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本报告是严格保密的。1世联写字楼之道成功实践世联观点质量控制本报告是严格保密的。2证大海口写字楼项目成功销售的保障因素世联将通过国内快速成长型及二、三线城市近100个不同类型写字楼物业的成功销售对销售型写字楼客户特征的把握和写字楼销售的实战经验总结以及世联严谨的工作和质量控制流程与证大一起完成本项目成功销售的目标304-07年持续保持深圳写字楼市场份额70%在深圳先后代理写字楼项目33个累计代理面积210万平方米深圳成功实践4深圳成功实践荣超经贸中心金运世纪天利中央广场2期荣超滨海国际大中华广场中国经贸大厦海岸城西座总部大厦凤凰置业大厦敦煌大厦数码港城市大厦诺德中心金润大厦佳嘉豪商务大厦中电信息大厦华融大厦金谷一号天利中央广场1期现代之窗深圳国际商会中心英龙展业大厦骏业大厦国际文化大厦国际商会大厦B银座国际宝安广场太平洋商贸大厦国际商会大厦A财富广场银座国际合计销售超过33个写字楼项目，销售面积超过2,156,307平方米本报告是严格保密的。5写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台216米58层，中心区第一高楼，“跨国office，会展商圈旗帜”等定位语造就市场共识的中心区“地标”，挑战深圳市写字楼最高价格均价17000元/m2，成为中心区甲级写字楼的价格、形象标竿，开启真正与世界跨国财团对接的新纪元。深圳国际商会中心跨国OFFICE！本报告是严格保密的。6写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台从产品上深挖写字楼价值，将高档的产品硬件转化为客户价值，筑就深圳最好的写字楼，打造“领袖”地位，成为05年深圳市场最为受关注的写字楼，销售提前过半，在14000的高价位均价上，实现均价与销售速度均大大超出发展商预期。深圳诺德中心深圳最好的写字楼！本报告是严格保密的。7写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台深挖发展商品牌价值，提高项目形象，在产品素质低于市场竞争对手的前提下，实现17000元/m2，高出同期市场平均价格，同时,第一批任务销售周期仅1.5个月，满足发展商快速回款要求！中心区销售最快写字楼中国凤凰大厦亚洲又一咨讯中心！深圳顶级地标写字楼！本报告是严格保密的。8写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台中心区第一幢商品写字楼，一面世即不同反响，CBD概念人所共知，其热销对推动深圳市中心区的开发起到了先锋的作用。一期很快就100%售罄；二期开盘当天售出近30%，三个月销售率达70%，均价达到11000元/m2。国际商会大厦商会全球赢天下！本报告是严格保密的。9写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台天利中央广场面对南山区写字楼竞争激烈的情况，提出：提升产品素质、树立南山中心区高档形象和差异化营销的三种解决思路，最终入市均价13000元/平米，60天销售92.6%，实现均价14500元/平米打造南山甲级高端商务形象，刷新南山写字楼价格纪录，实现高价格快速消化南山写字楼价格标杆本报告是严格保密的。10写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台边缘地段的小写字楼，在未提供任何外围推广的前提下，项目90％的整层大客购买，并提供一次性付款，快速完成销售的同时，解决发展商资金回笼问题，实现中心西区最好价12000元/m2。成为06年上半年，销售速度最快、销售金额最高、销售客户质量最高的写字楼项目，实现均价与销售速度均大大超出发展商预期。中心西区最贵的写字楼敦煌大厦本报告是严格保密的。11写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台银座国际04年完成均价8,650元/平米，高出预期600多万，8个月销售率高达100%，月均销售12.5%，销售推广费用比例为0.43%（133万）扣除已售样板房通过制定产品与销售差异化路线，跳出同质竞争，深入挖掘卖点，强势展示现场，变劣势为优势，最终创造了深圳高品质写字楼高销售率的低成本营销方式银座价值国际品质本报告是严格保密的。12写字楼之“最”——精准定位打造完美营销平台海岸城西座07南山中心区写字楼价格制高点实现均价３００００元／平米金运世纪大厦2007中心西区王者楼盘，实现均价２６０００元／平米本报告是严格保密的。13世联写字楼之道成功实践世联观点质量控制14世联观点－纠正误区写字楼定位越高越好单个客户购买面积越大越好越高端的客户数量越少，竞争越严酷越高端的客户越不愿马虎，要求更苛刻高端客户的资源共享程度最严重误区纠正本报告是严格保密的。15真实个案比较项目本元大厦城市大厦形象定位会呼吸的写字楼绿色商务环保先锋价位1200013200单层面积10001400单个单位500200－400客户锁定大型企业总部华强北再置业客户销售结果开盘两个月3个单位开盘当日2500平方米本元大厦VS城市大厦比较项目安联大厦诺德中心形象定位活体建筑纯正商务价位1350014000单层面积20001900单个单位500125－500客户锁定中心区常规客户中心区常规客户销售结果1年销售率40%8个月累计销售率70%安联大厦VS诺德中心16世联观点－销售型写字楼客户特征区域所处阶段客户主流客户特点主流客户比例置业目的原址产权原址类型原址地址区域开发刚刚开始，区域形象尚未完全竖立大型投资公司、大型公司总部60%投资:5%自用:95%-----全部为写字楼全市金融证券公司27%律师事务所10%区域各大公建项目已经动工，区域概念深入人心贸易33%投资:29%自用:71%原址租:68%原址买:32%厂房:10%；商住:31%；写字楼:59%周边：62%；其它：38%广告、律师、咨询18%相关工程和服务15%电子通讯产品10%房地产和投资7%其它产品17%区域开发已经比较成熟，周边区域商住氛围浓厚广告、律师、咨询31%投资:15自用:85%原址租:92%原址买:8%厂房:22%；商住:68%；写字楼:10%周边：81%；其它：19%贸易18%电子通讯产品16%实业9%金融3%其它产品23%客户类型随区域所处阶段不同而变化17世联观点－销售型写字楼客户特征客户关注点随行业不同而变化物流类、投资类：现金支付能力强物流类和电子通讯类：关注行业聚集金融和服务类：关注行业相关客户群的进驻多少贸易类、金融类：关注付款方式：服务类：关注舒适的办公环境：实业类：务实型企业18世联观点－销售型写字楼客户特征客户购买影响因素的共性对大厦的网络、空调等设施具有自身行业的个性化要求生产工具——提高生产力投资工具——保值、增值经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）形象（面子）及档次——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本19世联观点－销售型写字楼客户特征客户购买能力的影响因素1.企业资金实力2.行业3.企业规模4.企业发展年限购买面积——1.企业资金实力2.行业地位购买档次——20世联观点－写字楼的其他技术要素甲级写字楼设计引导关键词设计要点关键词卖点、形象树立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墙能源要求：屋顶采用太阳能电池板健康要求：自然送风系统核心筒形状要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：按实际要求偏移或者居中；功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内其他要求：充分考虑单位拼合的方便性。标准层柱位要求：靠玻璃幕墙，减少柱的体积；面积要求；最小单位大于等于90㎡；走道要求：大于1.8m；净高要求：大于等于2.7m；层高大于等于3.6m使用率要求：大于75%。大堂形状要求：按实际情况设计；装修要求：时尚型、科技型、酒店式、生态型装修；面积要求：面积尽量不超过800㎡；功能要求：休闲、商业、商务公寓共用大堂。21世联观点－写字楼的其他技术要素立面：高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）大堂：极强的空间感（至少挑高两层，不低于8-10米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型电梯间：正常开间不小于3-3.2米电梯：知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装公共走道：正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感洗手间：尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调写字楼必备指标要求形象的必备指标：广场－立面－大堂(含物管)电梯间－电梯品牌－公共走道－洗手间可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……经营成本的必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、使用率、物业的可拼合性可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等本报告是严格保密的。22成功保障成功实践世联观点质量控制本报告是严格保密的。23世联能有效整合相关服务公司,达成最终目标模型公司其他公司广告公司设计公司礼仪及活动公司推荐广告公司并把控设计成果:如风火\毅华等..模型公司3D制作公司…招商公司施工单位…室内装修公司样板房设计公司园林或建筑设计公司….礼仪公司活动公司…推荐广告公司并把控设计成果本报告是严格保密的。24世联对于写字楼项目的研究思路经济大势判断项目价值解析项目属性界定市场可行性判断市场前景判断目标客户判断项目定位发展战略相同属性项目成功因素借鉴中心区研究写字楼研究可行的物业发展建议项目经济测算物业产品方案物业布局方案项目开发计划本报告是严格保密的。25世联对于写字楼项目的服务内容项目定位与发展战略确定；物业发展建议；规划跟进；营销战略与策略；本报告是严格保密的。261.全国视野，一、二、三线城市成功经验_世联服务机构遍布全国21个城市_服务遍布全国100余个城市世联的优势2.十五年经验，积累丰厚_世联伴随中国房地产成长15年_积累实践案例逾1800例3.理解客户，把握需求_理解客户决策过程_把握客户潜在需求4.流程控制，质量保障_三级四点评审5.世联平台、知识储备_多年知识积累，覆盖房地产开发全过程27附件282.3.1.深圳国际商会大厦29国际商会大厦1本报告是严格保密的。30国际商会大厦---商会全球赢天下本报告是严格保密的。31基础资料标准层平面图区位图位置:深圳市福田中心区新洲路与深南大道交汇南侧建筑面积：62481平方米容积率：5.73层高:28层标准层面积：1300平方米功能构成：地下两层停车场，1、2层商业、金融，3层商务会所，4-28层办公间本报告是严格保密的。32营销背景1:项目入市时,深圳写字楼市场相当低迷写字楼市场持续低迷本项目从2000年9月开始进入销售前期准备阶段,当时整个深圳写字楼市场的状况是不甚乐观的.截止2000年上半年,写字楼租赁空置率约为40%,销售空置率为16.3%,即全深圳市目前约有408万平方米的写字楼待租,有51万平方米的写字楼待售.最为不利的是,高空置率状况已持续几年,给人以写字楼持续不景气的印象。在空置率居高不下的同时,销售量持续下滑,潜在供应量又有所上升.如何在清淡的市场中,激发出写字楼购买热潮是国际商会大厦启动时首先面临的困境之一.历年写字楼空置情况40.3248.6949.2650.211.251.692.233.340102030405060199619971998199900.511.522.533.54空置面积空置率历年写字楼新开工及竣工面积(万平方米)42.534.224.8620.0313.5317.8613.4426.0605101520253035404519961997199819992000新开工竣工本报告是严格保密的。33营销背景2:项目入市时,深圳中心区相当不成熟、各种配套相当缺乏高销售率通常依赖区域成熟度客户在理性选择写字楼时