第八章各种类型的物业的管理

《物业管理理论与实务》教学课件主讲人：王秀云第八章各种类型的物业的管理第一节住宅小区的物业管理一、住宅小区的含义及特点住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。住宅小区的含义表现在三个方面：1.从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区（1）住宅小区的居住功能。（2）住宅小区的社会功能。（3）住宅小区的服务功能。（4）住宅小区的经济功能。2.从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区3.从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区（二）住宅小区的特点1.居住功能单一，相对封闭独立2.住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化3.住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化4.规划建设合理，配套设施齐全，居住方便二、住宅小区物业管理的目标和要求（一）住宅小区管理概述所谓住宅小区管理或是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。住宅小区管理的指导思想是：（1）服务至上，寓管理与服务之中。（2）统一管理与综合服务相结合。（3）产权与管理权相分离。（4）有偿服务，合理负担。（二）我国目前住宅小区管理存在的问题1.管理体制不完善2.管理法规不健全3.观念滞后、日常管理纠纷多4.力量薄弱、手段落后、经费困难三、住宅小区物业管理的内容和原则（一）住宅小区物业管理的内容1.住宅小区居民的管理和服务2.房屋管理3.环境卫生、绿化管理4.治安管理5.区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理6.市政设施维护管理7.车辆管理8.消防管理9.物业租赁管理10.收费管理11.提供各种其他服务（二）住宅小区物业管理的原则1.坚持以人为本，服务第一的原则2.所有权与经营权、管理权相分离的原则3.专业化管理与民主管理相结合的原则4.综合管理的原则5.有偿服务，合理负担的原则6.竞争择优的原则四、住宅小区的文明建设（一）住宅小区文明建设的重要性从小区的方面来说，住宅是人们最基本的生存条件之一，人的一生有1/2以上的时间要在住宅中度过。从大的方面来说，住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。（二）如何抓好住宅小区的文明建设1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高2.完善服务体系，做小区居民的贴心人3.制定小区文明公约4.开展丰富多彩的社区文化活动5.进一步拓展文明建设的深度五、住宅小区的达标考评（一）申报的基本条件1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全2.取得省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目称号一年以上。3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。4.物业管理企业无重大责任事故。5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。（二）全国物业管理示范住宅小区标准1.基础管理（32分）2.房屋管理与维修养护（14分）3.共用设施设备管理（15分）4.保安、消防、车辆管理（10分）5.环境卫生管理6.绿化管理7.精神文明建设（3分）8.管理效益（5分）第二节写字楼的物业管理与服务一、高层楼宇的含义与特点（一）高层楼宇的含义高层楼宇是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。高层建筑分为四类：第一类高层建筑：9～16层（最高到50米）；第二类高层建筑：17～25层（最高到75米）；第三了高层建筑：26～40层（最高到100米）；第四类高层建筑：40层以上（高度在100米以上）。（二）高层建筑的特点1.建筑规模大，标准高；2.人口集中，涉及面广；3.设施设备复杂，专业化程度高；4.集多功能于一体，综合性强。二、写字楼的含义与类型（一）写字楼的含义所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。（二）写字楼的类型目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。三、写字楼的特点一般来说，写字楼具有如下的显著特点:1.写字楼大多建于城市中心的繁华地段2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大3.建筑、设备即现代又先进4.功能齐全，自成体系5.使用时间集中，人员流动性大6.经营管理要求高、时效性强四、写字楼物业管理的方式与目标（一）写字楼物业管理的方式大体上说主要有三种方式：1.委托服务型2.自主经营型物业管理3.专业服务企业的物业管理（二）写字楼物业管理的目标1.在管理过程中,首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境。2.应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥3.完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且可以使物业增值4.写字楼管理应与全国城市物业管理优秀大厦标准要求相结合五、写字楼物业管理服务的内容与要求（一）制订写字楼的管理规划（二）写字楼使用前的准备工作（三）写字楼的维护维修与环境管理（四）写字楼的商务服务（五）写字楼的客务服务第三节商业物业的管理一、商业物业的含义及类型（一）商业物业的含义所谓商业物业是指供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。（二）商业物业的类型1.从建筑结构上分；可以分为两种类型，（1）敞开型；是指商品摆放在无阻拦的货架上，但顾富直接取货挑选。如广州的海印电器城、容城广场等都属此类；（2）封闭型；是指顾客购物时不能进入柜台里面直接挑选商品，而由信贷员拿商品给顾客挑选。2.从建筑功能上分从建筑功能上划分，可以分为二种，（1）综合性的商业购物中心。（2）商住两用型的物业.3.从建筑规模上划分从建筑规模上划分可以分为三种类型，（1）市级购物中心。（2）地区购物中心。（3）居住区商场。4.从物业的档次上划分从物业的档次上划分可以分为二种：（1）经济型。（2）豪华型。二、商业物业的特点和商业物业管理服务的特点（一）商业物业的特点1.商业楼宇要精心策划，合理布局2.建筑结构设计要新颖、别致，有特色3.选址和规模要满足不同层次的需要（二）商业物业管理服务的特点1.要保持商业楼宇的美观、整洁、有序2.商业楼宇尤其是豪华型的商业楼宇的设备、设施配置齐全、先进，有的已属于智能化建筑。3.加强保安工作4.商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施三、商业楼宇物业管理的要求（一）商业楼宇应具有良好的形象1.商业楼宇必须具有良好的形体环境和商业特色2.商业楼宇的良好形象是潜在销售额3.商业楼宇的良好形象是潜在的资产（二）建立商业楼宇识别体系企业识别系统是强化商业企业形象的一种重要方式，它包括：理念识别体系、视角识别体系和行为识别体系，三者互相推进、互相作用，能产生良好的商业效果。（三）商业楼宇安全保卫服务要求高原因就在于：1.综合性强2.服务性强3.治安人员素质要求高四、商业楼宇管理服务的对象1.楼宇与设备、设施的养护及维修管理2.环境卫生及绿化管理3.安全保卫管理4.广告管理5.装修管理6.租赁管理及合同管理第四节特种物业的管理服务一、特种物业的类别对于特种物业，我们可以把它划分为8大类：1.文化类物业：具体指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。2.体育类物业：包括体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。3.传媒类物业：包括电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等。4.卫生类物业：包括医院、卫生所、疗养院、药检所、敬老院、殡仪馆等。5.餐饮类物业：有宾馆、旅店、酒楼、饭店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。6.交通类物业：车站、码头、机场、停车场、隧道、桥梁等。7.娱乐类物业：影视院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。8.宗教类物业：庙观、教堂、宗嗣等。二、特种物业与一般物业的差别（一）服务对象不同（二）服务要求不同（三）管理要求不同（四）不同的经费来源第五节智能建筑的物业管理一、智能建筑的概述和定义（一）智能建筑的概述智能建筑一词，是于1984年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。日本第一座智能化大厦是在1985年建成的本田青山大楼。到目前为止，美国自90年代以来新建和改建的办公大楼约70％为智能建筑。在美国智能大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；日本在过去的10年里，万乘客8000万平方米的智能建筑；新加坡政府也计划花12亿美元，把全岛建成光纤智能化苑；韩国也将准备用47亿美元，把本国建成智能半岛等等。我国的智能建筑也是起源于80年代末，但在近几年来才得到了发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场、上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。（二）智能建筑的定义智能建筑总起来看是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物活建筑群。二、智能化建筑的构成要素根据上面的定义，可以把智能建筑称之为3A智能楼宇，智能建筑的构成要素如下：（一）通信自动化（CA）（二）办公自动化（OA）（三）楼宇设备自动化（BA）（四）结构化布线系统（PDS）（五）系统集成平台三、智能建筑物的物业管理的特点和要求（一）智能建筑物的物业管理的特点具体说特点是：1.智能建筑中智能设备功能的提升在智能建筑中智能设备功能之所以需要提升，原因就在于：（1）设计质量往往并不很高（2）施工不规范，验收标准尚不齐全（3）系统集成商的技术水平与职业道德也不尽相同（4）房地产开发企业的重建设轻管理（5）高新技术的不断发展基于以上原因，对于智能建筑物必须重视对智能设备功能的提升。2.智能建筑物业管理人力资源向知识型提升（二）智能建筑物业管理的要求1.商场、餐饮、娱乐区域智能化系统的配置和管理要求（1）空调系统应是全空气系统，新风量要充足，餐饮和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小空间进行温度自设定。（2）各出入口应设置固定和带远台的监视摄像机，商场内还应设置带云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。（3）此类区域具有多次装修的特殊性，要考虑水平布线系统留有底面和柱壁端口，便于提供给POS作为网络的联结、布点数量及线类等级，以求合理性和经济性。（4）消防系统是这类区域的重点。2.办公区域智能化系统的设置和管理要求（1）办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要合理、周到，不可留有盲区。（2）在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，通道长度大于30米也要设置监控器或探测器。（3）对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等进行监测，而且监测参数要实用，要有利于运行管理和机电设备维修。（4）室内电话端口的配置，以往是以7平方米设一线，从目前来看，从事贸易的公司约需6平方米一线，即每人两部电话机；从事化妆品促销的公司，每人约需2.5部电话机，从事证券、保险业务的公司，每人约需3部电话机。所以，这些业务的办公楼，其按面积占由端口数的数量配置要以4-5平方米/端口为宜。（5）空调系统的耗电量最大，对此能否采取节能措施，应成为物业管理运作的重点。