第七章成本管理

第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类1、简述物业管理成本的概念？答：物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。2、简述物业管理成本的构成？答：物业管理成本的构成包括以下两部分：（一）营业成本：是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接指出。主要包括：（1）直接人工费；包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。（2）直接材料费；包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装等。（3）间接费用。包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。（二）期间费用或经营管理费用：期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗费的费用。（1）管理费用，是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部【注：实行一级成本核算的物业服务企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部）】（2）财务费用。是物业服务企业为筹集资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出；②汇兑净损失；③6融机构手续费；④公司筹资发生的其他费用。（三）物业管理成本的构成或开支范围的特别规定：（1）物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费用，计入营业成本；（2）物业服务企业支付的管理用房有偿费用，计入营业成本或管理费用；（3）物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效期内，分期摊入营业成本或管理费用；（4）发生的坏账损失，计入管理费用；（5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。3、简述物业管理成本的分类？答：物业服务企业的成本按不同标准可以进行不同的分类。（一）按照经济性质分类按照成本的经济性质或内容分类，物业服务企业发生的成本可以分为七个要素：（1）外购材料。指物业服务企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（2）工资。指企业职工的工资总额。（3）职工福利费。制企业按工资的规定比例计提的职工福利费。（4）折旧费。只按照规定计算的固定资产折旧费用。（5）利息支出。指财务费用中银行利息支出减去利息收入后的净额。（6）税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。（7）其他支出。指不属于以上各项要素的费用，如邮电通信费、差旅费、租赁费等。按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。（二）按照经济用途划分按照经济用途划分物业管理成本分为：（1）营业成本：①直接人工费；②直接材料费；③间接费用（2）期间费用或经营管理费用：①管理费用，②财务费用。按照经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本、加强成本管理指明方向。（三）按照与业务量的关系划分按照与物业管理服务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本、半固定或半变动成本。（1）固定成本，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化。（2）变动成本，是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的成本。他又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量的变动而成比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务而成同趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。（3）半固定半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不成正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。（四）按照计算依据不同划分按照成本计算依据的不同，可以有以下成本划分。（1）目标成本。在目标利润已确定的基础上所要求的期望成本。（2）定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。（3）计划成本。计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。（4）实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。这种划分有利于物业服务企业正确看待成本支出，加强成本核算和管理。（五）按照与决策的关系划分按照与决策的关系划分，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。（1）边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。（2）差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。（3）机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。（4）估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供订价参考。（5）沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。（6）可缓成本。是指延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。（7）可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，该方案被取消时，此项成本也可免除。（8）附加价值成本。是指当投入的成本可是顾客觉得服务质量或价值与增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会降低时，所对应的成本即为附加成本。第二节成本估算方法1、简述物业服务成本的构成？答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。2、简述物业专项维修资金的的来源？答：物业专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，是从业主预先缴纳的专项维修资金中支付；在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获得的租金或经营收入中提取的。3、简述目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式？答：目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似固定总价合同。实行物业管理费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式类似成本加酬金合同。4、简述成本估算方法？答：（一）人工费估算该项成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。人工费的测算公式为：人工费＝（月基本工资＋社会保险费＋各项福利费＋加班费＋工服洗涤费）／参与测算的物业面积应测算的项目有：（１）基本工资（元／月）各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参与当地平均工资水平确定。（２）社会保险费（元／月）社会保险费包括五险一金。（３）按规定提取的福利费（元／月）福利费包括以下三项：①福利基金。按工资总额的１４％计算。②公会基金。按工资总额的２％计算。③教育基金。按工资总额的１.５％计算。（４）加班费（元／月）加班费按人均月加班２～３天计算，再乘以月平均工资计算，日平均工资按每月２２个工作日计算。（５）服装费（元／月）按每人每年２套服装计算，其服装标准由企业自定。计算服装费后再除以１２个月，即可得到每月服装费。（６）工服洗涤费（元／月）工服洗涤费是根据实际需要企业负担洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤费标准计算确定。该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总面积，先确定各类管理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后为每月的总金额，最后分摊到每月平方米中。（二）办公费估算办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。这些费用一般按年限进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：办公费＝年各项费用之和／（１２×参加测算的物业面积）应测算项目有：（１）交通费（元／年）交通费包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。（２）通信费（元／年）通信费包括电话费、传真费、手机费等。（３）地址一号文具、办公用品费（元／年）低值易耗文具、办公用品费包括文具、纸张、打印复印费等。（４）书报费（元／年）书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的花费。（５）宣传广告和市场推广费（元／年）该项费用支出的数量取决于物业的控制水平、新旧程度以及市场的供求状况等。（６）法律费用（元／年）经常出现在该科目下的支出包括催收拖欠租金而诉诸法律的费用、预估房产税的支出、定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的经常费用。（７）节日装饰费（元／年）在法定节假日，进行物业装饰的费用。（８）办公用房租金（含水电费）（元／年）（三）共用部位共用设施设备的日常运行和维护估算该项费用那个在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也较多，这些费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：公共部位、公共设施设备维修保养费＝各项费用之和／（１２×参与测算的物业面积）应测算的项目有：（１）维修保养费（元／年）该项费用主要用于核算物业内外部的总体维修费用支出。具体内容包括：建筑立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备等支出。（２）装修费该费用科目一般包括装修材料费、工器具和设备使用费（摊销）、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）（３）能源费（电、气、油料等）物业经营管理过程中消耗的能源的成本。（４）康乐设施费（元／年）该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的维修、保养费的维修、保用费的支出。救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。（５）杂项费用（元／年）该项费用是指为保持物业正常运转而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆建筑物内外的有关标志或符号等的费用支出。（四）保安费估算保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，他由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。其计算公式为：保安费＝各项费用之和／（１２×参与测算物业面积）应测算费用有：（１）保安系统费（元／年）保安系统费用具体包括以下内容：①保安系统日常运行电费及维修保养费。②日常保安器材费。及日常保安用警棍、对讲机、电池和电筒等购置费。③更新储备金。该项费用为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。（２）保安人员人身保险费（元／年）（３）保安用房和