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房屋养护管理第一节房屋养护管理•房屋养护的基本定义•狭义的房屋维修：仅指物业管理公司为保证物业处于良好状态，对房屋的及结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理中一项经常性、基础性工作，在整个物业管理工作中具有重要地位好作用。•具体地说，房屋维修包括：–对房屋的日常保养–对房屋破损部位的修缮–对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善–结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作房屋养护的原则•房屋养护应遵循的原则：因地制宜、合理修缮。对不同的类型的物业要制定不同的养护标准；定期检查及时维护；加强对二次装修的的管理确保安全，保证正常使用；合理使用维修资金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。日常养护的主要内容•1、基础养护•1.1、杜绝不合理的荷载产生•1.2、防止基础冻坏•2、墙面及吊顶工程的养护•2.1、定期检查•2.2、加强保护并与其他工程相衔接•2.3、注意清洁•2.4、注意日常防护工作•2.5、注意材料的工作环境•3、门窗工程的养护•3.1、严格遵守使用常识和操作规程•3.2、经常清洁检查，发现问题及时处理•3.3、定期更换易损部件，保持整体良好•3.4、寒冷地区应加强冬季门窗的使用管理。•3.5、加强窗台与暖气的管理。•4、屋面工程的养护•4.1定期清扫，保证各种设施处于有效状态•4.2定期检查记录，发现问题及时处理•4.3、建立大、中、小修制度•4.4、加强屋面使用管理。房屋日常养护的考核指标•1、定额指标•2、经费指标•3、服务指标•4、安全指标第二节房屋维修管理•房屋维修的概念及原则•狭义的维修指房屋的养护及修缮；•广义的维修指包括对房屋的养护、修缮、改建等。房屋维修管理的意义1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。房屋损坏的现象房屋的损坏，主要表现在两个方面：一种根本原因出现在外部构配件，叫做外部损坏；而另一种情况，根本原因出现在房屋内部，叫做内部损坏。外部损坏：指房屋外露部分，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水墙等的污损、起壳、锈蚀和破坏等现象。内部损坏：指房屋的内部结构、装修、内门窗、以及各类室内设备的磨损、污损、起壳、锈蚀、破坏等等现象。上述房屋损坏的两种情况中，二者是相辅相成的。由于外部损坏的长期失修，也有可能会加速内部结构、装饰装修、设备的损坏。2.房屋修缮的起因一幢房屋，若是在其使用过程中产生修缮，主要有可能是以下几种原因产生的：1）自然因素：日晒、风吹、雨打等；2）使用因素：使用磨损、腐蚀等；3）生物因素：霉菌、白蚁等；4）地理因素：地基承载力不均匀等；5）灾害因素：火灾、洪水、地震等。6）人为因素：恶意损坏、使用不当等。房屋维修的原则1．经济、合理、安全、实用的原则2．“区别对待”的原则3．为用户服务的原则4·修缮资金投资效益最大化原则房屋维修的特点•1、经营和服务的双重性•物业管理是一种经营性管理服务，房屋修缮管理是物业管理的主要内容，是其重要的经营活动之一。房屋修缮一般是多工种同时施工，且多在用户不搬迁的情况下进行，对生产质量要求较高，并以为用户服务为主旨，服务至上。•2、技术规定性•房屋维修与新建房屋施工不同，要搞好房屋维修工作，不仅需要建筑工程专业和其他相关知识，有时还需要独特的设计、和施工操作技能，如房屋结构受损后的加固、屋面的防水堵漏、固定设备维修等。•同时房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。•3、广泛性与分散性–房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。4、经常性房屋的使用年限长达50年甚至更久，但在使用过程中同一结构的房屋使用功能的减弱速度和损坏程度是不均衡的。这就意味着房屋修缮工作要大量性、经常性的开展。•5、限制性•由于房屋维修是在原建筑基础上进行的，因此受到原建筑的诸多条件制约。房屋维修的内容及维修标准•1、房屋维修的内容：主要指物业管理人员为保持物业的正常使用状态，对房屋的结构、内外装饰、设备设施等进行的修复性工作。按修缮规模不同一般可分为小修、中修、大修、翻修、综合维修五种。小修工程小修工程概念小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。适用对象：完好、基本完好房。中修工程中修工程概念中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强适用对象：一般损坏房屋维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求大修工程大修工程概念大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准。适用对象：严重损坏房翻修工程（更新改造工程）翻修工程概念翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。特点：规模大、投资大、工期长。费用：应低于同类结构房屋的新建造价。要求：翻修后必须达到完好房的标准。适用对象：危险房综合维修工程综合维修工程概念综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。三、房屋修缮的标准房屋修缮活动的大范围开展，要求房屋建设建设市场必须制定一套相应的规范标准来制约这类活动，于是，房屋修缮标准应运而生。1985年1月1日，城乡建设环境保护部颁布了《房屋修缮范围和标准》，是为了统一掌握房屋修缮及其标准，充分发挥维修资金效益，延长房屋得使用年限，是对房屋修缮活动起衡量作用的标尺。1.房屋分等该标准通过房屋的构配件性能，将房屋分为两等，分别是一等房屋和二等以下房屋两类。1）一等房屋：结构：承重构件不得有空砖、半砖、乱石楼地面：不得采用普通水泥或三合土面层门窗：正规、有纱窗或双层窗墙面：中级或中级以上粉饰设备：独立厨房、水电卫设备等2）二等以下房屋：不满足上述一等房屋条件的房屋，统称为二等以下房屋。2.房屋分项房屋等级确定后，我们再将房屋划分为几个常见的分项工程。分别是：主体工程、门窗工程、装饰装修工程、楼地面工程、屋面工程、油漆粉饰工程、水电设备工程、金属构件工程及其他工程等。第三节房屋完损等级的评定•一、房屋完损等级的含义、分类及标准•1、房屋完损等级的基本含义：房屋完损等级是指对现有房屋的完好活损坏程度划分等级，即现有的房屋质量标准。•2、房屋完损等级的分类及标准评定依据：1985部颁《房屋完损等级评定标准》评定要素：房屋的结构、设备、装修房屋完损等级一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。1．完好房指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。2．基本完好房指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。3．一般损坏房指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。4．严重损坏房指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。5．危险房屋指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。完损等级的评定方法按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类：1）钢筋混凝土结构；2）混合结构；3）砖木结构；4）其他结构。再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。完损等级评定的注意事项1）要求对整幢房屋进行综合评定。2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的完损标准来评定。4）要求严格掌握完好房标准和危房标准。5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。6）对正在施工的房屋要求做施工前房屋评定P125页危房的鉴定和处理程序•1、危险构件、危险房的定义•危险构件是指其承载能力、裂缝、或变形不能满足正常使用要求的构件•危险房为结构已经严重损坏、或承重构件已经属于危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全三、危房的鉴定危房，就是在房屋完损等级评定的五个等级中，各方面条件都差，各项目得评分最低的那一等。1、危房的分类危房根据危险状态的范围，分为三种情况：整栋危房：随时有可能整栋倒塌的房屋局部危房：随时有可能局部倒塌的房屋有危险点的房屋：个别构件处于危险状态，但不影响主体结构房屋划分成地基基础、上部承重构件和维护结构三个组成部分，这三大组成部分的危险鉴定，应划分为四个等级A级：结构承载力满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。B级：有危险点的房屋C级：局部危房D级：整栋危房3、危房的鉴定程序受理委托开展调查检测验算鉴定评级处理建议出具报告•2、危险房鉴定程序•受理委托•初始调查•检测验算•鉴定评级•处理建议•出具报告•3、危险房的处理•观察使用法•处理使用法•停止使用•整体拆除4、危房的处理在危房的鉴定过程中，鉴定评级之后需要鉴定机构提供对鉴定房屋的处理建议。通常有如下四种：观察使用法：适用于A级处理使用法：适用于B级停止使用法：适用于C级整体拆除法：适用于D级第四节房屋维修技能•一、墙体裂缝与维修•1、沉降裂缝的影响、分析及维修•1)抽砖镶嵌混凝土块•2）抽砖重砌配筋砌体•3）墙面配筋抹水泥浆或喷射混凝土•2、温度裂缝、收缩缝的影响、分析及维修•1）灌浆•3、受力裂缝的影响、分析及维修•1）紧急预顶•2）重新加固•二、平屋顶的渗漏与维修•三、坡屋顶的维修•四、楼面地面的维修、卫生间渗漏的维修•五、顶棚的维修•六、外墙钢窗框边渗水的维修•七、墙面装饰保养与维修•八、外墙析白的处理•九、外墙渗水的维修3.渗水常规处理步骤现场查勘渗水点现场查勘周边环境分析渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验现场恢复查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径局部剔打验证分析维修处理报事封堵引流隔离屋顶渗水－平台屋面4.1室外部分屋面结构刚性