被拆迁人进行补偿。房地合一的评估模型在一定程度上体现对被拆迁人土地使用权的价值补偿，但是，由于土地的市场开发价值还与拆迁后的规划指标联系在一起，同样的一块地，同种价格的一块地，由于规划容积率的不同，其表现出来的市场价值也差别很大，而房地合一将土地房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现。房地分离的评估模型则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值。但是，由于土地基准地价和容积率调整系数都由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，因此，要求政府对市场的把握能力比较强，增大了政府的工作压力。目前我国的房地产监控体系还不够完善，市场信息的收集和统计比较混乱，亟需建立一个完整的市场监控体系。政府可以通过行业管理协会的方式，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，完善土地价格指数系统和房地产价格指数系统，为评估提供准确的基础数据。8拆迁补偿评估案例分析8.1拆迁项目介绍2004年沙坪坝区工人村项目进行城市拆迁。经拆迁摸底，该项目总占地面积14575平方米，拆迁面积26565平方米；拆迁户数611户，其中私房户419户，公房192户，涉及拆迁单位12家，无违章建筑。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构砖混结构。补偿方式选择货币安置。从沙坪坝区国土局的公示函得知，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86444平方米，容积率为5.93，建筑密度不超过35%，绿地率不低于25%，车库按照商业200平方米、住宅300平方米一个修建，该项目地势平坦，内部无高压线和市政管网。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为50年代修建，为木柱穿逗结构，水、电、气、闭路、宽带、电话六通。住房曾在2001年进行装修，装修成本8560元。8.2房地分离的城市拆迁补偿评估8.2.1评估样本点土地使用权价值评估①土地面积：14575平方米②区段：根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》和《重庆地价指南》，该项目位于汉渝路与龙泉路以北、工人村范围内，紧邻城市二级干道。属住宅5级。参照《重庆市国有土地使用权基准地价》（附表一），该项目基准地价均值为1237元/平方米。③成熟度修正系数：该项目目前水、电、气、通讯、道路五通，地势比较平整，没有进行平整场地，各项条件一般，查成熟度修正系数表取中值得：土地开发程序修正系数备注三通一平（路、水、电、平场）0.0缺平整场地－0.12~－0.15√缺道路－0.12~－0.15缺通上水－0.05~－0.07缺通下水－0.05~－0.07缺通电－0.10~－0.12通气+0.06~+0.08√通讯+0.04~+0.06√资料来源：重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则成熟度修正系数=0.07+0.05－0.135=-0.015④容积率修正系数：容积率修正系数表容积率修正系数5.02.45.52.486.02.566.52.63资料来源：重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则本项目规划容积率为5.93，采用插入法计算容积率修正系数：容积率修正系数=2.48+（2.56＋2.48）÷0.5×0.43=2.5488⑤土地使用权类型修正系数：本项目的土地使用权为有偿出让，故土地使用权型修正系数为零。⑥区域和个别因素修正系数：区域和个别因素修正系数是根据项目的具体地理区位和建设条件，采用专家综合评估法，确定修正系数：因素修正系数%距服务