玉溪市物业管理办法

玉溪市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《云南省物业管理规定》等有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条市住房城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。玉溪高新技术产业开发区管委会负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。乡镇人民政府(街道办事处)应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。第五条市、县区城乡建设行政主管部门应当会同有关部门建立联席会议制度，协调解决物业监督管理中的有关事宜。国土、规划、公安、民政、环保、工商、发展改革、司法、信访、城市管理等有关部门应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。第二章业主、业主大会与业主委员会第六条业主在物业管理活动中，享有法律、法规、规章规定的权利，并履行相应的义务。一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。第七条具备下列条件之一的，开发建设单位或前期物业管理企业，或业主应当向乡镇人民政府和街道办事处提出书面申请，由乡镇人民政府和街道办事处负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：(一)将物业交给业主的专有部分建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;(二)将物业交给第一个业主之日起满2年的;(三)占全体业主20%以上的业主提议的。第八条乡镇人民政府(街道办事处)负责组织协调业主代表、建设单位和村(居)民委员会筹备成立业主大会。符合本办法第七条规定的住宅小区，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起3个月内组织召开首次业主大会。具体工作按照住建部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》(建房〔2009〕74号)的相关规定组织实施。第九条首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。第十条业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签定物业服务合同、监督物业服务企业履行合同情况及业主大会决定或授权办理的其他事项等。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县区住房城乡建设行政主管部门备案，并抄报乡镇人民政府(街道办事处)。前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面向县区住房城乡建设行政主管部门备案，并抄报乡镇人民政府(街道办事处)。第十一条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导。业主大会、业主委员会作出的决定，对业主具有约束力，并应当告知相关的村(居)民委员会，并听取其建议。第十二条业主委员会不得从事与物业管理无关的活动，其工作经费(包括业主委员会委员的津贴及其他费用)由全体业主承担。工作经费可从所属小区业主共有部分物业产生的收益中提取，或者向业主另行收取，如业主大会有规定的从其规定，专款专用。业主大会和业主委员会工作经费的详细收支情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。第十三条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，乡镇人民政府(街道办事处)应当指导业主召开。业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。第十四条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、司法机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安，人民调解等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。第十五条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县区住房城乡建设行政主管部门或者乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能成立的，可以由乡镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。临时物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内公示。待业主大会成立后，临时物业管理委员会自动解散。第三章前期物业管理第十六条建设单位在取得商品房预售许可前选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将其内容在销售场所向物业买受人明示。第十七条建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。符合以下情况之一的，经物业所在县区住房城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：(一)投标人少于3个的;(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;(四)混合式住宅项目(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。第十八条通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：(一)预售商品房项目应当在取得商品房预售许可之前完成;(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第十九条建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约。第二十条建设单位应当在物业管理区域内配置不低于地上总建筑面积3‰独立使用的物业管理用房。第二十一条建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置，具备良好通风、采光等条件，进行普通以上装修。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后30日内无偿移交给业主大会。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标要求。不得将门卫房、杂物房、设施设备用房抵作物业管理办公用房和业主委员会办公用房。不得擅自变更物业管理用房位置，也不得将其分割、转让、抵押。第二十二条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。第二十三条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分进行承接查验，并在物业交付使用15日前完成。在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料并报乡镇人民政府(街道办事处)备案：(一)物业管理区域划分资料;(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;(四)共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料;(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(六)业主名册;(七)物业管理必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：(一)物业管理用房;(二)门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库、公共停车位;(四)物业管理区域内的共有绿地、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(六)其他依法归业主共有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当向物业所在地县区不动产登记部门提供经规划部门批准并标注配套用房的具体位置、规划报建图和《商品房建筑面积预测报告书》，由县区不动产登记部门审查后进行初始登记，登记为全体业主所有，不颁发权属证书。第四章物业管理服务第二十五条物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书，定期参加相应的职业教育培训。第二十六条物业服务企业应当接受市、县区住房城乡建设行政主管部门的资质检查和核定。市、县区住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务企业资质的监督检查。第二十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县区住房城乡建设行政主管部门备案，县区住房城乡建设行政主管部门应当将备案情况抄送物业服务项目所在地乡镇人民政府(街道办事处)。第二十八条物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。第二十九条物业服务企业享有下列权利：(一)按照物业服务合同进行相应服务管理;(二)按照物业服务合同收取服务费用;(三)对装饰装修活动进行监督;(四)及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为;(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定享有的其他权利。第三十条物业服务企业履行下列职责和义务：(一)提供物业服务，所提供服务符合相关法律法规规定的技术标准、规范;(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行和维修资金使用情况，并进行公示;(三)公示物业服务合同约定的具体收费项目和服务标准;(四)公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出详细情况;(五)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(六)制定并落实门禁管理制度，加强物业管理区域的巡查，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为时，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告;(七)协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故和突发事件时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作;(八)定期听取业主和物业使用人的意见和建议，对业主提出的意见和建议，应当及时进行处理并予以回复;(九)协助乡镇人民政府(街道办事处)和社区居民委员会做好社区建设的相关工作;(十)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。第三十一条物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且原物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前3个月书面告知业主委员会。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原