琴瑟园客栈在衡水营销策划方案

琴瑟园客栈在衡水营销策划方案一、背景分析衡水滨湖新区是河北省“十二五”时期推动冀中南经济区加速崛起，培育冀中南经济增长新优势的战略重点之一，是衡水市充分发挥衡水湖生态优势，统筹“一湖两城”发展，集中打造滨湖城市特色品牌，拉动滨湖城市现代化建设又好又快发展的重大战略举措，同时，也是进一步加强国家级自然保护区衡水湖的保护管理、科学有效地开发利用这一宝贵资源，推动保护开发工作又好又快发展的重要载体。衡水滨湖新区成立于2011年1月，辖衡水湖自然保护区和彭杜、魏屯两个乡镇，按管控区和指导区两种类型对环湖区域实施统一领导管理。辖区面积296平方公里、人口9.4万人，其中管控区166平方公里、人口5.4万人。当前，滨湖新区发展势头正劲，各项建设正在提速推进。衡水湖的保护发展是滨湖新区战略核心。衡水湖是华北单体最大的内陆淡水湖泊，湖泊面积达75平方公里，享有“燕赵最美湿地”、“京津冀最美湿地”、“京南第一湖”、“华北绿明珠”、“东亚蓝宝石”等诸多佳誉。衡水湖湿地具有四个方面的特点：一是稀缺性。由于气候原因，华北平原是我国湿地发育贫乏区，衡水湖湿地生态系统完整，拥有水域、草甸、沼泽、林地、滩涂等多种生境，因此专家指出“衡水湖比南方水乡任何一块湿地都更为珍贵。二是生物多样性。物种丰富，尤其是几百万只候鸟南北迁徙的密集交汇区，已观测记录到鸟类310多种，其中，黑鹳、东方白鹳、丹顶鹤、白鹤、金雕、白肩雕、大鸨等国家一级保护鸟类7种，大天鹅、小天鹅、鸳鸯、灰鹤等二级保护鸟类46种。三是区位的重要性。从国际看，衡水湖湿地是连接印度洋、南亚大陆、东亚和西伯利亚生物多样性的中心点，是北温带野生动植物的聚集地。从国内看，衡水湖湿地处于京津冀经济圈的生态敏感地带，对京津气候及生态质量具有直接影响。四是独特的典型性。衡水湖湿地是与人类活动密切关联的特殊湿地类型，村庄环绕，人口稠密，且紧邻衡水市区和冀州市区，是探索华北平原湿地保护与发展的“试验场”。滨湖新区始终坚持保护与开发并重，以保护为根本，高站位对标、高标准规划、高质量建设、高效率推进，确立了以“智慧田园、生态湖城”为特色定位，集旅游、度假、休闲、展示、教育、农业推广为一体，建设兼有城市和乡村优点的综合性新区的发展定位，总投资29亿元的基础设施和休闲旅游产业项目投入建设。2012年是新区“建设突破年”，将继续坚持“保护为本、规划先行、借助专业团队、引进战略投资者”，在全面提升保护工作水平的同时，着力加快滨湖开发开放，确保在建项目具备接待能力，并有2-3个战略投资项目落地开工。力争到“十二五”末，初步建成生态湖城示范区、旅游度假名胜区、统筹城乡先行区，成为河北区域发展的新高地、中国北方的一张靓丽名片。1、金融政策多管齐下破解资金制约，积极搭建银行企业对接平台，大力争取上级资金支持，加大招商引资力度，畅通社会资本渠道，确保项目建设资金保障。2、房地产政策努力破解瓶颈制约，多措施并举破解土地瓶颈制约。一是用足用活上级各项政策。按照省要求，包装好项目，抓紧完善各项前期要件，加大包办力度，积极争取国家和省年度土地计划指标。二是鼓励开发未利用地。盘活存量：拓展建设用地空间，充分利用和挖掘未利用地资源。三是引导项目集约用地。对投资强度低的项目严格限制，提倡集约用地；引导企业谋划实施高科技项目，提高项目容积率。四是积极推进土地利用总体规划和城市总体规划的修编调整和规划衔接，为解决建设用地难题奠定良好基础。二、项目简介琴瑟园客栈项目紧邻“京南第一湖”衡水湖，位于三国时期曹操的屯兵重地魏家屯，这是衡水的第一家集休闲、商务、会议于一体的五星级温泉度假会馆群，专为高层次消费人群而设。汉魏公馆以“无历史，不世界”的传承理念为原则，以独具特色的汉古风貌和中式大院为载体，在衡水湖畔树立了一座人文地标。本项目共分四部分企业会馆部分：共7座大型企业会馆，每座面积为1000平方米，单个会馆可接待30-50人。企业会馆以树立企业形象、为名人名企打造私属领地为目的。企业入驻汉魏公馆，可以增加企业的文化内涵，提升企业形象。其中禹迹、聂卫平会馆、汉魏壹亨会馆、恒基会馆、滹沱河高尔夫俱乐部等知名企业已经入驻。企业会馆正式营业后对外价格拟定为每天4800元。商务会馆部分：共6座中型商务会馆，面积为600平方米，每座会馆可接待20人，是商务聚会、温泉度假的绝佳休闲场所；中型商务会馆正式营业后对外价格拟定为每天2800元。休闲会馆部分：共16座小型休闲会馆，每座可接待10-20人左右，适合家庭聚会、旅游住宿；小型休闲会馆正式营业后对外价格拟定为每天1800元。温泉会议中心：为所有会馆的综合服务楼，内设能同时容纳200人的会议大厅及容纳100人左右的会议室、温泉、游泳池等配套设施齐全，可满足企业中小型会议需求。本项目于2012年五一起陆续开始营业，正式营业后，可实现日均接待能力500人次。三、项目定位亲情打造衡水的第一家集休闲、商务、会议与一体的五星级温泉度假会馆群，是商务聚会，温泉度假绝佳场所，家庭聚会，旅游住宿绝佳场所。统一招商，统一运营管理。1、项目优势：首先位于滨湖开发区内，符合政府发展战略，得到政府大力支持，其次周边交通发达，又毗邻衡水湖可利用资源丰富，环境优雅，而且目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，而本项目是一家集休闲、商务、会议于一体的五星级温泉度假群，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机，具有较大发展潜力。2、项目劣势、项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。因此依靠自身力量发展完善需要较长时间，会造成资金回笼困难。3、目标客户分析初期目标消费群体：衡水湖游客，衡中学生，马拉松团体，衡水地区市民。后期目标消费群体；全国游客，各大企业四、在衡水地区整体发展战略以市场为导向、以目标客户为中心，通过广告，公关活动渲染造势，树立形象，打造品牌，引导消费，启动市场，以价格策略，销售控制来拉动市场，增加需求，采取多管齐下，全面联动，整体运作营销策略，全面完成琴瑟园客栈一期营销目标，并为二期营销目标打下基础，使整个工程进入良性循环。五、针对衡水地区实际情况提出规划思路首先与衡水有名企业形成合作关系，借此来提高在衡水的知名度，最终目的发展成为衡水地标性的建筑，然后再向周边扩展。六、针对不同目标消费群体提出推广活动1、形象定位—和政府进行沟通，免费提供接待服务马拉松成员任务，把事件在电视台广播，并做成宣传片来供各界人士观看，来提高本项目知名度。2、和衡水中学进行合作，针对衡水中学的学生推出休闲房，学习房，周末房等，并且配套各科辅导老师，以及为衡水中学提供免费场地来开家长会，老师交流会等，从而借助人们所最关心教育问题，通过新闻向外界宣传琴瑟园客栈。3、为衡水湖的游客提供特定的家庭套房，儿童房，老人房布置一定要有特点，以及菜园免费采摘供游客做饭用。并为入住的家庭赠送汉代微视频。4、鉴于现在人们越来越注重身体健康、崇尚运动，享受高品质的生活，因此应该加大娱乐设施建设，一方面单纯运动如建立足球场，举行足球比赛，游泳馆等，（衡水市目前无足球场）另一方面，建设家庭活动场所，举办多项亲自活动，如闾里弓道场、九宫八卦阵、跷跷板、跳房子、踩高跷、牵钩大战、梅花桩、神奇多米诺、钓鱼玩沙…以便填补衡水这方面空缺。打造不同休闲娱乐场所。5、联合衡百国际，忠义印象举办美食节，邀请大牌明星出席活动。6、建立自己的小型果蔬采摘园，这个主要针对衡水地区市民。在节假日，双休日，配合活动进行。7、和衡水湖形成合作关系，冬季举办滑雪场，冰雕等活动，夏季举办赏荷花玩游艇等活动。8、寻找外地各大企业，初期让这些企业免费入住，从而利用这些企业来吸引更多企业入住。七、效果评估打造集文化体验，特色旅游，时尚消费与一体的城市新商业中心。项目构成文化体验商业街，滨水休闲商业街，城市大型娱乐城。带动周边土地价值增值，带动区域经济发展。实现城市战略地位提升，城市功能提升，区域形象提升。