第八章 投资性房地产

1第八章投资性房地产第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义和内容（一）定义和特征房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。特征：1.属于企业的经营活动——租金及处置通过“其他业务收入”、“其他业务成本”核算2.其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样，其持有的目的侧重于赚取租金或资本增值3.能够单独计量和出售。（二）范围1.已出租的建筑物2.已出租的土地使用权3.持有并准备增值后转让的土地使用权不属于投资性房地产的项目1.自用房地产2.作为存货的房地产【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物『答案解析』投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物『答案解析』选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产；选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。2第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。【例题5·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90000000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼90000000贷：银行存款900000002.自行建造的投资性房地产企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题6·计算分析题】2×10年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×10年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×10年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产＝9000000*1/2＝4500000（元）借：固定资产——厂房12000000投资性房地产——厂房12000000贷：在建工程——厂房24000000借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000贷：无形资产——土地使用权45000003二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。注意：不应通过“在建工程”科目核算。【例题7·计算分析题】2×10年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×10年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×10年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本模式计量。要求：作出甲公司的会计处理。『正确答案』本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如下：（1）2×10年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产——厂房50000000（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——在建5000000贷：银行存款5000000（3）2×10年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45000000贷：投资性房地产——在建45000000【例题8·判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）『答案解析』投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产房产和土地使用权分别可以比照固定资产、无形资产的处理思路来理解。核算要点总结：1.设置“投资性房地产”一级会计科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。配比原则借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧或摊销3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。4【例题9·计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72000000÷20）÷12＝300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点：1.同样要设置“投资性房地产”一级会计科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”；注明2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。计入当期损益，这个处理过程与交易性金融资产思路一样，未实现损益变为已实现真正损益。4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。【例题10·计算分析题】2×10年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2×10年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点，2×10年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。5甲公司的账务处理如下：（1）2×10年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产——成本80000000贷：固定资产——写字楼80000000（2）2×10年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益——投资性房地产4000000【例题11·计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为92000000元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。『正确答案』甲企业的账务处理如下：（1）2009年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产——成本90000000贷：开发产品90000000注：“开发产品”科目相当于房地产企业的存货类科目。（2）2009年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益2000000（3）2010年12月31日，公允价值又发生变动借：投资性房地产——××写字楼——公允价值变动1000000贷：公允价值变动损益1000000第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。（二）房地产转换的会计处理转换原则：61.成本模式下的转换核算要点：完全对应结转，没有差额不确认损益；涉及存货的流动资产，不确认减值准备。对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：7（2）非投资性房地产转换为投资性房地产：【例题15·计算分析题】大信公司