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第一章物业管理方案的制定一．物业管理早期介入的准备：1了解物业管理对物业的基本要求1）物业的规划设计要科学合理，适用美观，并要方便维修和养护。2）建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。3）配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。4）环境安全，方便，优美，舒适。5）能为物业管理提供必要的设施。2组织技术力量3收集相关资料。4确定工作方法5准备设备器材和资金。二．接管准备阶段的实施1．组织验收小组2．明确验收标准。3．确认验收方案4．拟订日后物业管理方案和制度。5。准备验收资料6参与竣工验收。三．可行性研究的主要作用与内容物业管理可行性研究，最核心的内容是测算物业管理方案实施后能否给企业带来正常利润或其他回报。根本目的是为投资提供科学、可靠的依据，实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目实施带来的经社会和环境效益。1．项目情况分析2．市场分析与需求预测。3．同类项目情况分析。4．企业自身条件分析。5．项目方案研究。6．人力资源研究。7．项目实施过程研究。8项目的成本分析及资金筹措研究。9项目经济，社会和环境效益分析10结论及建议。四．可行性研究的阶段划分1投资机会研究：主要任务是分析和估计投资项目或投资方向成功的可能性，对投资项目或投资方向提出建议。投资机会研究主要从项目发展的背景，基础和条件等方面进行分析和研究。2初步可行性研究。主要是在投资机会研究的基础上，进一步对项目实施的可能性与潜在效益进行论证分析，对项目的盈利性进行分析和估算，进行项目的初步选择和范围的确定。3详细可行性研究。是项目决策的基础，是分析项目在技术，财务，经济上的可行性以作出决策的关键步骤。在这一阶段，需要对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行优选，从中选出满意的可行性方案。这一阶段对估算的精确度要求较高。4．项目评价与决策，这一阶段重点进行项目评定和投资决策，提出正是的可行性研究报告。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的建设工程项目及重要的小型项目，必须经过有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。物业管理的可行性研究报告以及在可行性研究基础上拟订的物业管理方案可以请有关专家进行评估。五可行性研究报告的结构1总论。简单介绍可行性研究任务的背景等。2物业项目分析。3服务需求分析与预测。4物业管理企业自身条件与服务能力分析。5人力资源分析6物业管理方案要点及方案实施进度分析。7物业管理服务费用测算。8项目的经济，社会和环境效益评价。9结论及建议10附件。市场调研的详细资料等可作为可行性研究报告的附件。六绿地景观再开发内容1绿地景观现状分析2绿地景观再开发的意义与目标3绿地景观再开发内容的规划设计4绿地植物种类的选定5环境小品的设计6绿地景观再开发的环境影响评价7绿地景观再开发的投资估算8绿地景观再开发的效益分析10规划设计图件七停车场的扩建增建1停车场的现状分析2扩建增建停车场的原则和目标3扩建增建停车场的位置与规模规划4停车场布局的规划设计5停车场配套设施的规划设计6扩建增建停车场的可行性分析7扩建增建停车场的环境影响评价8扩建增建停车场的投资估算9扩建增建停车场的效益分析10规划设计图件。八．综合经营服务场所的再开发1现有综合经营服务场所分析2综合经营服务场所再开发的原则和目标3再开发的可行性分析4再开发的内容与方式的规划5再开发具体方案的设计6再开发的投资估算7再开发的环境影响评价8再开发的效益分析9规划设计图件九物业再开发利用的原则和条件1尊重业主意愿的原则2经济适用的原则3开学规划的原则条件1物业本身的条件2业主的愿意3物业管理企业的运作能力十车库的防火规范1车库的防火设计，必须从全局出发，做到安全适用，技术先进，经济合理。符合国家现行的有关设计标准和规范的要求。该标准从防火分类和耐火等级，总平面布局和平面布置，防火分隔和建筑构造，安全疏散，消防给水和固定灭火系统，采暖通风和排烟，电气等方面明确了对汽车库，停车场的防设计的规范要求。2汽车库修车库周围应设环形车道，当设环形车道有困难时，可沿建筑物的一个长边和另一边设置消防车道，消防车道宜利用交通道路。消防车道的宽度不应小于4米，尽头式消防车道应设回车道或回车场，回车场不宜小于12M*12M.。穿过车库的消防通道，净空高度和净宽度均不应小于4米，当消防车道上空遇有章障碍物时，路面与障碍物之间的净空不应小于四米。3汽车库应该设防火墙划分防火区。防火墙直接砌在汽车库的基础或钢筋混凝土的框架上。防火墙可砌筑在不燃烧体地面或钢筋混凝土梁上，防火墙，防火隔墙均应砌至梁，板的底部4汽车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设置。设在工业与民用建筑内的汽车库，其车辆疏散出口应与其他部分的人员安全出口分开设置。5除了停车数不超过5辆的停车场等小型车库外，车库应设置消防给水系统。消防给水可由市政给水管道，消防水池或天然水源供给。利用天然水源时，应设有可靠的取水设施和通向天然水源的道路，并应在枯水期最低水位时，确保消防用水量。车库内严禁明火采暖。第二章物业管理制度的制定一业主大会制定物业管理制度的准备1确定制度起草人员2了解物业情况3了解业主及使用人情况4了解物业管理企业情况5学习有关文件。如果物业管理区域内已经成立了业主大会和业主委员会，业主大会已经制定了业主公约和业主大会议事规则以及物业管理区域内物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，那么修改有关物业管理制度的草案应由业主委员会负责拟订。业主委员会可以安排熟悉法律的业主委员会委员或其他业主，也可以专门聘用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度也可以委托物业管理企业协助起草。二物业管理的公共管理制度物业管理的公共制度主要有楼宇入住及迁出管理制度，房屋共用部位及共用设施设备设备使用管理制度，房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度，房屋装修管理制度，安全保卫管理制度，车辆行驶和停放管理制度，消防管理制度，环境卫生管理制度，绿化管理制度，禁止违章用地及违章建筑的管理制度，综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。第三章物业管理企业资金管理一核算营业成本营业成本包括直接人工费，直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接记入管理费用。（1）直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资，奖金及职工福利费等(2)直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料，辅助材料，燃料和动力，构配件，零件，低值易耗品，包装物等。（3）间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资，奖金及职工的福利费，固定资产折旧费及修理费，水电费，取暖费，办公费，差旅费，邮电通讯费，租赁费，财产保险费，劳动保护费，保安费，绿化维护费，低值易耗品摊消及其他费用等。（4）企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内分期摊入营业成本或者管理费用。二控制财务预算的具体工作内容1把财务计划的各项预算指标分配落实到企业的各部门2通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况3定期把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，分析偏差产生的原因，制定纠偏的有效措施。4对责任部门和责任人进行考评。5根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。6如果出现不可预见的情况，并造成预算执行的问题，应及时对预算进行必要的调整。三控制预算的步骤1建立财务预算控制系统，包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统，建立考核制度和奖惩制度。2检查监督，根据控制信息系统确立的标准，实行监督，检查，比较实际执行结果与标准之间的差异。3分析原因，实行执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，应分析产生偏差的原因，责任者。4纠正偏差，提出弥补偏差的对策，并组织实施。5奖励兑现，根据监督检查结果，落实责任，兑现奖励办法。四专项维修资金的收集第一次收缴按照有关专项维修资金管理的现行法规《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》的规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按照购房款2％－3％的比例缴纳专项维修资金。（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分资金属售房单位所有。（2）购房者按购房款2％的比例向售房单位缴纳专项维修资金。售房单位为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。五专项维修资金使用的管理《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业共用部位，共用设施设备的大修，中修和更新，改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。不得计入物业服务支出或物业服务成本。物业管理企业应严格按照该规定执行。对于物业管理企业而言，专项资金作为企业长期负债进行管理。物业管理企业在提供服务过程中应当保证专项维修资金的专户存储，专款专用，不得侵吞或挪用，并应定期接受业主大会或者物业产权人，使用人的检查和监督。专项维修资金所产生的利息净收入应当经业主大会或者物业产权人，使用人认可后纳入专项维修资金的滚存使用和管理。物业管理企业利用物业共用部位，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主及业主大会得同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会得决定使用。三十六条规定：违法本条例得规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，清洁严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，以法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。六物业管理企业财务管理机构的基本职责1按照国家的有关法律，建立健全企业内容各项财务管理制度。2制定公司年度财务计划，提供财务分析报告，协助公司领导搞好经营管理决策3制定物业管理费预算方案4监督物业管理费的收缴运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。5编制记帐凭证，及时记帐，及时编报各种会计报表，做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。6参与策划各种经营活动，并对重要的经济以及投资项目进行评议和审定。7按照合同的要求，做好工程费用的拨付，结算等工作。8严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工的工资，紧贴和奖金。9严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买，保管，使用及回收工作。10税收的核算与申报。11银行帐务往来的核对，如存款，结算等。12妥善管理会计帐册档案，接受财税机关，主管部门和公司领导的检查和监督。还应将以上基本职责进一步分解到企业财务管理部门的各个岗位上，形成财务经理岗位职责，会计岗位职责，出纳岗位职责等一系列岗位职责。七物业管理企业财务管理制度的制定1凭证帐册制度。财务管理部门应采用借贷复式记帐法，建立起现金日记帐，银行日记帐，总分类帐，各项明细分类帐等帐册。2财务预算制度，财务管理部门必须结合实际，认真编制全年预算。3借款管理制度。借款仅限于为所管物业的运行服务；采购人员凭已批注的采购计划进行借款或领用支票，不得出借空白支票。4报销审批制度。应根据国家有关规定或业主大会的规定，制定报销范围和标准，建立科学合理的报销制度。5审核管理制度。包括开支审核，收入审核，内部审核等制度。6现金管理制度。严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务坐支留用，严格分清收支两条线。7固定资产管理制度。包括固定资产的范围和分类，固定资产的帐务处理，固定资产的管理制度8仓库管理制度。凡采购所有用品，原料都必须由仓库保管人员按实开单验收入库，并登记入帐。9材料物资报废制度。应由使用部门填写报废单，经批准后财务管理部门做帐务处理并及时出售，收回残值。10往来帐目清理制度。财务管理人员应及时结帐收款，催收应收帐款11会计报表