第七章 房地产开发

1第七章房地产开发房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。第一节城市开发与城市规划一、城市开发房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。（一）城市的定义城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。每一座城市都有其确定的地域范围，在这一定的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，两者是一种“点”与“面”的差别。第二，规模经济性。城市是商品经济发展到一定阶段的必然产物，城市由小变大的过程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。第三，社会复杂性。城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。但是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下构成与农村不同的社会群体。因此，我们将城市定义概括为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。2（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能。主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门。我国东北地区不少城市，如沈阳、鞍山、本溪、大庆等，它们都是我国重要的工业基地，对全国都有很大的影响，其主要功能体现在工业方面。所谓城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等。主要功能往往反映出城市的特征，体现了城市的特性，并决定着辅助功能，而辅助功能的发挥对主要功能也会产生重大影响。我们研究城市的功能，着重是研究城市主要功能。城市的主要功能一般可分为经济功能、社会功能、经济和社会复合功能。以经济功能为主的城市往往表现为工业中心、金融中心、商业中心等，以社会功能为主的城市往往表现为行政中心、教育文化中心等，更多的城市，尤其是一些特大城市、大城市往往表现出较强的综合功能。一个城市的功能定位，在较长的时间内会对城市建设产生较大的影响。然而，一个城市的功能定位也不是一成不变的，随着国家与地区经济发展战略的不断调整，城市的功能定位也可能发生相应的变化，从而引起城市产业结构的变动与调整。这就意味着城市建设的方向与重点也会有所变化，作为房地产业也会从中受到较大影响。如上海市随着由工业中心城市转向国际经济、金融、贸易等中心的战略实施，城市建设的速度突飞猛进，产业的空间分布格局也发生重大变化，给房地产开发带来了前所未有机遇。（三）城市开发与建设城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展。这一问题使得人们开始重视起城市的开发与建设。城市拥有很多资源，如土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资源等，从广义上来说，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城3市经济的发展发挥最有效的作用。城市开发的过程要靠城市建设来实现，也就是说需要通过制订科学的规划，分期分批地安排实施各个建设项目（如经济发展、住宅建设、交通电讯、市政公用、科技文化、园林绿化等），为完善城市的功能，提高城市的经济、社会和环境综合效益创造良好的条件。对于城市这样一个具有集聚效益的空间地域系统，土地是其发展的最基础、最宝贵、最短缺的资源之一，因此，城市开发的出发点在于对城市土地的开发，即通过对土地使用的合理规划与高效利用，使土地级差发挥最大的作用，从而也使城市的各种资源获得最大的空间组合优势。城市建设的重点在于城市的房地产开发建设，因为房地产开发为城市提供了大量有形的建筑产品，为城市的发展提供了最基本的生产与生活资料，是一种先导产业，同时也创造了城市人工景观的主体部分，影响到一个城市的面貌，反映了一个城市社会、经济、文化发展的水平。城市开发与建设是非常庞大、复杂的系统工程，是一个时间与空间的概念，它们的内涵与外延要比房地产开发深刻得多、广泛得多，前者可以包含后者，但后者不能代替前者。但是，房地产开发是城市开发与建设的主要形式，两者之间相互依存，相互促进。房地产开发可以为城市开发创造良好的硬环境，城市开发的广度与深度也会提供给房地产开发很多机会，并影响到房地产开发的发展后劲。二、城市规划本书第二章在介绍城市土地使用制度时，对城市土地利用规划进行了较为深入的分析，本章的城市规划与城市土地利用规划存在着紧密的联系，但又是两个不同的概念，城市规划涉及的范围更广，而城市土地利用规划则是城市规划中较为基础性、先导性的规划。（一）城市规划的概念城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。城市规划的历史非常悠久，中国历史上最著名的城市规划代表作有唐长安城、明清北京城。在资本主义发展时期，世界许多城市面临改建、扩建任务，于是逐渐产生和发展了城市规划的思想，并于19世纪末开始逐步形成系统的理论。我国的城市规划在解放后得到了发展，对配合重点工业建设、指导城市建设发挥了积4极的作用。改革开放以后，城市规划工作重新全面启动。1989年12月26日，我国诞生了第一部建设方面的大法——《中华人民共和国城市规划法》，并于1990年4月1日开始施行，从而在法律的高度上确定了城市规划在城市建设与发展中的龙头地位。现代城市的建设离不开城市规划。在当前我国建设社会主义市场经济、实现现代化的历史进程中，城市规划作为国家宏观调控的重要手段和城市政府的主要职能，发挥着越来越重要的作用。（二）城市规划的作用与任务世界城市发展的历史和各国的实践证明，没有科学合理的城市规划，就不会创造出一个具有经济、社会、环境综合效益的现代化城市。城市规划的作用主要体现在，一是促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应。城市是经济的成长点，城市规划通过对城市的自然、经济、社会和区域发展条件的充分研究，来确定城市的发展目标。使城市各项用地得到合理布局，使各种资源得到合理利用，从而促使城市生产力发展，创造更大的经济效益。二是促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境。通过城市规划的实施，可以改善城市居民的居住条件，提高市政公用事业的发展水平，在推进城市设施走向现代化的过程中，不断提高城市居民精神文化生活需求，带来巨大的社会效益。三是强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境。合理的城市功能布局是保护城市环境的基础，通过适用的规划技巧，可以把开发建设与环境保护有机地结合起来，从而为生产生活创造更好的环境。从这一意义上说，城市规划的作用集中体现在有利于城市经济效益、社会效益与环境效益的协调统一。城市规划既是一种社会活动，也是一项政府职能，更是一门科学。具体来说，城市规划的任务是，根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局；统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展。（三）城市规划的内容城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作：51、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施。2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系。3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标。4、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局。5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法。6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案。7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据。以上各项规划内容在不同的城市会因具体情况的不同而有所不同，即使是同一个城市，随着城市建设条件的不断变化，规划内容也要做调整和修改。因此，城市规划要从实际出发，既是一项长期性的工作，也是一项经常性的工作。三、城市规划与房地产开发在某种意义上说，城市规划决定了房地产开发的基本方向、规模和形式，城市规划能够促进房地产开发项目成功，也可能造成项目失败，房地产开发企业获得充分的城市规划信息是成功的基本保证。城市规划与房地产开发之间的关系主要体现在以下几个方面：1、城市规划是房地产开发的重要依据。城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指标，城市建设用地布局、城市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资策略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过程中的重要依据。2、城市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”任何一个房地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发“建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段，城市规划管理也将参与。可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。3、房地产开发是实施城市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力、物力的投入，将一个个开发方案变成有形的建筑产品，为城市经济社会发展提供最基本的物质基础。房地产开发的指导方针是“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，遵循这一方针进行房地产开发，可以形成合理的城市空间布局，为城市各项事业的发展创造良好的环境，因此房地产开发是实施城市规划的基本方式，6开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。在我国社会主义市场经济的发展中，随着投资体制、土地使用制度等有关体制改革的深化，投资主体和利益主体呈现多元化。由于各主体对自身利益的追求导致了种种不规范的行为，造成了城市建设中的很多无序状态，尤其是不少房地产开发行为对城市规划造成巨大的冲击。在这种形势下，城市规划工作要进一步加强和完善，既要加强权威性，以发挥其对城市房地产开发建设活动的管理调控作用，又要加强科学性，以促进房地产开发活动的健康持续发展。第二节房地产综合开发一、房地产综合开发的涵义和分类（一）房地产综合开发的涵义房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简要地说，房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在