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2011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析2010/02第1页2011201120112011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析目目目目录录录录一一一一、、、、编制目的编制目的编制目的编制目的…………………………………………………2222二二二二、、、、编制依据编制依据编制依据编制依据…………………………………………………2222三三三三、、、、近期出台地产及金融调控政策近期出台地产及金融调控政策近期出台地产及金融调控政策近期出台地产及金融调控政策介绍介绍介绍介绍…………………..2..2..2..2四四四四、、、、政策政策政策政策类型与类型与类型与类型与政策出台政策出台政策出台政策出台背景分析背景分析背景分析背景分析………………………..7..7..7..71111、、、、政策类型分析政策类型分析政策类型分析政策类型分析…………………………………………..8..8..8..82222、、、、政策出台背景分析政策出台背景分析政策出台背景分析政策出台背景分析……………………………………..9..9..9..9五五五五、、、、市场表现及政策影响分析市场表现及政策影响分析市场表现及政策影响分析市场表现及政策影响分析…………………………….10.10.10.101111、、、、限购令下主要限购令下主要限购令下主要限购令下主要城市市场表现城市市场表现城市市场表现城市市场表现………………………….11.11.11.112222、、、、武武武武汉市场市场表现汉市场市场表现汉市场市场表现汉市场市场表现…………………………………….12.12.12.123333、、、、市场政策影响力分析市场政策影响力分析市场政策影响力分析市场政策影响力分析………………………………….14.14.14.14六六六六、、、、各标杆房企的市场表现各标杆房企的市场表现各标杆房企的市场表现各标杆房企的市场表现……………………………….15.15.15.15七七七七、、、、未来市场预测未来市场预测未来市场预测未来市场预测………………………………………….15.15.15.152011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析2010/02第2页一一一一、、、、编制目的编制目的编制目的编制目的新春伊始，2010的中国房地产在高位中运行，各大中城市“掌声”一片，2010年楼市两波调控在中国宏观经济的大势中显得苍白无力，通胀、RMB升值预期、投资渠道单一、市场的违规操作等综合因素的影响之下，依旧高企的房价将地方地府推到了风口浪尖上，在这样的行业背景下，楼市第三波正当时，鉴于此行业调控震荡之秋，本报告将从行业调控层面和金融调控层面深入解析双料政策对后市的持续的影响力，对2011年行业的走势进行预测，以资各位行业同仁参考！二二二二、、、、编制依据编制依据编制依据编制依据1111、、、、数据采集来源数据采集来源数据采集来源数据采集来源中国住房和城乡建设部网、中国房地产信息集团网、新浪地产网、搜房网、亿房网、武汉市房地产信息网、政府职能部门网站2222、、、、参考资料来源参考资料来源参考资料来源参考资料来源大汉隆城2010年企业年刊、1-11月报、相关专题三三三三、、、、近期出台地产及金融调控政策介绍近期出台地产及金融调控政策介绍近期出台地产及金融调控政策介绍近期出台地产及金融调控政策介绍随着房地产市场的火热升温，高企的房价背离了政府前期调控意愿，面对越来越大的市场风险以及“保民生，促发展”政府目标，同时也基于对经济结构与产业结构的调整，政府开始了一系列专项调控房地产的措施，特别是2011年春节前后，相关政策的连续出台，引起了一系列的市场连续震动，具体政策收罗如下：时间时间时间时间措施措施措施措施具体重点政策具体重点政策具体重点政策具体重点政策1月2日南昌南昌南昌南昌““““限购令限购令限购令限购令””””2011年2月1日起，本市及外省市居民家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同）在本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。1月4日郑州郑州郑州郑州““““限购令限购令限购令限购令””””2011年1月6日起，农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界）和其他区域实施差异化的限购政策。2011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析2010/02第3页无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在以上区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在以上区域暂定只能新购1套商品住房。1月11日太原楼市调控太原楼市调控太原楼市调控太原楼市调控细则细则细则细则暂停第三套房贷款发放，二套房首付比例不低于50%，贷款利率按照基准利率的1.1倍执行，一套房首付不低于30%。，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。落实购房契税优惠政策个人购买143m2以下（含）普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90m2以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。1月14日昆明昆明昆明昆明““““限购令限购令限购令限购令””””昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非昆明市户籍居民，商业银行暂停发放购买住房贷款；对贷款购买商品住房首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率1.1倍的规定。购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，公积金贷款的首付款比例不得低于50%；贷款利率不得低于公积金贷款基准利2011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析2010/02第4页率的1.1倍。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款。1月14日武汉武汉武汉武汉““““限购令限购令限购令限购令””””2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女,下同）及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区）新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。1月21日济南楼市调控济南楼市调控济南楼市调控济南楼市调控细则细则细则细则进一步加大保障性安居工程建设力度。严格执行差别化住房信贷政策。实行限定居民家庭购房套数政策。进一步加强商品住房销售管理。1月26日新新新新““““国八条国八条国八条国八条””””进一步落实地方政府责任。加大保障性安居工程建设力度。调整完善相关税收政策，加强税收征管。强化差别化住房信贷政策。严格住房用地供应管理。合理引导住房需求。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。坚持和强化舆论引导。1月28日长春楼市第三长春楼市第三长春楼市第三长春楼市第三次调控细则次调控细则次调控细则次调控细则控制新增住房价格涨幅。优化住房用地供应结构。加快政府保障性住房体系建设。强化商品房预售管理。调整相关税收优惠政策。执行差别化住房信贷政策。加强房地产市场秩序监管。加强政策施行力度，严格考核问责机制。2011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析2010/02第5页1月28日青岛楼市第三青岛楼市第三青岛楼市第三青岛楼市第三次调控细则次调控细则次调控细则次调控细则实行限定购房套数政策，严格限制投机性购房。落实住房用地供应总量和结构比例，增加住房有效供应特别是中低价位、中小套型住房供应实施新一轮住房保障发展规划，充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用加强房地产市场监管，进一步规范房屋交易秩序落实政府责任，建立考核问责机制1月31日上海楼市第三上海楼市第三上海楼市第三上海楼市第三次调控细则次调控细则次调控细则次调控细则坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区（县）房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。严格施行差异化信贷制度。强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。强化执行上海限购令各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。强化新闻媒体舆论宣传和引导。1月27日财政部出台财政部出台财政部出台财政部出台《《《《关关关关于调整个人住于调整个人住于调整个人住于调整个人住房转让营业税房转让营业税房转让营业税房转让营业税的通知的通知的通知的通知》个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营2011年春节前后房地产调控及金融新政深度专题分析2010/02第6页业税。1月27日《《《《上海房产税上海房产税上海房产税上海房产税试点暂行办法试点暂行办法试点暂行办法试点暂行办法》》》》出台出台出台出台对本市居民家庭在本市新购第二套以上的商品房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）及外地居民新购商品房进行征税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。1月27日《《《《重庆房产税重庆房产税重庆房产税重庆房产税试点暂行办法试点暂行办法试点暂行办法试点暂行办法》》》》出台出台出台出台对个人拥有的独栋商品住宅个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房进行征税。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率，应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含