物业管理设计要点.

物业管理设计要点1.目的：明确房屋本体和公用设施、设备在使用过程中的合理性。2.范围：分公司各业务部门3.职责:3.1前期介入各部门人员按后期使用要求提出规则施工合理建议;3.2前期介入经理负责将建议与开发设计单位沟通协调4.方法和过程控制5.相关支持文件6.质量记录和表格一、设施部分：1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。3.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期≥0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。9.报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。水电气配套1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4.围墙安装防爬网。5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。围墙护栏、支持杆1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。2.空调架选用：铝合金材料（厚度1.2—1.5mm）经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2—3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位（防止空调无法安装情况时有发生）。3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢。外立面管道、栏杆1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。4.道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印万科物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。沟渠井盖1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。5.小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确定）。6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。道路1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽（防水处理）。2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。3.10㎡以上公共可上人天台、露台设置取水点。天面露台1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。防火门1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800—2000x长2800-3100mm。B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。11.车库设置清洁用取水口及清洁池。12.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。停车场及出入口娱乐设施1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢（塑料制品）作保护层防腐。3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。4.室外娱乐场所设置排水口、沟。5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。1.对于围合式苑（户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900x1100mm）材料可选用不锈钢（优质铝合金烤漆）。2.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。3.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。5.商铺较多的小区（15户以上），建议在商铺区域设置产品广告信息栏（具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000x1200mm）。6.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接以便于今后管理。信息栏（在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。）1、合理设置单（摩托）车存放点。2、小区以就近的苑落为区域，利用架空层等空余位置设置。3、大厦在行人公共出入口附近设置，容量按业主户数的10-30%考虑。4、具体根据项目的特点、位置考虑，存放点设置照明及停车架。5、利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车。（单车位兼有绿化草坪功能。6、东海岸等特殊位置单车位容量比例：容量按业主户数的50%考虑。可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。单车摩托车棚1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。小区清洁设施1.有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。2.绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。绿化设施二、设备部分1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管3.设备房设置对流通风口。4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。设备房环境1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患（实际使用中地灯使用寿命1—2年、故障率特高）应在广场设置节日装饰用电电源插座。7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。照明系统1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等；确实无法避免的，有有效的防护、集水、排水、报警等措施。3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器报警信号连接到中心。4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源；如有，在上层做好防水处理。5.发电机油箱房设置防爆灯、通风口。6.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。7.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。8.发电机房空间较大时、根据设计标准可以利用灭火器替代C02灭火系统、节约投资。9.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。供配电系统10.各种配电箱（柜）钥匙通用。11.发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图。12.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。13.多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。14.Co2设备、设备房、车库污水池高低水位等报警信号连接到监控中心。15.机房排风装置在发电机停机后应有延时关闭功能。16.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。17.强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。18.机油箱房应设置防爆灯，发电机应配备一套蓄电池，如果发电机没有充电器模块、需另配备浮充充电器；发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。5.排污井、雨水井装排污泵及备用泵。6.水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。7.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。8.应根据水池的大小设置人孔及通风孔。9.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。10.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。给排水系统11.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。12.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。13、在市政水压不稳定的小区，低层供水也应采用加压供水设备。14.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖，能上锁；二次供水箱