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城市规划与管理第8章第8章城市建设用地管理及建设资金筹措8.1城市的规模8.2城市建设造价的估算及资金筹措8.1城市的规模8.1.1城市人口规模8.1.2城市建设用地平衡及指标确定8.1.1城市人口规模1.城市人口调查与分析2.城市人口预测3.城市的流动人口1.城市人口调查与分析所谓城市人口结构，即一定时期内城市人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。重点调查分析的内容主要有：年龄构成，性别构成，劳动构成，流动人口，职工带眷系数比，人口增长率等。图8—1(a)，(b)为城市人口年龄构成分析图。2.城市人口预测对未来一定时期内城市人口数量和人口构成的发展趋势所进行的测算，称城市人口预测。推算城市人口的方法有：1)劳动平衡法2)综合平衡法3)职工带眷系数法1)劳动平衡法2)综合平衡法3)职工带眷系数法规划期带眷带眷单身人口规模职工数系数职工数服务人口被抚养人口百分比百分比规划期人口规模预测规划期末基本人口数=1-+规划期现状自然规划年限数规划期机人口规模人口增长率械增长数1+（）=+=（1+）+3.城市的流动人口城市流动人口一般是指短期从市外进城办理公务、商务、探亲访友和旅游度假的人口。无本市户籍，但实际已长期居住在城市里的常住非户籍人口，俗称“常住流动人口”。这些“常住流动人口”已构成了城市生活的重要组成部分，应当作为城市人口的组成部分，规划时应当计入城市人口规模，并相应计算用地规模。8.1.2城市建设用地平衡及指标确定1.城市建设用地的定义2.城市建设用地定额指标3.城市建设用地平衡表的编制4.城市建设用地管理1.城市建设用地的定义根据《中华人民共和国城市规划法》规定，任何单位和个人需要使用城市规划区内的土地进行建设，经过城市规划行政主管部门审查批准，发给建设用地规划许可证的用地，称为建设用地。2.城市建设用地定额指标城市总体规划用地包括城市建设用地和水域、其他用地两大部分，其汇总表如表8—1所示。城市建设用地包括：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类。城市建设用地总面积可根据人均建设用地规划指标(见表8—2)和规划人口数确定。对现有城市扩建时的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用地水平，按表8—3规定确定。为了城市生产与生活各方面协调发展，表8—4给出了在编制和修订城市规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地人均单项用地指标和建设用地结构比例。3.城市建设用地平衡表的编制根据城市建设用地标准和实际需要，对各类城市用地的数量和比例所作的调整和综合平衡，称城市用地平衡。在城市规划中各单项规划完成后，即可编制城市建设用地平衡表，如表8—5所示。1)居住用地——在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。2)公共设施用地——城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。3)工业用地——城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施的建设用地。4)仓储用地——城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施(包括其专用的铁路、码头和道路等)的建设用地。5)对外交通用地——城市对外联系的铁路、公路、管理运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。6)道路广场用地——城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。7)市政公用设施用地——城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地，包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其他市政公用设施的建设用地。8)绿地——城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场所和美化景观的绿化用地。9)特殊用地——一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。通过编制城市建设用地平衡表，可以检验在城市规划中各项用地的分配比例是否符合规定的定额指标。用数量的概念来说明规划方案中用地的相互关系，为合理分配城市用地提供了必要的依据。它的具体作用主要有：(1)反映城市土地使用的水平和比例，作为调整用地和进一步制订规划的依据之一；(2)用以比较城市之间建设用地的情况；(3)作为上级规划管理单位审定城市建设用地的必要依据。4.城市建设用地管理1)建设用地要符合土地利用的规划管理，城市建设用地包括规划的建设用地、正在开发的建设用地和已经使用的建设用地，其土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。由城市规划行政主管部门对城市规划区内的建设用地实行统一的规划管理。2)城市国有土地使用权出让转让的规划管理(1)土地所有权。(2)国有土地使用权的出让与转让(3)土地出让、转让的范围与期限8.2城市建设造价的估算及资金筹措8.2.1城市建设造价的估算8.2.2多种渠道筹措城市建设资金，搞好城市建设8.2.3加强城市规划，有序地优化经营城市土地，通过土地有偿出让，筹集城市建设资金8.2.1城市建设造价的估算城市建设造价是指城市总体规划期限内各项城市建设费用的总和，它是城市总体规划经济评价的标准之一。城市建设的任务：给水、排水、燃料、电力、电信等工程设施，住房、文教、卫生、商业服务设施和公共绿地、道路交通等。城市建设造价估算包括：住宅、公共建筑、市政工程(道路、给水、排水、电力、电信、供热、煤气、园林绿化等)及不可预见费用(包括材料价格上涨费用)等四部分。表8—7给出了较发达国家发展现代化城市时，各单项市政工程设施费用占市政工程总造价的百分比(%)，可供参考。8.2.2多种渠道筹措城市建设资金，搞好城市建设1.国家政策规定的专项资金2.抓住机遇，引进外资，进行城市建设开发1.国家政策规定的专项资金城市建设资金在国家各专项基本建设中，都占有一定的比例，这是城市建设资金的主要来源。2.抓住机遇，引进外资，进行城市建设开发上海地下铁道的建成就是引进外资进行城市建设的典型实例。1990年决定引进外资建设。在地铁一号线路建设招标中，来自12个国家共60多个地铁制造、建筑公司进行了投标，最后，德国政府中标。他们为上海市政府提供4.6亿马克贷款，年利率7.5％，还款期为30年，宽限期10年。1.经营城市土地的意义与效益2.经营城市土地要求政府必须贯彻政策和掌握原则3.经营城市土地的具体举措8.2.3加强城市规划，有序地优化经营城市土地，通过土地有偿出让，筹集城市建设资金1.经营城市土地的意义与效益1)有利于城市建设“投入——产出——再投入”资金的良性循环2)有利于城市环境的改善3)有利于国有企业的改制与资产的重组4)有利于城市化的健康发展2.经营城市土地要求政府必须贯彻政策和掌握原则首先国家政策必须贯彻(如“保护耕地”政策)，再者就是要求必须掌握两条原则。1)加强城市规划的决策机制2)要求政府不断加强城市土地宏观调整3.经营城市土地的具体举措1)加强城市土地评估制度2)努力实施土地招标、投标和拍卖出让制度