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第一章消费支出规划曹亮艳第一节制定住房消费方案第一步：了解客户购房目标第二步：收集财务及非财务信息第三步：列出家庭资产负债表和收入支出表•客户资产负债表•客户收入支出表•第四步：列出家庭资产负债表和收入支出表•1.单身的•2.夫妻两人•3.一家三口•4.三代同堂•第五步：帮助客户进行贷款规划等额本息还款法•指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。•适合人群：收入处于稳定状态的家庭，如公务员等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式•优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。例1-1李先生向银行申请了20年期30万元贷款，年贷款利率6%，采用等额本息还款法，每月需要偿还多少元？等额本金还款法•指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。•适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群。•等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。例1-2李先生向银行申请了20年期30万元贷款，年贷款利率6%，采用等额本金还款法，每月需要偿还多少元？•第六步：购房计划的实施•住房公积金贷款•住房商业性贷款•组合贷款•公积金贷款利率优惠•同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。•第一单元房地产市场分析一、经济因素二、人口因素三、社会因素四、行政因素五、心理因素六、国际因素第二节调整住房消费方案•第二单元债务调整方法主要措施：提前还贷和延期还贷例1-3张先生向银行贷款40万元，贷款10年，采用等额本息还款法，假设贷款利率为6%。目前，已还20期后，张先生由于发年终奖金10万元，准备拿出10万元奖金提前归还住房贷款，如果张先生为了尽量节省房屋贷款利率，应该采取哪种提前还款方式？提前还款能节省多少利息？2019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/21银行利率降低或上升过去买房的贷款利率会跟着调整吗？如果基准利率下降，还款也会下降。贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率调整一律为每年一月一日。无论基准利率如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。2019/12/212019/12/21例1-4客户小王在一家IT公司工作，25岁，月薪1万元（税后），女朋友在一台资企业工作，月薪2500元（税后）。两人每月的日常开销在3000元左右，2012年6月时共有存款12万元，还有15000元的基金，没有负债。小王和女友准备2013年6月买房，总房款大概在40万元（含相关税费），装修估计10万元。小王和女朋友计划2014年底结婚并搬入新居。2019/12/21表1-9家庭财务状况项目名称金额总收入12500元总支出3000元月结余9500元年结余9500*12=114000元2019/12/21表1-10资产状况项目名称金额占比银行储蓄120000元88.89%基金15000元11.11%合计135000元100%2019/12/21注意事项•1.项目手续法律风险•2.房屋位置•3.面积约定•4.房屋交接约定•5.基础设施、公共配套建筑运行约定•6.产权证书•7.房屋平面图•8.装饰、设备标准•9.合同文本2019/12/21案例2019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/212019/12/21一、单项选择题•1.近年来，关于房产的纠纷越来越多，其主要原因是购房者对购房过程中的一些法律风险没有防范，下列理财规划师的建议中不妥的是（）。•（A）在建工程抵押贷款应提醒客户要求开发商出示“五证”的复印件，这样既可以了解项目手续是否完备，也可以了解项目当时的法律状态•（B）客户购房的首付款在合同上应写清楚为“定金”，而非“订金”•（C）合同签定好后，立即复印一份完整的合同文本，要求出卖人签署“与原文件内容完全一致”的表述•（D）应在签定合同时与开发商分别约定套内建筑面积的误差和公摊面积的误差具体处理方法及原则2019/12/21•2.下列关于提前还款说法正确的是（）。•（A）当中国人民银行上调金融机构贷款利率时，金融机构已经发放给个人的贷款从次日起开始执行•（B）如果采用公积金贷款买房，将没有提前还款的权利•（C）为了给贷款买房者政策性补贴，凡是向银行申请住房商业贷款，其贷款利率参照同档次商业贷款利率的85％执行•（D）当中国人民银行上调金融机构贷款利率后，金融机构将按照新的贷款利率发放贷款2019/12/21•3.下列有关还款法说法正确的是（）。•（A）等额本息还款法适用于临退休人员•（B）等额本金还款法适用于刚刚参加工作的职场新人•（C）等额本息还款法适用于收入与支出较稳定的家庭•（D）等额本金还款法适用于未来发展趋势越来越好的职员2019/12/21二、案例选择题•何先生为外企员工，每月的收入大概为7000元，虽然当前收入一般，由于每月的支出较大，因此还款能力较弱，但由于职业前景较好，预计未来收入会逐渐增加。何先生目前通过个人住房商业性贷款购买了一套住房，贷款总额为30万，期限为15年，贷款利率为6．5％。•根据案例二同答4~9题。2019/12/214.作为理财师，应该建议何先生采用的还贷方式为（）•（A）等额本息还款法（B）等额本金还款法•（C）等额递增还款法（D）等额递减还款法5.如果何先生采用等额本息法，则何先生要在贷款期内每月以相等的还款额足额偿还贷款的（）。•（A）本金（B）本金和利息•（C）利息（D）本金或利息6.如果何先生采用等额本息法，每月的还款额为（）元•（A）988．32（B）2613．32•（C）2718．91（D）2914．622019/12/217.如果何先生在还款3年后有一笔10万元的意外收入，他打算用这笔钱提前还贷，那么3年后何先生的未还本金余额是（）元。•（A）39160．80（B）28687．97•（C）260831．20（D）24910．728.如果何先生打算保持现有的每月还款额不变。那么贷款的剩余期限为（）期。•（A）80．28（B）79．19•（C）75．06（D）72．329.如果何先生打算保持还款期限不变，那么每月还款额为（）元。•（A）1611．60（B）1726．80•（C）1832．40（D）1856．802019/12/212019/12/21教学重难点•1．购房的财务决策，还款方式和还款金额•2．购房财务规划的基本方法，等额本金还款法和等额本息还款法下还款金额的计算，不同还款方式的比较作业•客户罗先生，31岁，在一研究所工作，月薪10000元（税后），其同行太太，25岁，月薪7000元（税后）。两人每月的日常开销在5000元左右，2015年1月时共有存款5万元，拥有镜头价值3万元，可需要时变卖。无负债。两人准备2017年8月买房，总房款大概在55万元（含相关税费），装修估计10万元。小王和女朋友计划2018年3月搬入新居。两人预计2016年9月生小孩，之后每月开销增加2000元。•请为该客户制定一份理财规划2019/12/21