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西北大学经济管理学院金融系主讲教师：张蓉房地产金融教学形式：课堂讲授；多媒体教学课时安排：每周2课时，共计36课时。期末考核方法：闭卷考试总评成绩：平时成绩（20%）；期中考试成绩20%；期末考试成绩（60%）。教学安排**教材名称：《房地产金融学》*编者：张红殷虹*出版社：清华大学出版社*版次：2007年2月(第1版)选用教材参考教材•洪艳蓉.房地产金融[M].北京:北京大学出版社，2011•特瑞斯·M·克劳瑞特，G·斯泰西·西蒙.房地产金融-原理和实践.北京：经济科学出版社，2004年12月第三版•戴维·西罗塔.房地产金融纲要（第10版）.上海:上海人民出版社，2005年10月华伟.房地产金融学.上海：复旦大学出版社，2009年12月曹建元.房地产金融新编.上海：上海财经大学出版社，2009年9月王淑敏石信宜.房地产金融实务.北京：清华大学出版社，2009年9月王重润刘颖.房地产金融.北京：北京大学出版社，2010年1月基于金融学分类的房地产金融学体系金融学的学科体系宏观金融学研究金融系统整体的行为微观金融学研究金融主体的行为（投资者、融资者、政府、机构和个人）房地产金融学的学科体系宏观房地产金融学研究整个房地产市场与金融体系，重点研究政府金融政策及政府机制对房地产金融市场的影响，如利率、汇率变化、通货膨胀等对投入房地产行业的资金量的影响微观房地产金融学研究在动态时间和不确定环境下，单个的房地产投资者、消费者和企业等的投融资决策问题，探讨房地产金融市场各参与主体的资产定价及其对资金在房地产领域的配置。内容结构安排第一章房地产融概述第二章房地产企业开发贷款第三章房地产企业上市与债券融资第四章房地产信托第五章房地产项目融资第六章个人住房抵押贷款第七章住房抵押贷款证券化第八章住房公积金制度与贷款第九章房地产保险:个人住房抵押贷款保险制度第十章宏观经济、房地产金融与监管企业个人微观部分宏观部分导论部分章节内容安排基本原理制度借鉴操作流程案例分析第一章房地产金融概述主要内容：本章主要介绍房地产业与金融业的关系，房地产金融的概念、特征、作用以及房地产金融市场，最后介绍我国房地产金融业的发展历史、现状以及未来发展方向，使同学们对房地产金融有个大概的了解。一、房地产业与金融业的关系二、房地产金融的概念、特征及作用三、房地产金融市场四、房地产企业融资概述五、我国房地产金融的历史回顾及展望一、房地产业与金融业的关系理论分析实证研究房地产及其资金运作房地产业的发展需要金融业的支持金融业的发展需要房地产业开拓业务房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系中国投入产出表中40个部门的直接消耗系数表进行量化分析现实危机案例分析房地产及其资金运作房地产是指土地和地上建筑物以及附着与其上的权益，比如所有权、使用权、收益权、抵押权等。房地产业是为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等项房地产经济活动的各个经济单位的总体。理论分析中国房地产业分类：国家统计局-国民经纪行业分类房地产的产业链条很长：经济启动引擎政府房地产开发商金融机构购房者中介代理物业公司策略规划土地征购规划设计建设监理市场营销售后服务咨询单位土地转让者设计单位施工单位与房地产相关行业房地产其他能源原材料服务业金融业商业信息服务交通家用电器汽车家具装修电力煤气钢铁有色金属水泥新材料房地产业经济活动的资金分类按资金来源渠道划分：房地产开发经营企业的所有者权益；房地产开发经营企业的负债。按资金的实物形态和价值转移方式划分：房地产开发经营企业的固定资金；房地产开发经营企业的流动资金。准备阶段生产阶段销售阶段货币资金储备资金生产资金成品资金结算资金房地产业资金的循环运行房地产开发企业资金流动图房地产业的资金流动过程可分为以下三个阶段：第一节阶段：土地一级开发阶段；第二阶段：房地产开发阶段；第三阶段：房地产销售阶段。*三个阶段存在着紧密的资金循环关系：第二、三阶段信贷资金循环图第一、二阶段信贷资金循环图房地产业资金运作的特点资金投入量大整体资金周转慢资金运作受地域影响大房地产资金的增值性房地产业的发展需要金融业的支持房地产业的开发与经营离不开金融业的支持房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务金融业的发展需要房地产业开拓业务金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务金融结算工具在房地产流通和消费领域可以得到进一步的应用和推广从房地产领域拓展金融业自身的发展空间房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系实证研究依据1997年中国投入产出表中40个部门的直接消耗系数表进行量化分析，与房地产业有直接关联关系的产业共有36个。在这36个产业中，与房地产业后向关联密切的产业有10个，这些产业在房地产业直接消耗总量中的总消耗比例已达79%，其中金融保险业、建筑业、非金属矿物制造业是房地产业的主要直接消耗产业，三者所占比例之和超过51%。这说明房地产对金融保险业具有强的依赖性，它本身是一项融资性大的产业，金融业的兴衰直接影响房地产业的枯荣；房地产业的发展对金融保险业的直接拉动作用最为明显。同时，房地产业对属于第二产业的建筑业和金属制造业影响很大。房地产行业在国民经济中的地位利用1997年中国投人产出表中40个部门的完全消耗系数表，通过列向结构分析法分析完全关联关系，在40个部门中，与房地产业有完全关联关系的产业共有39个，其中关联密切的产业有17个(见表2)，这些产业在房地产业直接和间接消耗总量中的消耗比例达77%。其中，非金属矿物制造业、金融保险业、建筑业、化学工业、社会服务业、金属冶炼及压延加工业、商业等与房地产业间的关联关系明显密切一些，房地产业对这7个产业的消耗已占其消耗总量的49%。比较后向直接关联度和后向完全关联度的计算结果，我们发现:(l)有些产业与房地产业没有直接关联关系，但却有完全关联关系，如石油和天然气开采业、金属矿采选业、废品及废料等，且与房地产业完全关联度较大的产业类型多于直接关联密切的产业类型;(2)有些产业与房地产业直接关联并不密切，但却是完全关联密切产业，如化学工业、金属冶炼及压延加工业、电子及通信设备制造业等;(3)在直接关联和完全关联均很密切的产业中，相同产业在直接关联度和完全关联度中的位次发生了变化，如非金属矿物制造业在直接关联度排序中处于第三位，而在完全关联度排序中跃居第一位，饮食业在直接关联度排序中处于第九位，而在完全关联度排序中却并不属于与房地产业的密切关联产业。以上这些特点说明，房地产业对其后向关联产业的间接拉动作用不可忽视，这是房地产业的产业链条长、对国民经济的波及面大的重要原因，因此，促进房地产业与其后向关联产业的协调发展是保持国民经济健康发展的重要一环。基本结论房地产业的产业链之所以长是因为房地产业对其他产业的后向拉动、前向推动以及其中的直接、间接作用的共同结果，特别是间接作用产生的影响不能忽视，这些因素共同使得房地产业的产业链条拉得更长、房地产业的发展对国民经济的波及面增大。在总体上，尽管房地产业对国民经济诸多产业的后向拉动力和前向推动力都比较大，但房地产业的后向关联产业类型(17个)多于前向关联产业类型(15个)，这表明在国民经济中房地产业对其他产业的拉动作用大于推动作用，我国房地产业发展是一种拉动型增长方式。促进房地产业与国民经济的协调发展首先应当考虑房地产业与其后向关联产业之间的发展比例，避免在房地产业高涨时出现重复建设和资源浪费。在结构上，国民经济中有一半左右的产业与房地产业关联程度高于平均关联度水平，且大多数产业与房地产业是环向关联(即与房地产业既前向关联又后向关联)，房地产业与各产业之间的相互作用较为复杂。现实危机案例分析案例：90年代日本房地产泡沫破裂；美国次贷危机；爱尔兰、西班牙债务危机；亚洲金融危机前的东南亚、香港房地产泡沫房地产周期的阶段性特征资料来源：根据谭钢：《房地产周期波动：理论、实证与政策分析》（经济管理出版社2001版）第100页的资料改汇而成美国1870～1960年房地产周期波动概况-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960二、房地产金融的概念、特征及作用房地产金融的概念房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融有广义和狭义之分，所谓广义的房地产金融，是与房地产有关的一切金融活动；所谓狭义的房地产金融，是指一些具体的房地产金融形式，如房地产抵押贷款、购买房地产保险等。房地产金融的分类•从房地产含义出发，可将房地产金融划分为房产金融和地产金融。房产金融：是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中进行的各种资金融通活动。地产金融：又称土地金融，是指围绕土地有偿使用而产生的金融活动。•按照承担的政策目标不同，可以分为政策性房产金融和商业性房产金融。政策性房地产金融主要是与住房制度有关的金融活动，有极强的政策性，其资金来源具有强制性，资金运用也具有专项性和优惠性。商业性房地产金融是以盈利为主要目的的金融业务，其资金来源和运用有较大的自主性。房地产金融的特征1房地产金融以抵押权为基础2房地产融资的证券化3房地产金融具有较强的政策性4房地产金融市场波动大房地产金融的作用1有效地筹集社会资金，促进房地产业发展2合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展3执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展三、房地产金融市场房地产金融市场可以划分为多个层次。按照交易的层次：可以划分为房地产金融一级市场和房地产金融二级市场；按照承担的政策目标：可以划分为政策性房产金融和商业性房产金融；按照房地产金融服务对象：可以划分为房产金融市场和地产金融市场。房地产金融一级市场是房地产金融资产创造和发行的市场，主要包括房地产贷款发放，房地产股票和债券发行、房地产投资信托创设等金融交易。房地产金融二级市场是房地产金融资产的再交易市场，除了房地产股票、债券二级市场之外，住房抵押贷款证券化是房地产金融二级市场的最重要组成部分。借款人居民个人房地产开发公司建筑公司其他经济机构金融中介：商业银行储蓄银行抵押银行房地产抵押住房抵押贷款商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构抵押或信用资金房地产抵押证券金融市场：保险公司养老基金退休基金银行个人资金间接融资金融市场的机构和个人投资者金融市场的机构和个人投资者证券股票资金证券股票资金直接融资房地产金融市场结构房地产金融市场一级市场房地产金融市场二级市场证券、票据等资金美元美元资金储蓄美元证券、票据等二级抵押贷款市场存款等证券抵押贷款直接融资间接融资金融中介商业银行储蓄机构人寿保险公司投资公司养老基金资金盈余单位个人企业政府资金短缺单位个人企业政府经纪人抵押银行FNMAGNMAFHLMC私人企业美国的房地产金融体系房地产金融机构分类经营业务存款性金融机构金融市场级别一级市场机构非存款性金融机构所有制二级市场机构合作房地产金融机构公营房地产金融机构私营房地产金融机构房地产金融机构•概念：房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的信用中介组织，包括为房地产资金融通提供配套服务的其他金融组织。房地产金融机构分类中国房地产金融机构中国房地产金融机构银行类保险公司类证券公司类信托投资公司类国有控股商业银行全国性股份制商业银行区域性股份制商业银行外资银行中资保险公司外资保险公司中银万国证券股份有限公司国泰君安证券股份有限公司