090911闽商金融中心定价策略(终稿)

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-1-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂闽商金融中心定价策略谨呈:闽商投资股份有限公司厦门尚启堂置业顾问有限公司2009-09-15-2-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂定价原则:引导市场,创造价值新标准由于本项目定位特殊,可供参照的同类型项目样本不足,属于典型的无参考市场价格物业,除运用传统的定价方法外,还应充分体现项目附加值给客户带来的收益,准确和客观地反映本项目价值;本项目定价总原则-3-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂价格策略制订方案项目价格策略的制订需先期确定制订整体价格的各项参数,按照严格科学制定方案进行论证和确定,以下为各参数项,并对以下各项参数进行推导和论证核心均价楼层差朝向差折扣差价1234由于本项目在景观资源上并无明显优劣势差异化,国此本项目定价在朝向差上不进行分析。-4-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂核心均价推导方法选择均价测算方法选择市场比较法市场比较法通过将查估对象与在查估时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算出查估对象的客观合理价格或价值的。优点:1)市场比较法查估过程依据为市场而定,有较强的说服力;2)参照物及查估对象的可比指标、技术参数等容易收集,且确定性大;1、市场比较法;2、租金收益还原法;3、成本收益还原法石狮写字楼租赁市场弹性空间大,租金收益无法准确还原折算;客户对于写字楼的成本缺乏认知,成本收益法说服力不强;房地产均价测算方法,主要有以下三种方法:-5-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成取案原则:产品结构相似、区域接近、目标客户相似、销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标:1)客户重叠程度2)和项目距离的远近‡交通、硬件因素地区级差、交通通达度、公共设施、楼宇外观、硬件设施平面布局、商务配套‡附加值因素物业管理、发展商、差异化程度、行业影响力、资源平台市场比较法进行步骤-6-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂项目名称租金(元/㎡/月)项目名称租金(元/㎡/月)天恒国际中心30-42德辉广场30多(整改中,商业为主)金博商务中心24侨乡商业城一套1400(100㎡左右)时代商务中心15-25南洋商厦2000元(一套,110㎡左右)假日大厦27-30新佳坡15左右农行大厦一套2000建行大厦——筛选可比楼盘由于石狮纯写字楼项目较少,可选项目不多,本次选取在运作项目(天恒国际中心、金博商务中心、时代商心中心)作为写字楼参考项目进行综合比较;核心均价推导-7-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂地段、硬件因素本项目天恒金博时代地区级差20181515交通通达度20181818公共设施15131212楼宇外观1091010硬件设施1011810平面布局1012810商务配套15141212合计100958387本项目天恒金博时代物业管理20151415发展商20141411差异化程度20151414行业影响力20121010资源平台20131110合计100696360比较物名称交易价格地段、硬件因素修正附加值因素修正修正价格天恒36(带装修)1.0531.44954.9金博24(带装修)1.2031.58745.8时代20(带装修)1.1491.66738.3附加值因素核心均价推导关键因素打分,推导修正价格-8-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂参考定价项目比较权重天恒60%金博20%时代20%依据房地产价格估价理论和方法,本项目评估后可实现的理论实收带装修均价为:∑比较标的物评估价格=∑(各比较物业修正价格×比较权重)=54.9×60%+45.8×20%+38.3×20%=49.76元/平方米(+5%)核心均价推导-9-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂楼层租金差的制定:实现客户资源最大化,掌控整栋去化规律参考对比楼盘层差:天恒:2元金博:1-2元时代:1-2元10589F568F547F526F505F494F483F47策略:价差调大,提升价值建立价值标杆策略:价差调小,保证出租率6楼为基准均价层差租金推导-10-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂三楼闽商金融中心四楼闽商金融中心47元/M248元/M248元/M248元/M245元/M2各楼层预估租金示意图-11-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂五楼闽商金融中心6楼闽商金融中心、49元/M249元/M249元/M246元/M250元/M250元/M27楼闽商金融中心52元/M252元/M252元/M2各楼层预估租金示意图-12-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂8楼闽商金融中心9楼闽商金融中心54元/M254元/M2各楼层预估租金示意图10楼闽商金融中心58元/M256元/M256元/M254元/M253元/M2-13-闽商金融中心项目定位与推广报告尚启堂正常情况下写字楼租赁有以下三种折扣方式:大面积租赁优惠折扣‡时点优惠折扣,按照客户签定租赁合同时间不同,会给予不同折扣,是为了迫使客户尽快入住,在价格上采取“低开高走”和“优惠促销”策略,在不同的时点给予不同的优惠折扣,如:入住前、淡季促销等整层租赁0.94半层租赁0.96半层以下租赁0.98‡对于租赁不同面积大小客户,将会有不同的折扣,根据我司写字楼操作经验,我们做出打折空间,如右图阶段折扣9—100.9411—120.9610年1—20.983——1.02时点优惠折扣折扣租金推导租期长短优惠折扣阶段折扣2年—5年0.985年—8年0.968年以上0.94‡对于租赁时间较长客户给予更多折扣,以吸引客户长期租赁

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