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1第一章项目单位基本情况及财务状况1.1项目单位概况企业名称镇江金山物流中心建设地址江苏省镇江高新技术产业开发区项目负责人施玉平联系电话0511-85891990邮政编码212021镇江金山物流中心（以下简称“金山物流”）成立于2002年5月，是镇江市首家公路物流运营基地，成立时总占地面积近3万平方米。近年来，在市区政府的关心指导下，公司逐步做大做强，初步形成了以货物配载、货运代理为主，集停车住宿、车辆维修、餐饮休闲为一体的综合型物流基地。目前，已吸引全国各地物流企业200多家，安置下岗工人300多人。其中天地华宇、德邦、佳宇、通成、远方、金采、中通、佳吉、城市之星等国内物流业大型连锁企业的进驻，进一步提升了金山物流的货运网络、配送层次、管理水平，成为沪宁线上极具竞争力、影响力的物流基地。2008年，为呼应镇江市委、市政府打造“长三角地区重要物流基地”的发展战略，在312国道与243省道交汇处、润扬大桥下规划建设金山物流园区项目，园区总规划面积326亩（其中一期116亩，二期210亩），着力构建现代化的物流企业聚集区，提高城市配送的效率和效2益，完善城市服务体系，增强城市服务功能。目前，金山物流一期工程已完成工程建设，市政府已将金山物流列入市经济发展总体规划中，并作为“十二五”期间全市现代服务业的发展重点。2011年江苏省交通厅将金山物流园作为“十二五”期间的发展重点枢纽物流基地。2011年被省经信委评为“省重点物流企业”，2012年被省发改委列入《江苏省现代服务业“十百千”行动计划（2012-2015）培育的重点企业》，2013年获得江苏省中小企业三星级公共服务平台称号。公司现有员工52人，其中管理人员9人，技术人员20人，物流人员23人。1.2项目负责人简介项目负责人施玉平先生，男，1965年1月出生，1987年7月毕业于厦门大学人类学系考古专业，1987.8~1990.6：镇江博物馆考古部，1990.7~1991.6：润州区计划经济委员会企管科，1991.7~1992.8：润州区人民政府办公室，1992.9~1999.10：润州区对外经济贸易委员会副主任，1999.11~2002.5：镇江民营经济开发管理委员会副主任，2002.6~今：镇江金山物流中心法人代表、总经理。1.3项目建设的目标及概况从镇江市仓储业的现状出发，抓住发展机遇，加快城市现代仓储物流中心的建设，形成以信息服务为核心、以仓储服务为基础、以物流配送为目标的业务框架，为全市工商企业提供完全个性化的仓储服3务，降低运输成本，提高运输效率，直接创造时间价值和空间价值，调节供应和需求，完善城市服务体系，促进经济结构调整。项目按照现代供应链仓储物流的模式，新建10000平方米物流仓储设施；新建10000平方米仓储配送场地；购置升降机、行车、叉车等相关仓储设备及相关信息系统建设。1.4近三年承担的主要服务项目及取得的主要成绩2011年，金山物流实现营业收入1238.96万元，园区内年交易额达到5.8亿元，运输量384万吨；2012年，金山物流实现营业收入1720.11万元，园区内年交易额达到6.5亿元，运输量430万吨。2013年，实现营业收入2247.17万元，园区年交易额达7.1亿元，运输量550万吨。1.5财务状况及财务分析金山物流自成立以来一直按照国家财经法规和会计制度进行财务核算，财务状况良好，资产负责率为57%，银行信用等级为AA级，近年财务情况见下表。财务基本情况表单位：万元序号项目名称2011年2012年2013年1营业（销售）收入1238.961720.112247.172利润总额306.18510.19717.503实交税金107.16169.15213.134资产总额3005.143920.114831.055负债总额1803.292208.132757.504本项目总投资1600万元，其中固定资产投资1398.15万元，流动资金投资201.85万元。申请银行信贷资金600万元，企业自筹950万元，资金已全部到账。项目正常年营业收入3200万元，税后利润200万元。通过对项目现金流量进行分析，财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期结果，从结果看，项目全部投资所得税后财务内部收益率为27.14%，大于基准收益率,所得税后财务净现值367.19万元。所得税后静态投资回收期3.2年。说明在经济寿命期内，能取得令人满意的收益。财务分析结果表明，项目盈利能力和清偿能力很强，能够满足建设单位及有关方面要求，项目具有较强的抗风险能力，借款偿还期能满足借款条件。从财务分析的角度看，金山物流完全有实力完成本项目。5第二章项目建设背景及必要性分析2.1项目建设背景物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进生产结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家“十二五”期间明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。2013年，全国社会物流总额达197.8万亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%；物流业实现增加值3.9万亿元，按可比价格计算，同比增长8.5%，物流业增加值占GDP的比重为6.8%，占服务业增加值的比重为14.8%。6交通运输业物流、贸易业物流增加值仍占我国物流业增加值主体，近年来仓储业创造的社会价值增加很快，也可以看出仓储作为现代物流业的基础，直接创造了时间价值和空间价值，创造了国民收入，扩大了经济总量。随着我国物流业的发展，保持了仓储业较快发展，促进了经济结构调整，顺应了我国经济发展的时代潮流和历史规律。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。据物流前程网分析，我国有各种货运车辆1126.10万辆，加上运7输船舶将超过1500万辆（艘），由于市场供需不对称等原因，在途空驶的和载重不足的车船约占全部在途运输车船的50%左右，2013年我国的货运总量达444亿吨，社会物流总运输费用为54292亿元，物流运输费用降低一个百分点，就可以产生410多亿元的经济效益，因此返程空车、空船的配载市场潜力巨大，由于仓储在时间上协调原材料、产成品的供需，起到产品整合，缓和及平衡调节作用，降低运输成本，提高运输效率。2009~2013年社会物流需求情况表单位：亿元GDP社会物流总额社会物流需求系统20093409069670002.84201040120212540003.13201147310415840003.35201251932217730003.41201353125419780003.56根据2010年《中国物流年鉴》资料显示：我国共有仓储企业10177个，就业人员39.9万人，2007年至2010年，我国仓储业增加值占GDP的比重为0.1%，占第三产业增加值比重为0.2%-0.4%。其中，我国仓储业创造的社会价值2013年比2007年增加了1800亿元，年均增长36.8%，我国仓储业创造的社会价值年增长呈快速上升势头，年均增长速度高于国民经济增长水平，说明我国仓储业社会化程度在不断提高，仓储业专业化正在加速发展，社会仓储需求整体增加，可以看出仓储业在我国国民经济中心地位和作用不断提高。82003年-2013年仓储业固定资产投资额图示本项目以仓储物流的升级改造为基础，以物流信息建设为目标，通过技术设备的改造、信息系统的完善，站在客户立场考虑自身的服务质量，依据自身的优势和特点，发展基于仓储业的增值业务，满足镇江市工矿企业客户日益提高的个性化和差异化的需求。项目建成后，将对产业链和供应链通过信息化平台有机集成，仓储物流设施环境改善，可以大幅度降低物资流通环节成本，提升产业核心竞争力，为先进制造业和现代物流业提供巨大利润空间，为物流行业提供长远的发展空间。2.2项目建设必要性2.2.1镇江具有良好的产业基础镇江拥有世界主要的锚链生产基地、全球单厂规模最大的高档铜版纸生产基地、中国最大的汽车发动机缸体和醋酸生产基地，正逐步成为以机械、化工、造纸三大主导产业，电子信息、新材料、交通设9备、食品、电力五大优势产业，船舶及船用设备、工程电器、五金工具、眼镜、香醋等十大产业集群为主体的长三角地区重要的先进制造业基地。2013年，长三角地区实现地区生产总值113956亿元，以全国1%的土地，创造了近1/5的GDP，平均每平方公里产生8921万元，平均产出是全国平均水平的20倍多。2013年长三角地区完成固定投资47198亿元，同比增长16.7%。消费市场持续活跃，全年实现社会消费品零售总额达到35449亿元，同比增长12.2%。长三角16城市中有6个城市消费总量超过2000亿元。长三角16个城市中，每平方公里消费品零售额超过千万元的有14个城市，镇江位列其中。规模企业，外资企业占的比重越来越大，60家世界500强、180家中国500强和中国民营500强投资镇江，今年来160家央企中有40家在镇江设立基地。近五年来，在镇江投资的企业增资扩股比例达68%，高附加值的产品越来越多。2013年，镇江实现地区生产总值2927.09亿元，比上年增长12.1%，物流需求巨大。2.2.2镇江具有发达的综合运输条件镇江位于江苏省中南部，长江三角洲的顶端，是长江下游重要的交通枢纽城市。镇江地处我国沿江与沿海产业带“T”字形生产力布局以及轴线的交汇部分，这是我国较长时期进行重点开发的两条最重要轴线，而且镇江港正处于长江和大运河两大“黄金水道”交汇之处。处于长江中下游地区大宗物资江海中转量最佳经济效益区段，是处于10长江B级航区末端的大型对外开放港口，有利于长江沿岸各省B级航区船舶能满载且直达江、海、河进行中转联运。镇江还拥有完善的铁路运输、公路运输和航空运输等集疏运条件。京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道穿城而过。随着京沪高速铁路、泰州长江公路大桥、沪宁城际轻轨、宁杭城际轻轨的开工建设，镇江的交通枢纽地位更加突出。由此可见，镇江市区位优势突出，交通基础设施良好，综合运输网络日益完善，全国各地原材料及工农业产品聚集与分拨是发展仓储物流的理想之地。2.2.3项目具有广阔的市场金山物流中心位于312国道与243省道交汇处，润扬大桥下300米处，镇江到南京禄口机场“绿色通道”就以金山物流中心为起点，紧临惠龙港与龙门港（其中惠龙湾拥有2个5万吨级和6个3000吨级码头，即将开工建设集装箱码头和重件码头，2-3年内建成长江中下游钢铁物流基地；龙门港是镇江最大的煤炭物流基地），并与正在建设中货运铁路（高资段）专运线相接，特别是金山物流中心分别距两个省级开发区：镇江民营经济开发区和镇江高新技术产业开发区1-2公里，在金山物流中心2-3公里范围内分别聚集9个省级产业集群：江苏省船舶及船用设备产业集群、江苏省工程机械产业集群、江苏镇江高新技术船舶及配套设备高新技术产业化基地、江苏（镇江）绿色照明产业园、江苏省现代物流服务业（钢铁）集聚区、江苏省船11用动力特色产业基地、省级“江苏镇江软件园润州分区”、江苏省服务业外包示范基地、西津渡省级服务业集聚区。镇江拥有全国最大的香醋生产基地，商业网络发达。2013年，镇江实现社会消费品零售额总额866.89亿元，比上年增长13.8%。2014年，镇江将完成工业销售7854亿元，固定资产投资2124亿元，社会消费品零售总额970亿元。连年巨大的社会消费