第一章有偿使用的方式

第一章有偿使用的方式一、政策依据1、《土地管理法》2、《城市房地产管理法》3、《土地管理法实施条例》（国务院令第256号）4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）6、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）8、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）9、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）10、关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知(国土资发〔2006〕114号)11、《关于发布国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知》（国土资发〔2008〕86号）12、《关于印发国有建设用地划拨决定书的通知》（国土资发〔2008〕73号）二、国有土地有偿使用方式（一）出让、租赁、作价出资（入股）的概念与内涵《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地使用权有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或者入股。”因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土地有偿使用方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地使用权作价出资或者入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权，分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。（二）不同类型土地使用权的权能界定1、出让土地使用权的权能。在土地出让年期内，出让土地使用权人有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。2、承租土地使用权的权能。承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。3、作价出资（入股）土地使用权的权能。土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。因此，作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。（三）三种有偿使用方式的适用范围1、作价出资或者入股方式的适用范围。国家以国有土地使用权作价出资（入股）后，相应的土地使用权转化为价值形态的资本金或股本金，国家以出资人或股东的身份参与企业经营管理，并根据股权比例和经营情况分享经营收益，因此，对这种特殊的土地配置方式应当严格限定其适用范围：企业必须属于国务院或省级人民政府批准的授权投资机构和国家控股公司试点企业。2、出让方式的适用范围。出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。3、租赁方式的适用范围。租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。（四）出让和租赁的关系1、出让和租赁的法律依据。根据土地有关法律、法规规定，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）均是国有土地使用权有偿使用的法定方式，各有其相应的适用范围，不应强行取消一种，或全面推行另一种。年租制作为出让的重要补充方式，在一些地方的工业用地中已经采用，但对于商品住宅用地则不适宜，仍应采用出让方式。2、出让与租赁的区别与内在关系。以出让方式取得国有土地使用权，必须按规定向国家支付出让土地价款（地价），包括土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费）和国有土地使用权出让金（政府土地纯收益），其中出让金占地价款的25%左右。出让和年租制相比，其主要差别在于国家作为土地所有者收取出让金的方式不同，出让方式在取得使用权前应付清全部土地价款（包括出让金），与此相应，使用者获得完全的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押；年租制在取得土地使用权前同样要先付清土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费），但国有土地使用权出让金部分，则可以根据合同约定通过折现按年支付，出让金与年租金在经济上应当相均衡。出让金与年租金的关系类似于银行存款和年利息的关系，可用以下公式表示：式中：P--出让金，a--年租金，r--还原利率，n--出让年期。由于出让金没有付清，要按年支付，因此，采用年租制取得的土地使用权为承租土地使用权，受一定限制。三、国有土地使用权出让的方式根据法律、法规规定，招标拍卖挂牌方式和协议出让方式都是土地出让的法定方式，各有不同的适用范围：在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述四类经营性用地以外的土地，供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。只有一个意向用地者的，方可采用协议方式供应。（一）协议出让1、协议出让国有土地使用权范围（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。2、协议出让的类型（1）供地环节的协议出让；（2）划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让；（3）划拨土地使用权转让中的协议出让。3、供地环节协议出让的一般程序（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；（2）编制协议出让方案；（3）地价评估，确定底价；（4）协议出让方案、底价报批；协商，签订意向书；（5）公示；（6）签订出让合同，公布出让结果；（7）核发《建设用地批准书》，交付土地；（8）办理土地登记和资料归档。4、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让：（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县政府批准后，可以采取协议出让手续；（2）经规划部门同意可以改变土地用途等用地条件的，报经市、县政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地公开出让的除外；（3）市、县国土资源管理部门组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点；（4）改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。5、划拨土地使用权转让中的协议出让：划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。（1）地价评估：市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。（2）土地出让金核定：A、转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格B、转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格（二）招拍挂出让1、关于招标拍卖挂牌出让范围的界定（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。（三）国有土地使用权出让程序1、制订公布国有土地使用权出让计划政府是国有土地的供应者，其土地供应总量、结构、土地区位分布和供应进度等，直接决定了土地市场和房地产市场的供求关系和价格水平。同时，土地使用权资产价值高，土地使用者取得土地使用权后还要经过一定的开发建设周期，建成房屋后才能向社会销售，土地需求者在竞投决策前必须了解政府的供地计划，及早把握土地市场走势。因此，为便于投资者决策，形成公开、安全、稳定的房地产市场，市、县人民政府土地行政主管部门应当制订并及时公布土地使用权出让计划。市、县人民政府土地行政主管部门编制国有土地使用权出让计划，应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，特别是土地市场需求情况编制。国有土地使用权出让计划至少应当是年度计划，最好是3-5年的滚动出让计划。出让计划内容应当包括今后一段时期政府国有土地使用权出让总面积、不同用途土地供应面积、地段、供地进度安排、供地方式（协议、招标、拍卖、挂牌）年度土地供应总量、土地供应面积、地段以及供地时间等内容。市、县人民政府土地行政主管部门拟订出让计划后，应当按规定报同级人民政府审批。国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。2、公开接收用地申请市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细