搜索
物业工程技术管理物业设备设施的维护与保养---田小束主要内容特点•物业设备设施维修保养的特点范围•物业设备设施维修保养的范围界定方案•物业设备设施的管理方案培训•物业设备设施保养质量保证-----培训管理目的•设备设施进行专业化管理的目的○物业设备设施维修保养的特点物业设备管理范围广泛包括室内设备，还包括红线内的室外设备设施。主要有给排水、强弱电、暖通、消防、电梯、燃气、土建设施以及通信网络等设备，这些设备设施构成物业设备的主体。○物业设备设施维修保养的特点物业设备管理的内容丰富物业设备资料管理物业设备运行管理物业设备维修保养管理物业设备改造工程管理物业设备的维修有极强的针对性针对设备的维修针对○物业设备设施维修保养的特点针对人:七分维修技术三分规范化表现。针对维修人员的行为规范化着装、仪容和举止仪容自然、大方、端庄。文明用语针对维修人员的行为规范化第一责任人制度无论哪个部门、哪个专业的员工接到客户的报修电话，不能以任何理由立即加以拒绝。针对人员的行为规范化○物业设备设施的维修保养指标衡量物业设备管理质量的指标：设备的完好率，％；零修急修及时率%、返修率%；客户满意度，％；○物业设备设施的维修保养与服务指标物业管理一级与二级的比较○物业设备设施管理范围的界定：a.开发商自持资产的物业维修保养范围。b.销售型资产物业的维修范围。○物业设备设施管理范围的界定——原则总原则：物业设备设施管理范围，是以与业主方签订的物业服务协议为基础，进行界定的。○物业设备设施管理范围的界定—销售型资产①公共区域设备设施维修保养②入户服务③二装管理①公共区域设备设施维修保养公共区域设备：房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设备设施。红线内的设备设施：室外广场设施、外围广告设施、地下管线、楼体外立面等○物业设备设施管理范围的界定—设备档案②入户维修入户维修是否收费收费标准。操作注意事项：③二装管理二装报批手续管理费用收取安全管理现场管理验收管理○物业设备设施的维修—及时率维修及时性某物业公司规定：接到客户报修电话后15分钟反应到位；一般问题30分钟内解决；30分钟无法解决的，应向客户口头解释，并于4小时内最终解决；需协调外部单位解决的，应于一日内向客户做出书面答复。维修及时性-报修流程维修的及时性---未完成工单管理维修的及时性---重复维修管理☆物业设备设施的维保管理方法---运行管理物业设备的运行管理包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。日常设备巡视：项目实体根据实际情况，确定对主要设备设施的巡视检查，巡视周期、巡视内容等分专业制定相关表格，由专业技工负责日常巡视，并认真填写巡视表格。按月整理统一存档，期限两年。☆物业设备设施的维保管理方法—运行管理重要设备巡视：重点部位的设备设施巡视包括：配电室的运行、配电间、生活水泵房、消防泵房、稳压泵房、新风空调机房、强排污水坑、供暖设备机房、中央空调运行等设备设施的重要设备的巡视检查。☆物业设备设施的维保管理方法—周期性保养日常保养年度、月度及周保养换季检修保养☆物业设备设施的维保管理—周期保养☆物业设备设施的维保管理方法—换季保养☆物业设备设施的维保管理方法—报告制度周报告、月报告、年报告制度工程维修班长每周向工程负责人提交周报告工程月度工作报告由工程负责人汇总编写工程年度工作报告由工程负责人总结编写☆物业设备设施的维保管理方法—报告制度周报告应包含的内容；月报告应包含的内容年报告应包含的内容☆物业设备设施的维保管理方法—计划性维修计划性维修计划性维修，是在设备未曾发生故障时就有计划地进行预防性的维修。这种按事先规定计划进行的维修，是一种科学的维修制度，有利于事先安排维修力量，极大减少设备设施突发意外故障而造成的损失。☆物业设备设施的维保管理方法—外委维保管理外委维保类合同管理管理流程注意事项由于维保方过错造成突发事故的处理☆物业设备设施的维保管理方法—外委工程管理工程施工现场管理●施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否造成影响；上下水管路是否符合规范要求。●隐蔽工程验收●质保期：●资料交接；●设备损坏：人为造成----质量问题的区分；☆物业设备设施的维保管理方法—特种设备电梯两种管理形式：a.合同由物业方与维保单位签订；b.合同由业主方与维保单位签订；其他设备锅炉、起重设备、压力容器。☆物业设备设施的维保管理方法—强制检验项目10Kv预防性试验消电检建筑物避雷检测高压用具检测避雷器检测压力表检测测量工具检测二次供水水箱清洗（水质检测）空调管道清洗☆物业设备设施的维保管理方法—突发事故上报有一定经济损失、对经营造成影响、产生人身伤害和组成不良社会影响的直接经济损失1000元以上。要求24小时内填写《突发事件处理报告》上报到总部主管部门。○物业设备设施维保质量保证——培训管理○设备设施进行进行专业化管理的目的对设备设施的日常维保及维修工作进行专业化管理的目的，是为了能够利用专业化的队伍的技术力量，保证设备设施能够处于良好的运行状态。通过对设备进行日常巡视、维护保养，使设备在安全、节能、经济的状态下运行，从而提高设备的工作效率及使用寿命。最终充分发挥设备的使用效能。2015.8.8