第八章房地产资产管理

第八章房地产资产管理第一节房地产企业流动资产管理1.简述流动资产的概念？答：房地产企业的流动资产是指可以在1年内或超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金及各种存款、短期投资、应收及预付账款、存货、其他货币资金等。所谓“一个营业周期”，对开发企业来说是指某向开发产品从征地拆迁开始到其完工销售取得经营收入为止的时间。现金管理1.简述现金的含义？答：现金是指拥有的现款和流通票据，包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票等。2.简述企业持有现金的动机？答：一般来说企业持有现金主要由以下3个动机。（1）支付动机。支付动机是指企业为了应付包括原材料、支付工资、交纳税金等日常经营活动的需要，应该保持的现金。（2）预防动机。预防动机是指持有现金，以应付意外事件对现金的要求。（3）投机动机。投资动机是指企业持有现金以备用于不寻常的购买机会，从而获得意外利润。3.简述企业持有现金的成本？答：企业持有现金的总成本包括以下3各方面。（1）现金持有成本即持有现金所放弃的报酬，是持有现金的机会成本。这种成本通常为有价证券的利息等。（2）现金转换成本即现金与有价证券转移的固定成本，如经纪人费用、捐税及其他管理成本，这种成本只与交易的次数有关，而与持有现金的金额无关。（3）短缺成本现金短缺成本，是指在现金持有量不足而又无法及时通过有价证券变现加以补充而给企业造成的损失。现金的短缺成本与现金持有量呈反方向变动关系。4.最佳现金持有量的概念及其计算？答：确定最佳现金持有量的模式有很多，但最主要的是存货模式。存货模式的基本原理是：现金最佳持有量是指现金持有成本与证券转换成本相加总成本最低时的现金余额，用公式表示为：最佳现金持有量：N=iTb/2式中：N——最佳现金持有量；T——特定时间内的现金需求总额；b——现金与有价证券的转换成本；i——短期有价证券利息率。例如：某房地产企业预计在一个月内需要现金量为90000元，每天支出量不变，每次转换成本为80元，有价证券年利率为10%，那么，该企业月内最佳现金持有量为：N=12%10809002≈41569（元）月内有价证券转化次数=90000／41569=2.17（次）5.简述现金日常管理的内容？答：现金日常管理的目的在于提高现金使用效率。现金日常管理可从以下两方面进行：（一）现金收账管理。现金收账管理的目标在于缩短子客户付款到存入企业存款户为止的时间。设计现金收账的方法的要求是：减少客户付款的邮寄时间；减少付款到达后取回资金的时间；使资金能迅速转入企业账户。现金收账方法有：设立收账中心、由银行集中收账、设立专用邮政信箱、委托当地银行代收款项等。（二）现金支出管理。现金流出的控制方法有以下几种：（1）延缓支付应付账款。（2）运用现金的“浮游量”。现金的浮游量是指企业账户上存款余额与银行账户上所示的存款上所示的存款余额之间差额。应收账款管理1.简述应收账款的概念？答：应收账款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而向购买、接受或租用的单位和个人收取的账款。2.简述应收账款机会成本的计算？答：应收账款的机会成本是指因为资金投资投放在应收账款上面丧失的其他收入，如投资于有价证券便会有利息收入。这一成本的大小通常与企业维持赊账业务所需要的资金数量（及应收账款投资额）、资金成本率有关。其计算公式为：应收账款机会成本=维持赊账业务所需要的资金×资金成本率维持赊账义务所需的资金=应收账款平均余额×变动成本率应收账款平均余额=平均每日赊账额×平均收涨天数平均给日赊账额=年赊账额/360例如：某房地产企业预测的年度赊销额为3000000元，应收账款平均收账天数为60天，变动成本率为60%，资金成本率为10%，则应收账款机会成本可计算如下：应收账款平均余额=3000000/360×60=500000维持赊销业务所需的资金=500000×60%=300000（元）应收账款机会成本=300000×10%=30000（元）3.简述信用政策的概念？答：信用政策又称应收账款政策，信用政策主要要包括：（1）信用标准；（2）信用条件；（3）收账政策。4.简述应收账款的日常管理？答：应收账款的日常管理主要包括：（一）信用调查对顾客进行信用评价是应收账款日常管理的重要内容。信用调查有以下两种方法：（1）直接调查直接调查是指调查人员直接与被调查单位接触，通过当面采访、询问、观看、记录等方式获得信用资料的一种方法。（2）间接调查间接调查是以被调查单位及其他单位保存的有关原始记录和核算资料为基础，通过加工整理获得被调查单位信用资料的一种方法。（二）收账程序催收账款的程序一般是：信函通知，电话催收、派员面谈、法律行动。（三）收账策略客户拖欠贷款的原因可能比较多，但可概括为两类：无力偿付和故意拖欠。（1）对无力偿付客户的收账策略。对这种情况要进行具体分析，如果客户确实遇到暂时困难，可以东山再起，企业应帮助客户渡过难关，以使收回较多的账款。如果客户已面临破产界限，无法恢复活力，则应及时向法院起诉，以期在破产清算时得到债权的部分清偿。（2）对故意拖欠客户的收账策略。常见的几种方法如下：1）讲理法；2）恻隐技术；3）疲劳战术；4）激将法；5）软更技术法。存货的管理1.简述存货的概念？答：存货是指房地产开发企业在开发经营过程中，为销售或耗用而储存的各种资产，包括各种材料、设备、低值易耗品、开发产品、在建开发产品、出租开发产品和周转房等。2.简述存货的分类？答：按照存货的经济用途可分为以下几个类别：（1）各种原材料；（2）设备；（3）低值易耗品；（4）开发产品；（5）出租开发产品；（6）在建开发产品；（7）周转房。3.简述存货的功能？答：存货的功能是指存货在生产经营过程中的作用，其功能如下：（1）保证开发活动的正常进行。（2）出自价格的考虑。4.简述存货的成本？答：存货成本可分为以下几项：（1）取得成本。取得成本是指为了取得某种存货而支出的成本，通常用TCa表示，可分为购置成本和订货成本。1）购置成本。购置成本指存货本身的价值，通常用数量与单位的乘积来确定。设年需要量用D表示，单位用U表示，于是购置成本为DU。2）订货成本。订货成本是指为订购材料、商品而发生的成本，如办公费、差旅费、邮资、电报电话费等支出。订货成本一般与订货次数有关，而与订货的数量无关。设每次订货的固定成本用K表示，每次进货量用Q表示，订货成本的计算公式为：订货成本=D/Q×K订货成本加上购置成本，就等于存货的取得成本，其公式可表达为：TCa=D/Q×K＋DU（2）存储成本。储存成本是指为保存存货而发生的成本，包括存货占用资金所应急的利息、创库费用、保险费用、存货破损和变质损失等，通常用TCc来表示。设单位储存成本为Kc，则：TCc=Q/2×Kc（3）缺货成本。缺货成本指由于存货供应中断而造成的损失，包括材料供应中断造成的停工损失、产成品库存缺货造成的拖欠发货损失和丧失销售机会的损失；如果生产企业已紧急采购代用材料解决库存材料中断之急，那么缺货成本表现为紧急额外购入成本，通常用TCs表示。如果以TC来表示储备存货的总成本，它的计算公式为：TC=TCa＋TCc＋TCs=D/Q×K＋DU＋Q/2×Kc＋TCs5.简述材料的日常控制？答：在实际工作中，对于品种繁杂、价值量不大的材料采购批量，可以根据以往的经验直接确定；对于价值大、种类少、批量大的材料，可以采用经济批量法计算确定每批采购的数量。所谓经济批量法是指能够使一定时期存货的相关总成本达到最低点的进货数量。开发产品管理1.简述在建开发产品、已完开发产品、预售开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房的概念？答：在建开发产品是指未完工且正在开发建设的房地产商品，如正在建设的住宅楼、写字楼、基础设施或其他物业等。已完工开发产品是房地产开发企业开发经营的物质成果，是企业以销售为主要目的的开发资产。预售开发产品是指房地产开发企业将正在建设中的开发产品预先出售给预售承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。分期收款开发产品是指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前期权背部或部分产权仍归属于企业的开发产品。出租开发产品是指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归本企业所有的各种房屋。第二节房地产企业固定资产管理和其他资产的管理1.简述固定资产的概念？答：房地产企业的固定资产是指具有下列特征的资产：第一，固定资产的使用期限超过1年，或长于1年的一个经营周期。第二，固定资产是用与生产经营活动或用于出租及企业行政管理，而不是为了出售。2.简述固定资产的分类？【（一）按固定资产的经济用途分类（二）按固定资产使用情况分类：（三）按固定资产的所有分类：（四）综合分类。】答：固定资产按不同的标准有不同的分类：（一）按固定资产的经济用途分类：（1）开发经营用固定资产。开发经营用固定资产，是指直接服务于企业开发过程中的各种固定资产，如开发过程中用的机器、器具、运输设备等。（2）非开发经营用固定资产。非开发经营用固定资产，是指不直接服务于开发过程的各种固定资产，如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、医院、疗养院等使用的房屋、设备和其他固定资产等。（二）按固定资产使用情况分类：（1）使用中固定资产。使用中固定资产是指正在使用中的开发经营用和非开发经营用固定资产。（2）未使用固定资产。未使用固定资产，是指已完工或已购建的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用的固定资产。（3）不需用固定资产。不需用固定资产，是指本企业多余或不适用，需要调配处理的固定资产。（三）按固定资产的所有分类：（1）自有固定资产。自有固定资产是指企业拥有的可供企业自由支配使用的固定资产。（2）租入固定资产。租入固定资产是指企业采用租赁方式从其他单位租入的固定资产。（四）综合分类。按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把企业的固定资产分为7大类：（1）开发经营用固定资产。（2）非开发经营用固定资产。（3）不需用固定资产。（4）未使用固定资产。（5）租出固定资产。（6）融资租入固定资产。（7）土地（开发企业占用而不是开发产品用）。3.简述固定资产的日常管理？答：固定资产日常管理内容包括以下几方面：（1）实行固定资产归口分级管理，建立使用保管责任制。（2）对固定资产的使用、保管、出售和清理进行经常性的核算和检查。（3）做好固定资产的清查盘点工作，保证固定资产的完整无缺。（4）合理安排固定资产修理。（5）科学地进行固定资产更新。4.简述固定资产的折旧的含义？答：房地产企业的固定资产在使用过程中不断发生有形磨损和无形磨损，其价值逐步地转移到产品成本中去，对这部分损耗价值的补偿称为折旧。5.简述房地产企业折旧政策及对企业财务的影响？答：折旧政策对企业财务状况的影响归纳起来主要有以下几种：（1）对筹资的影响。对于开发企业的某一个会计年度而言，固定资产提取折旧越多，意味着开发企业可用于以后年度的固定资产更新资金越多。就可以减少企业未来等筹集资金的负担。（2）对投资的影响。固定资产折旧政策对投资的影响，主要表现在以下两个方面：1）折旧政策的选择，会影响固定资产的投资规模。2）固定资产折旧政策还能对固定资产的投资风险产生影响。（3）对资金分配的影响。固定资产折旧政策的选择，直接影响就开发产品成本和当期损益中的折旧费。6.简述影响固定资产折旧额的因素？答：（1）折旧政策（2）折旧的基数；（3）固定资产的预计净残值；（4）固定资产使用寿命。7.简述固定资产折旧的范围？答：确定固定资产折旧的范围：一是要从空间范围上确定哪些固定资产应当提取折旧，那些固定资产不应当提取折旧；二是要从时间范围上确定应提折旧的固定资产在什么时间开始提取折旧，在什么时间提取折旧。从空间上讲，企业所有的固定资产一般均应计提折旧。从时间上讲，企业在具体计提折旧时，一般应按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧、从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不