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11九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機構金融街金色漫香林商业项目策划第四阶段沟通金融街控股九洲远景2011年12月30日2A城市宏观经济分析B立地研究C竞争研究D投资者研究E消费者研究F商户访谈与研究G项目物业类型及体量研判H项目商业概念内容目录本文件仅为我们的客户使用而撰写。在没有进行未来的详细分析和演讲之前文件是不完整的。除非经过九洲远景商业顾问有限公司事先同意，本文件绝对不能交予第三方3A城市宏观经济分析4北京是中国的政治、经济、文化中心，具有经济发达、人口密度大的特征北京市地理位置图•区域位置：•北京位于华北平原东部，西、北两侧与燕山山脉相接，东临渤海，是环渤海经济发展圈的核心，区域价值优越•城市定位：•北京是中的首都，是政治、经济、文化中心（具有三千余年建城史和八百五十余年建都史）•城市概况：•全市面积16,410.54平方千米（中国省级行政区第30名）。其中市区面积1,368.32平方千米，建成区面积1289.3平方千米（中国城市第1名）。山地面积10,317.5平方公里，平原面积6,390.3平千米，2010年人口近2000万，流动人口过亿•行政区划：•下辖14个区、2个县北京城市概况城市概况资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析5开发区定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任•开发区位于中国北京东南亦庄地区，于1991年8月15日开始筹建，是北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策•总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成开发区地理位置图开发区概况区域概况资料来源：北京经济技术开发区网站，九洲远景分析68117.89846.8111151215313777.921067369.6481.5546570.76501143.282372006200720082009201020144%4%5%5%5%5%5%6%北京GDP亦庄GDP比重11.2%开发区近五年GDP复合增长率为15.2%，高于北京市增长率，预计2014年亦庄GDP占北京市比重将达5.4%，对北京市的贡献率逐渐增大北京市、开发区历年来的GDP增长状况[亿元]GDP15.2%资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析注：以下所有亦庄经济开发区简称开发区7开发区基本无第一产业，第二产业中的工业增加值占整个地区生产总值的一半以上，第三产业增加值明显低于北京市水平，商业发展水平相对滞后北京市2010年产业结构0.90%24.10%75.00%第一产业第二产业第三产业51.20%53.40%20092010开发区工业增加值占GDP的比例资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析产业结构8开发区高新技术产业总产值占工业总产值比重是95.4%，区内四大主导产业占总产值比重为89.6%，区内产业结构不断优化升级1660.32111.22033.21952.82259.114231768.31629.918822155.8200620072008200920100%20%40%60%80%100%120%工业总产值高新技术产业产值比重亦庄开发区产业状况[亿元]产业分类工业总产值同比增速%占工业总量比重%合计1990.313.689.6电子信息产业1275.84.057.4装备制造产业401.619.218.1生物工程和医药产业137.019.46.2汽车及交通设备产业175.9137.27.9亦庄开发区主导产业状况[亿元]资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析产业发展状况92010年开发区社会零售总额达到150亿元，比上年增长35.7%，高于北京历年的复合增长率，区域商业进入活跃期3295.33835.24645.55309.96229.31037420062007200820092010201413.6%[亿元]北京市历年来社会零售品总额社会零售总额15011120092010[亿元]亦庄开发区2009-2020年社会零售品总额35.7%资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析102.12.32.73.13.24.92006200720082009201020148.7%开发区人均社会零售总额增长较快，2010年达到4.8万/人，接近北京市2014年水平，区内商业活动活跃[万]北京市历年来人均社会零售品总额社会零售总额4.83.920092010[万]开发区2009-2010年人均社会零售品总额22.7%资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析11158116331695175519612294200620072008200920102014开发区从业人员增长率为12.9%，每年导入大量商务人口，使区内有效人口总量保持较高增长，高于北京市人口增加速度，为区内商业发展带来人口支撑[万]北京市2006年-2010年人口变化情况人口注：从业有限人口=从业人员*30%4%年份常住人口从业人员从业有效人口有效总人口20067.311.53.422.220077.314.14.225.720087.315.44.627.320097.316.34.928.520107.318.65.631.5复合增长率/12.9%/9.2%[万]开发区人口资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析12B立地研究B1亦庄商业格局研究B2区域特征研究B3项目周边交通条件分析B4项目周边人口研究B5项目物业条件分析资料来源：九洲远景分析亦庄商业格局研究：零售市场零售商业商务办公....123酒店公寓341314北京整体商业格局正由“趋优选择市场”向“全业态市场”过渡阶段，亦庄商业目前却处于较为匮乏和落后趋优选择市场•出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足•Fastfashion成为市场主导，topfashion占市场5%-10%的市场份额•娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现传统市场•以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主•消费以价格导向为核心诉求•品牌的渗透率低全业态市场•城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平•从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足•典型城市如香港、上海大而全市场•百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现•餐饮娱乐形态开始多样化•Basicfashion占市场主流•消费向价值导向转变，并出现多样化资料来源：九洲远景分析北京城市商业发展阶段的演变注：截至2011年5月北京规模购物中心体量546.17万㎡，各行业、业态随着整体商业发展开始进行更加细分市场化发展15五环内商圈分布三环内商圈分布•三环内商圈约为13个，如安定门商圈、西直门商圈、金融街商圈、西单商圈、王府井商圈、朝外商圈、公主坟商圈、马连道商圈等•五环内商圈约为10个，如西山商圈、上地商圈、亚奥商圈、万柳商圈、苹果园商圈、中关村商圈等北京的核心商圈主要分布在三环以内，次级商圈扩散到五环内，五环外的商业聚集规模较小北京城市商圈分布资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析16亦庄商业伴随经济开发区发展而起步，现代商业已经开始起步亦庄商业发展历程200120112021•亦庄经济开发区发展迅速•大型企业入驻•商业配套开始起步•现有商业处于初级阶段•满足基础生活需求•已大规模在建大型集中商业•未来大规模现代商业开始规划，将有效引领亦庄商业满足现代消费需求资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析17片区规模商业多聚集在亦庄核心区荣华路两侧，其竞争激烈且具有聚合性特征，本项目处于的东部地区集中型商业缺乏目前亦庄商业分布资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析12345678项目名录1、创意生活广场2、上海沙龙3、大雄商业中心4、林肯公园5、天华西路商业楼6、小康家园底商7、迪卡侬8、三台山路商业本项目•从左图规划看，亦庄经济开发区被京津塘高速一分为二•目前开发区核心商业项目位于荣华路两侧18从亦庄经济开发区规划看，未来片区商业用地规划于荣华路两侧，本商业位于居住区，其商圈可覆盖该居住区与部分工业区未来亦庄商业分布光电一体化产业基地本案•从左图规划看，亦庄经济开发区被京津塘高速一分为二，东北角，形成两个相对孤立区域•未来开发区核心商业用地依旧位于荣华路两侧，其片区中心地位短期难以改变•本项目位于开发区东北角，即五环快速路与京津塘高速交叉的北京南五环外•本项目所在的片区规划为居住区，从调研与规划看，项目3公里核心商圈无其他大型集中商业，其项目可覆盖片区居住区•拟建工业区距离开发区核核心区有一段距离，其亦为本项目商业覆盖区资料来源：北京市统计局，北京经济技术开发区统计公报，九洲远景分析资料来源：九洲远景分析亦庄亦庄商业格局研究：商务办公市场零售商业商务办公....123酒店公寓3419亦庄经济开发区写字楼基本分布在西部核心区荣华路两侧，其他地域写字楼零星分布亦庄开发区主要写字楼项目示意图序号项目名称级别地址1BDA国际企业大道一期甲级大兴亦庄开发区景园北街2号BDA国际企业大道Ⅱ甲级大兴亦庄开发区景园北街2号2中铁十九局乙级大兴亦庄开发区荣华南路19号3亦城国际中心甲级北京经济技术开发区13号街区4荣华国际甲级亦庄荣华南路与运成街交汇东北角5力宝广场甲级大兴亦庄开发区荣华中路与北环中路交汇处6亦城财富中心甲级大兴亦庄开发区荣华中路7朝林大厦甲级北京经济基础开发区荣华中路15号8朝林广场甲级北京经济基础开发区荣华中路16号9华腾发展大厦普通北京经济技术开发区北环西路23号10隆盛大厦乙级北京经济技术开发区荣昌东街甲5号11富兴国际甲级北京经济技术开发区荣华中路3C2地块12国锐广场甲级北京经济技术开发区荣华中路35C1地块13大族激光项目甲级北京经济技术开发区荣华中路36C地块14亦城科技中心（49C1地块项目）甲级北京经济技术开发区荣华中路49C1地块项目1557地块东侧储备用地甲级北京经济技术开发区荣华南路注：1-10为在售或在租写字楼项目；11-14为报建或概规阶段；15为土地储备项目，其他为东区项目资料来源:市场调研，九洲远景分析1-22315456871012111314921市场供给看，亦庄甲级写字楼占绝对优势，片区写字楼整体档次高甲级88.7%普通0.9%乙级10.4%乙级13.3%普通6.7%甲级80.0%亦庄主要写字楼级别面积分布亦庄主要写字楼级别数量分布资料来源:市场调研，九洲远景分析22在报建的写字楼中，写字楼供给面积约为17.2万平米，甲级写字楼是开发主流产品亦庄主要报建项目情况一览表资料来源:市场调研，九洲远景分析序号项目名称写字楼级别入住时间开盘时间项目总体量办公总建面楼座数量容积率用地性质1亦城财富中心甲级///40000//工业用地2富兴国际甲级/2012539002240533办公，商业3国锐广场甲级2014年20124128006000013.5住宅;商业（商服）;综合4亦城科技中心（49C1地块项目）甲级2013年201254039—648475000012.5—3.0办公、商业片区商业办公市场逐步迈向成熟阶段，甲级写字楼成为市场主流和风向标，租户多元化，现代服务办公及总部办公成为主要客群亦庄商务办公的发展进程资料来源：市场调研，九洲远景分析23亦庄区写字楼市场重要指标研究分析空置率租金/售价租户•近年写字楼市场发展较为迅速，市场去化率逐年上升，因开发区的发展程度，空置率略高于正常范围，目前亦庄新CBD还处于培育期•临港新城售价水平目前较低，其他区域，尤其是城市客厅区处于相对高的水平•各行业租户的分布呈现明显的区域性差异，外商