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编号：7362座位号四川广播电视大学2010-2011学年度第一学期末考试房地产估价试题2011年1月题号一二三四总分得分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。5、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。得分评卷人二、选择题（每小题2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A、某标准厂房B、某酒厂厂房C、某待出让土地D、某写字楼2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、-2-85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为元/平方米。A、1376B、2308C、2558D、10555、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205得分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是城市基准地价？1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。2、比较法的操作步骤是如何的？2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。得分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4700元／平方米4600元／平方米4900元／平方米成交日期2010年1月1日2010年4月1日2010年8月1日交易情况+2%+4%－2%房地产状况－4%－8%+5%该类房地产的市场价格从2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的-3-正常市场价格。1、解：（1）A实例比准价格＝4700×（100/102）×（1+0.5%）5×（1+0.2%）4×（100/96）＝4960元／平方米（4分）（2）B实例比准价格＝4600×（100/104）×（1+0.5%）2×（1+0.2%）4×（100/92）＝4895元／平方米（4分）（3）C实例比准价格＝4900×（100/98）×（1+0.2%）2×（100/105）＝4780元／平方米（4分）（4）估价对象单价＝（4960+4895+4780）÷3＝4878元／平方米（3分）2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。解：（1）求土地价值（7分）=（100—550×10%）/8%=562.5（万元）（2）求房地总价值（8分）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5（万元）科目编号：7362四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价试题答案及评分标准2010年1月一、填空题（每空2分，共30分）1、基底总面积总面积2、最佳开发利用方式价值3、用途相似地块相连地价相近4、大小期限的长短可靠性5、区位权益实物6、527、1000二、选择题（每小题2分，共10分）1、B2、B3、Ａ4、C5、C-4-编号：7102座位号四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价试题2010年1月题号一二三四总分得分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。3、假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常、、等，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。5、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。6、一座建筑物的土地使用权出让年限为50年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为70年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。4、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按计算建筑物的折旧。得分评卷人二、选择题（每小题2分，共10分）1、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。A、价格弹性B、收入弹性C、人口弹性D、交叉价格弹性2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日-5-的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为元/平方米。A、1376B、2308C、2558D、10555、某估价事务所在2005年7月30日至8月20日评估了一宗房地产于2005年7月30日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为。A、2005年7月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定日期得分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、比较法的操作步骤是如何的？1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。2、什么是城市基准地价？2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。得分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800元／平方米4500元／平方米5000元／平方米成交日期2009年1月1日2009年4月1日2009年8月1日交易情况+2%+4%－2%房地产状况－4%－8%+5%该类房地产的市场价格从2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升-6-0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2009年10月1日的正常市场价格。1、解：（1）A实例比准价格＝4800×（100/102）×（1+0.5%）5×（1+0.2%）4×（100/96）＝5066元／平方米（4分）（2）B实例比准价格＝4500×（100/104）×（1+0.5%）2×（1+0.2%）4×（100/92）＝4789元／平方米（4分）（3）C实例比准价格＝5000×（100/98）×（1+0.2%）2×（100/105）＝4878元／平方米（4分）（4）估价对象单价＝（5066+4789+4878）÷3＝4911元／平方米（3分）2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。2、（15分）解：（1）求土地价值（7分）=（100—550×10%）/8%=562.5（万元）（2）求房地总价值（8分）=土地价值+建筑物价值=550+562.5=1112.5（万元）科目编号：7102四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价试题答案及评分标准2010年1月一、填空题（每空2分，共30分）1、最佳开发利用方式价值2、基底总面积总面积3、开发成本税费利润4、大小期限的长短可靠性5、区位权益实物6、487、建筑物的经济寿命二、选择题（每小题2分，共10分）1、A2、B3、Ａ4、C5、A-7-编号：7102座位号四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试房地产估价试题2010年1月题号一二三四总分得分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。6、房地产的存在形态有、和。7、采用收益法估算得出的结果通常称为。8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。得分评卷人二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方