第一章房地产法规概述

2008-2009学年第一学期《房地产法规》教案湖北鄂州大学建筑工程学院彭凌云1理论课教案授课日期授课班级课型讲授课出勤情况应到人，实到人，缺席：课题第一章房地产法规概述教学目的要求1、了解房地产的概念、分类、特点和房地产法的发展概况2、掌握房地产法的概念、特征以及与相关其他法的关系3、对各类房地产纠纷的属性进行分析的能力重点难点1、重点掌握房地产法的调整对象和立法原则2、准确把握各类房地产纠纷所适用相关法律的能力措施应用案例，结合原理，深入浅出地讲解；学生思考，教师指导。授课时数课时授课方法讲授为主教具讲授时间分配组织教学课后追记检查复习课题引入讲授新课巩固新课布置作业《房地产法规》第一章房地产法规概述2Ⅰ、组织教学：了解学生考勤情况；新学年的开始，简单自我介绍，对新学期课程教学计划作个概况，重申一下课堂纪律。Ⅱ、课题引入：改革开放以来，特别是市场经济体制的建立，我国房地产行业得到了迅速发展。房地产业的兴起，促进了房地产相关行业的发展，特别是物业管理被誉为“朝阳行业”，也促进这房地产有关方面的法制建设。了解、熟悉和掌握我国房地产管理法的基本内容，明确各种房地产关系中的权利和义务，无论对房地产开发者、经营者还是消费者来讲都是至关重要的！所以这就是我们这学期要学的这门课——《房地产法规》，首先我们来了解一下房地产法规的概述。——引入课题。Ⅲ、讲授新课：先由学生举例哪些是房产？住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、办公、教育、医疗、体育、公共设施等多方面的用房哪些是地产？如城镇土地、农村土地、耕地、荒地、风景区、自然保护区以及其他陆地面积及其上下空间。第一章房地产法规概述第一节房地产及房地产法的概念一、房地产的概念房地产：是房产与地产的总称。房产：是指在法律上有明确权属关系的房屋财产。地产：是指在法律上有明确权属关系的土地财产。*如西方古典政治经济学家威廉说“土地是财富之母，劳动是财富之父”。四个特征：1、不可移动性。2、永久性。3、独一无二性。4、保值性和增值性。二、房地产的分类（一）土地分类1、建筑用途分：建筑用地非建筑用地2、开发程度分：过生地（未开发的荒地）生地（已经完成规划的土地）熟地（已经完成开发、可供建设地上物的土地）3、与城市经济紧密相连分：农村土地城市土地（9种P2）。（二）房屋分类1、建筑结构的不同：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。2、功能用途的不同：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体与娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑。3、价格的构成不同：商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房。2008-2009学年第一学期《房地产法规》教案湖北鄂州大学建筑工程学院彭凌云3特点:①层次多②种类多③行政管制特色突出（我国特有的分类方法）。4、所有权的归属不同：公房直管公房—国家各级房地产管理部门接经营管理的国有房产。自管公房—指由机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有和集体所有的房产私房。三、房地产与不动产的关系房地产和不动产虽然联系密切，但并非一个概念，不能用一个去代替另一个。不动产是指不能移动或一旦移动，其经济价值、使用价值就会因此减损的财产，主要是指土地及地上的定着物，如房屋、森林等。不动产包含房地产，房地产属于不动产，是不动产的一部分。四、房地产法的概念与特点1、房地产法的概念是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。房地产社会经济关系的特点：复杂性、综合性。内容：平等主体间房地产的转让、租赁等民事关系、国家行政机关对房地产的行政管理关系。2、房地产法的特点（1）专业性。（2）综合性。即可由经济法调整,也可民法、行政法调整（3）统分性。（4）非阶级性。3、房地产法与其他法关系：房地产法是一个既不完全属于民法，也不完全属于经济法的法律体系，它具有相对独立性。即个性（见上1、2点即专业性、综合性）。但房地产法同时也具备一般法律的共性，规范性、强制性等。五、房地产法调整的对象1、房地产管理法：是以房地产产权、开发、经营、交易、服务和管理以及与房地产相关的社会关系为其调整对象的。2、调整对象广泛四点：1、房地产开发关系。2、房地产交易关系。3、物业管理关系。4、特殊的房地产交易关系。3、性质分为：房地产民事关系（民事法律法规调整）、房地产行政管理关系（行《房地产法规》第一章房地产法规概述4事法律法规调整—行政复议解决）。4、两者关系：在实践中相互融合、相互渗透、联系紧密，一般情况下不能将二者截然分开。六、房地产法的作用1、是国家城市建设的法律保障。2、是国家保护土地资源的有交措施。3、对维护房地产市场秩序和规范市场行为起着重要的作用。4、有够有效的维护房地产权利人的正当行为。第二节新中国房地产法律制度的历史沿革建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法，其后因文革极左思潮的冲击，房地产立法陷于停顿状态，随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序，大体可以分为以下三个阶段：一、从新中国成立初期到十一届三中全会（1949－1978复苏阶段）1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期建国初国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、1951年政务院公布的、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》等。2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。3、1966年——1976年十年文化大革命时期文革期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。这一阶段的房地产法的立法特点主要有：1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。2、确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。2008-2009学年第一学期《房地产法规》教案湖北鄂州大学建筑工程学院彭凌云53、立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。二、从十一届三中全会到社会主义市场经济体制的确立（1979—1994兴起阶段）复兴时期（1979年——1988年）大发展阶段（1988—1994年）1、复兴时期（1979年——1988年）。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设，主要表现在：《城镇个人建造住宅管理办法》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；《房产税暂行条例》、1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。为了解决“文革”期间挤占、没收私人房屋问题，落实了房产的政策：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》；1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。2、大发展时期（1988——1994年）1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》；1992年《商品住宅价格管暂行办法》、1994年７月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。这一阶段房地产法立法的特点1、随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。4、房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。三、从社会主义市场经济体制确立至今（1995—至今发展及调整回落阶段）1、1994年７月５日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年１月１日起实施。《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房《房地产法规》第一章房地产法规概述6地产业发展已迈入了法制管理的新时期。2、1994年后，我国房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全了各种房地产方面的规章制度。主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《房地产广告发布暂行规定》；1996年《城市房地产中介服务管理规定》；2000年《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章，鉴于篇幅有限，不一一列举。这一阶段我国房地产法的立法特点：1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。2、我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。第三节房地产法立法原则及实施一、房地产法立法原则马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导思想还要坚持四项基本原则及以下四点：1、保障房地产权利人合法权益的原则。2、国有土地有偿、有期限使用原则。3、国家扶持发展居民住宅原则。二、房地产法的实施定义：即房地产的执行。内容：执法守法。要求：（1）房地产主管部门和工作人员正确运用房地产法律，并对违法者实施制裁。（2）房地产行政主管部门、工作人员、公民、法人、社会团体及其他组织严格遵守房地产法律。第四节我国房地产法体系一、我国房地产法体系的组成1、宪法：具有最高的法律效力，第九条第十条规定。2、法律：2008-2009学年第一学期《房地产法规》教案湖北鄂州大学建筑工程学院彭凌云73、行政法规和规章：4、地方法规5、