第一章经营与房地产经营树形图

1第一章经营与房地产经营一、经营管理的意义1.战略职能2.决策职能3.开发职能1）资金筹措职能2）资金管理职能二、经营管理的职能4.财务职能3）资金运用职能5.公共关系职能4）经济核算与经营分析职能三、经营思想1.面向市场的经营思想2.竞争制胜的经营思想3.注重信息的经营思想第一节4.致力于人才开发经营思想5.注重计划管理经营思想6.以经营效益为核心经营思想经营管①按目标功能分类：1--8理概述1）经营目标体系②按目标层次分类：：1—3③按时序分类：1—3①经营目标形成了企业经营管理活动的中心②经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准1.经营目标2）经营目③经营目标的制订和推行是强化企业经营管理标的作用④经营目标是企业利益的集中体现①以经济效益为中心的原则②适度超前，实事求是，量力而行的原则四、经营目标与经3）经营目标③形象具体、尽可能数理化的原则营方针的制订原则④实物形态指标与价值形态指标相结合的原则1）生产发展方针2）技术发展方针3）项目发展方针2.经营方针4）市场发展方针5）人才资源发展方针6）管理发展方针一、房地产经营概述1.房地产开发与房地产经营的关系：①--③2房产开发与地产开发的关系第二节房地产经营二、房地产经营的特点：①--⑧三、房地产经营环境①政治环境②社会环境③经济环境④法律环境⑤自然环境1.经营风险概念：1--5四、房地产经营风险2.房地产经营风险3.房地产经营风险分析第二章房地产经营的基本运作1.新区开发1）土地征用：①--⑥一、城市土地开发2）基础设施建设2.旧城改建二、城市房产开发第一节房地产经营的1.土地使用权的出让与转让1）城市土地使用权出让基本活动三、房地产交易2.房屋销售2）城市土地使用权转让3.房屋租赁四、房地产经营1.房地产抵押2.房地产典当3.房屋互换的其他经济活动4.房地产入股1）房屋修缮及其管理5.房屋修缮与城市①住宅区管理：1--5住宅的经营管理2）城市物业管理②1—4①取得城市土地使用权的法律依据1.土地使用权的出让②城市土地的有偿使用制度：1—4③城市土地出让的有限使用制度：1—5④土地所有权与使用权的两权分离制度2.城市土地使用权出①城市土地出让的国家垄断制度一、城市土地开发经营运作让的国家垄断制度②城市土地使用权出让的批准权限：1—3①协议出让：1—43.土地使用权出让的主要方式②招标出让：1—5③公开拍卖：1—4第二节房①土地使用权转让与出让的区别地产开发4.土地使用权的转让②土地使用权转让的条件：1—4经营运作③土地使用权转让的原则：1—3④土地使用权转让的年限①招标类型：1--31.工程项目组织②招标方式：1—3二、城市房产开发经营运作③招标程序：1—8①项目地盘管理2.工程项目管理②工程质量管理③工程验收与交用21.房屋销售方式①房地产销售委托一、房地产销售经营运作②现货买卖与期货交易①确认资格②签订房屋买卖合同2.房屋买卖程序③付款成交④房地产过户1.房屋租赁与房屋买卖的区别：①--④第三节房二、房地产①房地产出租方的权利：1--:4地产交易租赁经营运作2.租赁双方的权利与以义务②房地产出租方的义务：1--3经营运作③房屋承租方的权利:1—3④房屋承租方的义务1—3①租赁双方平等协商、互惠互利、议定租金3.房屋租赁程序②签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务:1--10③将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续④交接房屋①抵押权的设定:1--5②房地产抵押贷款合同:1--71.房地产抵押③抵押登记④抵押房产的占有、收管:1--5三、其他房地产经营形式运作⑤抵押房地产的处分：1—4①房屋产权的互换：1--52.房屋互换②房屋使用权的互换③换房范围第三章房地产经营企业①全民所有制企业②集体所有制企业1.按所有权性质划③私营企业④中外合营企业分房地产企业类型⑤外商独资企业一、房地产企业类型①房地产开发企业2.按经营内容和经营方式划分的②房地产中介服务企业房地产企业类型③物业管理企业①房地产专营企业3.按经营性质划分的房地产企业类型②房地产兼营企业③房地产项目企业第一节房地1.企业的设立①设立房地产企业应具备的条件：1--5产企业设置②企业法人开业应提供的文件等：1—6二、房地产企业设立变更和终止2.有限责任公司的设立条件和程序：1—53.设立股份有限公司的条件和程序：1--64.企业的变更和终止①企业变更②企业终止1.房地产开发企业资质管理制度的建立①资质一级企业：1--5三、房地产企业资质管理②资质二级企业:1--52.房地产开发企业资质等级标准③资质三级企业:1--5④资质四级企业:1--3⑤资质五级企业3.房地产开发企业资质等级的申请和审批4.对从事房地产其他业务企业或单位的资质管理一、组织的基本概念：①--④1.效率原则2.分工协作，以工作为中心的原则3.管理幅度、分层管理的原则二、建立健全4.统一指挥、命令一致的原则：①--③企业组织原则5.权责相等、才职相称原则6.协调原则：①--③7.弹性原则第二节房地1.直线制：优缺点2.职能制：优缺点三、企业组织的基本形式3.直线职能制：优缺点4.事业编制：优缺点5.矩阵制：优缺点四、房地产企业组织结构的设置1各主要行政领导人员的职责：①—④2.各主要职能部门的职责：①--⑤1.开发经营管理制度2.工程技术管理制度五、房地产企业的管理制度3.经济核算管理制度4.行政人事管理制度5.物业管理制度6.思想政治工作管理制度3第四章房地产市场与房地产经营预测①市场是商品集聚和交换的场所1.1）市场的含义②市场是商品交换关系的总和市③市场是实现和潜在的购买力和购买欲望场2）市场的要素与功能①市场要素：1—3概②市场功能：1—3述①顾客导向3）市场营销观念②不断创新③扬长避短④整体影响一、市场与1）房地产市场的含义房地产市场2.①标的物流通转移的固着性房②房地产市场与土地市场的统一性地③市场供应缺乏弹性产2）房地产市场的特征④市场供给的地区性市⑤市场机制调节的不彻底性场⑥市场功能多元性⑦地产市场的垄断性①有利于加速经济体制的深化改革②有利于其他各类市场的发展3）培育和发展房地③有利于促进土地资源优化配置产市场的重要意义④有利于促进城市建设投入和产出的良性循环⑤有利于促进对外开放的进一步扩大①按商品的用途分……②按市场发育程度和完善程度分……1.房地产市场类型③按经营对象分……第一节④按市场活动范围分……房地产市场⑤按交易内容分……⑥按市场层次分……①一级市场建立在城市土地国有制的基础上②土地的受让方允许为多种性质，多种成分的法人二、房地产1）房地产③明确规定各类用地的使用年限市场架构一级市场④国家直接调控垄断经营权2.房地产的三⑤批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格级市场构架⑥土地使用权出让的主要形式2）房地产二级市场①房地产流通由经营向使用消费平行转移②涉及较多的经济法律关系3）房地产三级市场：第一……，第二……，第三……①地产市场②房产市场3.房地产的要素市场③房地产资金市场④房地产劳务市场⑤房地产技术信息市场1）价格机制2）供求机制1.市场机制3）竞争机制4）税收机制三、房地产市场的运行机制5）信贷利率机制2.计划机制3.法律机制①土地供应计划1）决策控制系统②城市规划指导③环境保护①控制地价四、房地产市场的宏观调控2）市场调节系统②调节税收③租金的控制④信贷规模及利率3）信息反馈系统4）监督系统41）市场调查的基础是收集资料1.房地产市场调查概念2）市场调查的内涵是广义的3）市场调查的方法必须是科学的1）市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向2）市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代一、房地产市2.市场调查作用3）市场调查有助于房地产企业制定科学的销售和生产计划场调查概述4）市场调查有助于房地产企业实施正确的价格策略5）市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益6）市场调查对政府而言有助于制定正确的宏观政策1）实事求是原则2）有的放矢原则3.市场调查原则3）虚心求知原则4）系统性原则5）效益性原则1）探索性调查1.房地产市场调查的类型2）描述性调查3）因果性调查二、房地产市场①政治法律环境调查类型及内容1）不可控因素调查②经济环境调查③消费者状况调查第二节房2.房地产市场④市场结构不可控因素调查：1、2房地产市调查内容①产品调查场调查2）可控因素调查②价格调查③销售渠道调查④促销调查1）确定调查目标1.调查准备阶段2）初步情况分析3）制定调查计划4）非正式调查1）确定市场资料来源三、房地产市2）确定收集资料方法场调查程序2.正式调查阶段3）调查表及问卷设计4）抽样设计5）现场实地调查1）资料编辑整理3.结果分析阶段2）调查资料的综合分析：①②4.编写调查报告阶段：①②③④1）询问调查法：①--④四、房地产市场1.房地产市场调查方法2）观察调查法：①②调查方法和技术3）实验调查法：①②2.房地产市场调查技术1）调查表的设计：①--③2）抽样调查：①②51.房地产经营预测的概念和作用一、房地产经营预测的1）经营预测是房地产企业经营决策的依据概念和作用2.房地产经营2）经营预测有助于制定正确的经营策略预测的作用3）经营预测有助于提高企业的竞争力4）经营预测可以减少经营的盲目性和风险性第三节房地产经营1）国民经济发展趋势预测预测概述2）产业政策所带来影响的预测3）市场需求预测4）技术发展预测1.房地产经营预测的内容5）销售前景预测6）产品生命周期预测二、房地产经营预测的7）供给能力预测：①--③内容和步骤8）市场价格走向预测：①--③9）市场竞争情况预测1）确立预测目标2）拟定预测工作计划3）收集与整理资料2.房地产经营与的步骤4）选择预测方法5）预测分析6）预测结果评价7）编写预测报告1.调查预测法1）调查方式①全面调查②重点调查③典型调查④抽样调查2）调查预测程序：①--⑨一、直观预测法2.个人判断法1）头脑风暴法①会议规模小②会议主题不明确3.专家会议法2）哥顿法3）对演法4）菲尔德法①匿名性②反馈法③统计法简单算术平均数：用来描述数据分布情况1）算术平均数预测法11(41)niXXN1.平均数预测法极差：用来描述数据最大值与最小值之差maxmin(42)RXX标准偏差：用来描述数据的离散程度211()(43)niSXXn2）加权平均预测!1/(44)niiiXWXW第四节房二、时间1）一次移动平均法地产经营序列预2.移动平均预测法(1)111()(45)ttttNMXXXN预测方法测法2)二次移动平均法(2)(1)(1)(1)11(1)(2)()(1)(2)1()(46))(47)2(48)1()(49)1ttttNtTttttttttMMMMNXabtaMMbMMN3.指数平滑预测法1）一次指数平滑法2）二次指数平滑法3）三次指数平滑法三、回归1.一元线性回归预测①回归方程建立①相关系数极强显著性检验③置信区间估计预测法2.多元线性回归预测①多元线性回归方程的建立②多元线性回归的效果检验6第五章房地产经营决策1.房地产经营决策的含义2.房地产经营决策要素①决策主体②决策目标③决策变量一、房地产经营3.房地产经营决策④环境条件⑤决策成果⑥对决策变量评价与选择基本属性①决策的主体性②决策的客观性③决策的目标性决策含义和属性④决策的实践性⑤决策的预见性⑥决策的选择性二、房地产经营1.房地产经营决策的内容：⑴--⑿决策内容和作用2.房地产经营决策的重要作用1）经营决策的质量关系到企业生死存亡2）决策是经营管理的核心三、房地产经1.战略决策与战术决策2.程序化决策与非程序化决策第一节房地产营决策的类型3.数量型决策与非数量型决策4.确定型决策、不确定型决策、风险型决策经营决策概述1现代经营决策的特征：⑴--⑿四、房地产经营决①唯物辩证原则②信息可靠原则策特征与决策原则2.房地产经营决策的基本原则③以预测为基础原则④系统性原则⑤优化原则⑥可行性原则⑦反馈性原则⑧实效性原则五、决策者素