第一部分评估方法等综合计算题讲解

~1~第一部分评估方法等综合计算题讲解（3小时）（70分以上考点）（把以下内容搞懂，再做模拟试题，掌握今年出题的方向和思路）一、成本法（57:57分钟）（一）成本法应用的前提条件（KP61）1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料（特别注意二者的可比性）。（1）成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。（2）现时资产与历史资产具有相同性或可比性。3.形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。注释：也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。（二）成本法运用的思路被评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能型贬值－经济性贬值（三）各项指标的估算⒈重置成本及其估算（1）重置成本的定义重置成本分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本：建造材料、人工、设备、技术标准和设计和原来的资产一样，自然在功能上也和旧的一样，只是使用现在的价格。更新重置成本：只是强调和原来旧的资产功能一样，可以使用现在的技术、材料和工艺，价格当然是现在的价格。二者的关系：采用的价格都是现行的价格水平，资产的功能都和被评估资产一样。注意：·评估时尽可能使用更新重置成本。·一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。·如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分（一次性功能性贬值或者叫超额投资成本）。（2）重置成本的计算方法①重置核算法·特点：按照资产的成本构成，按照现行市场价格和合理消耗量计算该资产的全部成本的方法。·计算公式：重置成本＝直接成本＋间接成本＝直接成本（1＋间接成本分配率）·说明：·成本的构成如果按照资产原来的结构和工艺，则计算出来的是复原重置成本；成本的构成如果不是按照资产原来的结构和工艺，而是按照现在的新工艺和技术构建的，则计算出来的是更新重置成本。·使用本办法时，尤其是计算出复原重置成本时，对原来发生的不合理的支出，应该予以扣除。·本方法的其他运用：·综合估价法（每年都考试，今年十分重要）~2~位置：在机器设备评估中，教材的KP111页中提到了综合估算法公式分析：第一步：主材费Mrm（不含增值税成本）；（4－5）第二步：Mrm÷Km――本企业生产该设备的成本费用（不包含外购材料费）；第三步：主要外购件费Mpm（不含增值税成本）主要外购件如果价值比重很小，可以综合在成本主材费率Km中考虑，则不再单列为主要外购件。外购件的价格按不含税市场价格计算，计算公式为：（4－6）第四步：Mrm÷Km＋Mpm――该设备使用的全部成本费用（包含外购材料费）；第五步：（Mrm÷Km＋Mpm）×（1＋Kp）——生产该设备的正常价格（成本加利润）；第六步：（Mrm÷Km＋Mpm）×（1＋Kp）×（1＋Kd/n）――在上一步的基础上加上应该承担的专用设备的设计费；第七步：（Mrm÷Km＋Mpm）×（1＋Kp）×（1＋Kd/n）×（1＋rt）·进口设备的重置成本计算位置：教材的127－128页计算步骤：A.明确几个概念：FOB（离岸价）－－外币标价、CIF（到岸价）－－人民币标价CIF＝FOB×（1＋海运费率）【1＋保险费率/（1－保险费率）】~3~计算公式注意：·FOB价以外币表示，CIF价以人民币表示，按照以上的计算，一直没将FOB价折算为人民币，所以各个步骤得到的最后答案是外币计价。·将以上的（2）＋（3）＋（4），就得到类似于国内设备的“设备本体的重置成本”，如果要计算整个进口设备的重置成本，接着需要考虑进口设备的国内运杂费、安装费和基础费，对于进口设备，这三项费用都是按照CIF价为基础来计算的。·通过以上的计算得到了设备的必要的、合理的直接成本费用，还需要根据题目的已知条件得到设备的间接成本和资金成本，全部合计才能够得到设备的重置成本。·大家看教材的129页例题4－6，通过这个例题要掌握机器设备资金成本的计算方法，本方法是在假设资金在投入当年平均投入的前提下，当年的利息按照半年计算，投入当年以后的年限，利息按照全年计算。同时这里使用的是单利计息，而不是复利。这里的利息计算方法和房地产中不一样，要记住两种利息的计算方法分别适用于不同的章和评估对象。②物价指数法（参见市场法中物价指数相关内容）·说明：·本方法计算出来的是复原重置成本；·进口设备应使用进口设备的生产国（或者设备的出口国）的分类物价指数；·一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数；~4~·一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。③功能价值法和规模经济效益指数法（参见市场法中相关内容）·说明：使用本方法，当参照物的重置成本是更新重置成本的时候，则被评估资产的重置成本也为更新重置成本；当参照物的重置成本是复原重置成本的时候，则被评估资产的重置成本也为复原重置成本。④统计分析法·这种方法运用的步骤是：Ⅰ.在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别；Ⅱ.在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。Ⅲ.依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K＝R’/R式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数；R’——某类抽样资产的重置成本；R——某类抽样资产的历史成本。Ⅳ.根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K·注意大家应该注意到，这种方法必须和前面的几种方法结合使用，并不是一种独立的方法，其计算结果是复原重置成本还是更新重置成本，取决于本方法的第Ⅱ步中计算出来的是什么成本。⒉实体性贬值及其估算（1）实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值。（2）实体性贬值的计算方法①观察法·特点：专业知识和经验丰富的技术人员，根据被评估资产的状况，凭经验判断资产的成新率，从而估计被评估资产的成新率。·计算公式：资产的实体性贬值＝重置成本〔1－实体性成新率〕＝重置成本×实体性贬值率②使用年限法（又叫年限法KP70、KP132）·特点：根据资产的实际使用年限占资产的估计使用寿命（年限或者工作量表示）的比率计算实体性贬值率。即认为资产的实体性贬值率与其已经使用年限成正比关系。·计算公式：情形一、对于按照工作量来衡量使用寿命的资产（KP132例4－7）：实体性贬值率＝己经使用量÷（已经使用量＋尚可使用量）情形二、对于用使用年限表示资产使用寿命的，资产结构简单的，或者没有进行过局部的更新改造的，应该使用下面公式计算资产的实体性贬＝（重置成本－预计残值）×实体性贬值率＝（重置成本－预计残值）×预计残值：被评估资产在清理报废时净收回的金额，也就是说对残值部分不考虑贬值。总使用年限＝实际使用年限＋预计尚可使用年限~5~实际使用年限＝名义使用年限×资产利用率（参见KP71例题）名义使用年限：资产开始使用到评估基准日按照日历计算的时间。情形三、对于用使用年限表示资产使用寿命的，资产结构复杂的，进行过局部的更新改造的（KP133）αp＝ΣKiαpi（4－30）公式中：Ki——第i个部件所占的（重置）成本权重；αpi——第i个部件的实体性损耗率。特别注意：如果考虑资产的利用程度，则会更复杂，模拟题目中有一个题目就将二者结合了，大家去练一练。③修复费用法·特点：把一个旧的资产修复成到全新的状态所需要花费的成本就是该资产的实体性贬值程度的大小。如果遇到不可修复损耗，则实体性贬值还需要加上不可修复损耗。·计算公式：实体性贬值＝可修复损耗＋不可修复损耗＝可修复费用＋（重置成本－可修复费用）×⒊功能性贬值及其估算（1）功能性贬值的定义及其构成①资产由于技术相对落后形成的贬值。②当重置成本是复原重置成本时，功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额营运成本两个方面，当重置成本是更新重置成本时，功能性贬值仅仅体现在超额营运成本一个方面。（2）功能性贬值的计算方法①超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本②超额营运成本引起的功能性贬值·说明：超额营运成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。·计算公式：被评估资产功能性贬值＝Σ（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）被评估资产年净超额运营成本＝超支的各种成本之和×（1－所得税税率）另：超额投资成本的计算参考KP134例4－9，超额运营成本的计算参考KP137例4－10。4.经济性贬值及其估算（1）经济性贬值的定义由于资产以外的外部环境因素变化，引起资产价值降低而形成的贬值。（2）引起经济性贬值因素及实体性贬值的计算①生产能力相对过剩引起的经济性贬值·计算公式：资产的经济性贬值率＝1－（生产线现在的实际生产量÷设计生产能力）X资产的经济性贬值额＝重置成本×资产的经济性贬值率②生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值~6~·计算公式：计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。③缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值（KP138例4－11）首先：如果没有经济性贬值因素（如国家的环保政策），按照年限法计算实体性贬值率；其次：如果有经济性贬值因素（如国家的环保政策），计算综合贬值率第三步：经济性贬值率为上面两步数额之差。最后：重置成本×经济性贬值率＝经济性贬值额（四）成本法在房地产评估中的运用（KP193－203）1.适用范围：（KP194）无收益――从而无法使用收益法；交易案例少――从而无法使用市场法；新开发――从而宜于确定其成本支出。2.计算公式土地评估价值＝土地增值收益＋土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋开发商的利润（1）土地增值收益（KP197）：土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润及税费）×增值率（2）土地取得费（实际上就是拆迁补偿费）：途径一：征用集体土地的费用征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：①土地补偿费：按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；②安置补助费：Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4－6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍；Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量；Ⅲ.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。③附着物和青苗补偿费④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金途径二：购买和征用城市旧有土地的费用购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。（3）土地开发费（4）税费：一般按照已知条件容易计算。（5）利息与土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致，参见假设开发法。（6）利润：是给开发商的回报。利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。利润＝（土地取得费＋土地开发费）×合理的利润率或者＝开发后土地的地价×合理的利润率例题：教材201页例题5－9，考试可能性不大，如果要增加通过的可能性，把这个题目搞懂。二、收益法（52:06分钟）（一）收益法的理论依据：财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即评估价值＝Σ（被估资产未来的现金流×折现系数）（二）收益法应用的前提条件（KP53）1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）；~7~2.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）；3.被评估资产预期获利年限可以预测（n）。（三）收益法中各个指标的确定1.收益额的确定（A或者Rt）（1）收益额是归资产所有者所有的收益在企业价