测绘综合能力第4章房产测绘

测绘综合能力第4章房产测绘第1节房产测绘概述房产测绘的作用（p151）、法律方面的作用房产测绘为房屋的产权、产籍管理、房产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。2、财政经济方面的作用房产测绘的成果包括房地产的数量、质量、利用状况等资料，为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。3、社会服务方面的作用4、测绘服务方面的作用房产测绘内容（p151）房产测绘的主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。按国标规定，房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量，成果资料的检查与验收等。房产测绘中主要是平面控制测量。房产平面控制测量是房产要素测量的基础。房产绘图（p152）房产图可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。房产测绘成果（p152）成果分类房产测量提供的成果由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。成果内容房产簿册，包括：房产调查表，房屋用地调查表，有关产权状况的调查资料，有关证明及协议文件等;房产数据集，包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，面积测算成果等;房产图集，包括：房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图等。此外，在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、面积测算成果等，以及房产平面图和相应的技术设计书、技术总结等也都应归人房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。第2节房屋平面控制测量控制测量的作用（p153）(1)为房产要素测量提供起算数据。在测定房产要素的几何位置时，需要有房产平面控制点提供和传递起算数据，尤其是在测定界址点、房角点的位置时，精度要求很高，因而对作为起算点的房产平面控制点精度要求也很高。(2)为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。(3)为房产测绘的变更与修测提供起算数据。房产平面控制测量工作目前主要采用GPS定位技术和导线测量技术。控制测量的要求（p153）控制网要求保持控制点间有较高的相对精度，即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差(即相邻点间的相对位置中误差)不超过±0.025m，最大误差不超过±0.05m。房产平面控制点的密度与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。加密控制布设（p154）加密控制网是指除国家和城市的一、二、三、四等控制网外的一、二级导线网，一、二级小三角网，GPS的E、F级网等。控制测量的数据处理（p154）坐标系统选择城市平面控制网由于要满足城市工程放样的需要，对投影变形的限制很严，要求变形小于2.5cm/km，即投影误差应不超过1/40000。因此，应尽可能地利用已有的城市平面控制网。在需要建立房产平面控制网时，也应考虑城市工程放样的需要，满足城市基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求。为了向各部门提供房产测量成果和资料，并便于房产图纸的拼接、测制、汇编及房产测量数据库的建立，房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。房产测量统一采用高斯投影。房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定。若无法利用已有的坐标系统或无坐标系统可利用时，则可根据测区的地理位置和平均高程，以投影长度变形值不超过2.5cm/km为原则选择坐标系统。平差计算房产平面控制网可以采用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，并以GPS控制网和常规边角组合网的等级划分，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级;导线网分级则依次为三、四等和一、二、三级的等级划分。按有关规定，二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法，平差后应进行精度评定，包括平差后单位权中误差、最弱点点位中误差(点位误差椭圆参数)、最弱相邻点点位中误差(相对点位误差椭圆参数)、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法，并按近似方法评定其精度。第3节房产要素测量和房产信息数据采集测量草图（p155）房产要素的获得有两种途径：对于位置的、数量的以及地物、地貌部分要素通过测量手段获得，其过程称为房产要素测量;对于属性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称为房产信息数据采集。测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。测量草图的规格及要求草图用纸可用787mm×1092mm的1/8、1/16、1/32规格的图纸。测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。房屋用地测量草图的内容包括：房屋测量草图内容及要求包括：(1)房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制;(2)房屋外墙及分隔墙均绘单实线;(3)图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线;(4)住宅楼单元号、室号，注记实际开门处;(5)逐间实量，注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米;(6)室内墙体凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示;(7)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记;(8)遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图。房产要素测量的内容和方法（p155）房产要素测量的主要内容包括：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量。房屋及附属设施测量（p156）每幢房屋应分幢分户丈量作图;丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测绘房屋以外墙水平投影为准。房角点测量，指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(100±20)cm处墙角为测点。房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。亭以柱外围为准;塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准;水井以中心为准。构筑物按需要测量。陆地交通、水域测量陆地交通测量是指铁路.道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准;道路以路缘为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流，湖泊、水库等水域以岸边线为准;沟渠、池塘以坡顶为准测量。房屋面积测量的基本要求（p157）1)房屋面积测量均指房屋水平投影面积的量测。按照国标规定，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性条件：①应具有上盖;②应有围护物;(③结构牢固，属永久性的建筑物;④层高在2.20m或2.20m以上;⑤可作为人们生产或生活的场所。(2)面积测量量距以米为单位，取至0.01m;面积以平方米为单位，取至0.01m2。(3)面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。(4)使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用手持式测距仪测边时，应使测线紧贴墙角并保持水平。(5)在进行房屋面积图纸测量时，由于图纸成图变形原因以及比例尺直接量取精度原因，图纸边长及墙体厚度数据只可依据图纸标注获得，不得用比例尺直接量取。房产信息数据的采集内容（p159）房产信息数据采集主要包括：确认建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线及绘制房屋权界线示意图、权源、产权纠纷和他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等以及与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。第4节房屋处理的内容房屋书记处理内容（p158）房屋数据处理包括房屋测量数据处理，房产面积计算和共有面积分摊三部分。房屋测量数据分为房产平面控制测量数据和房产要素测量的数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。第5节房产图绘制房产图的绘制精度要求（p170）全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点，相对与邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对与邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展会中误差不超过图上±0.1mm。房产分幅的表示原则（p170）1、境界与地物(1)行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。境界线重合时，用高一级境界线表示。境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名称。(2)丘界线表示方法。丘界线与房屋轮廓线或单线线状地物重合时，用丘界线表示，同时表示出丘内的土地用途分类代码。(3)房产区界线和房产分区界线根据需要表示。(4)房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。(5)分幅图上应绘制房屋附属设施及房屋围护物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的支柱;底层阳台以底板投影为准;门廊以柱或维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准;门顶以顶盖投影为准;门墩以墩外围为准;室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上1mm的不表示;与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的不表示。(6)分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。2、单位名称及注记(1)地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。(2)同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。(3)单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上100cm2的单位。房产分丘的内容和要求（p171）1、分丘图的表示内容房产分丘平面图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。2、分丘图的技术要求(1)房产分丘平面图的坐标系统应当与房产分幅平面图坐标系统相一致。(2)分丘图上各类点位精度要求，与房产分幅平面图相同。(3)房产分丘平面图上应分别注明所有周邻产权所有单位(或人)的名称，分丘图上各种注记字头应朝北或朝西。(4)测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处;借墙量至墙体的内侧;自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示。(5)房屋权界线与丘界线重合时，表示丘界线;房屋轮廓线与房屋权界线重合时，表示房屋权界线。(6)分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上须注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数后三位。第6节房屋变更测量房屋变更测量的基本内容（p173）房产变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。1、现状变更测量(1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化。(2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁。(3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化。(4)道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化。(5)地名、门牌号的更改。(6)房屋及其用地分类面积增减变化。2、权属变更测量(1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移。(2)士地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直。(3)征拨