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物业公司主要工作服务标准规定一、公共区域清洁卫生服务标准级别项目序号内容服务要求服务标准楼内公共区域1地面和墙面每日清扫一次，门厅大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净。2楼梯扶手、栏杆每周擦抹二次，保持干净。3消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹二次，目视无污渍。4天花板、公共灯具每月除尘一次，目视干净。5门、窗等玻璃保持洁净、光亮、无污渍。6天台、屋顶保持清洁、无垃圾。7垃圾收集按楼宇设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。8电梯轿厢每日擦试、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟、停车场道路、地面、绿地每日清扫一次，广场砖地面每半月冲洗一次，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过三小时；明沟每日清扫一次，无杂物、无积水。10公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹二次，目视明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。11水景每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体二、公共区域秩序维护服务标准级别序号内容服务要求服务标准1人员要求（1）专职护卫人员中55周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志、统一着装，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全防卫器械。2门岗巡逻岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。（3）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（4）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监无异味。11垃圾箱、果皮箱（容器）生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清理、冲洗二次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整体清洁、无满溢、无异味，灭害措施完善。12消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有记录。控中心有巡更记录。（如无巡更器，巡逻时二人一组）。（5）接到火警、警情后及时到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。3技术设施（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，保安人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。4车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。三、公共区域绿化日常养护服务标准级别基本条件内容要素养护要求（植物）服务标准1、绿地总体布局合理，满足居住环境草坪修剪草坪保持平整。清杂草每年按规范定时清除杂草。的需要，集中绿地率25%以上。2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，花坛、花境景观好。4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥。病虫害防治及时做好病虫害防治。树木修剪乔、灌木按规范修剪，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。中耕除草、松土适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤基本疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥。病虫害防治防治结合、及时灭治。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开好结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境布置一年中有二次以上花卉布置，三季有花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种发现缺枝倒伏及时补种。修剪、施肥、治虫及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；按时施肥。适时做好病虫害防治。四、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准项目类别内容运行、保养、维修服务要求备注共同部位标准房屋结构定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。管道、排水沟、屋顶定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每月检查一次），定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。围墙定期巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等每周定期巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。室外健身设施、休闲场地、乐园等每周定期巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。安全标准对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。保证标志清晰完整，设施运行正常。项目类别内容运行、保养、维修服务要求备注供水系统通用普通水泵1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、定期对高层房层减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。供水系统成本构成：1、普通水泵：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。2、变频水泵：（1）供水运行（电耗）。（2）供水设备保养。（3）蓄水池清洗。项目类别内容运行、保养、维修服务要求备注公共照明服务标准公共灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。公共电气柜定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。大堂空调大堂分体空调使用期间定期清洗、保养、保证其正常使用。项目类别内容运行、保养、维修服务要求备注消防系统服务标准消防设施、设备1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。3、定期检查火警功能、报警功能是否正常。4、每年定期试验探测器，并对全部控制装置进行试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。5、定期检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。6、定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。避雷系统通用避雷设施每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。项目类别内容运行、保养、维修服务要求备注弱电系统服务标准楼宇可视对讲系统不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。通用监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。项目类别内容运行、保养、维修服务要求备注升降系统服务标准电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。