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福源公寓二期项目定价方案第一部分：价格策略一、价格定位1、市场比较法本项目是梅厂镇唯一的住宅项目，没有竞争楼盘做对比，所以本项目无法运用市场比较法定价。2、成本利润定价法本项目总用地面积47900平米，总建筑面积81600平米，容积率1.7，可销售面积80700平米，项目综合成本单价=1775元/㎡一期住宅总面积：38476.95平米，共380套房，户均面积：101.26平米。一期储藏间面积：2371.66平米，单价：1600元/平米，总价：3794656元。一期车库面积：2742.07平米，单价：2200元/平米，总价：6032554元。一期可销售面积：38476.95+2371.66+2742.07=43590.68平米。方案一：本项目开盘均价按成本加成3%的价位为：1775*（1+0.03）=1828.25=1830元/㎡因本项目住宅销售一次性付款优惠2%,前期认购客户最高优惠2000元,所以优惠前均价为:{[(X*101.26*0.98-2000)/101.26*38476.95]+3794656+6032554}/43590.68=1830元/㎡X=1875.06=1875元/平米方案二：本项目开盘均价按成本加成4%的价位为：1775*（1+0.04）=1846元/㎡因本项目住宅销售一次性付款优惠2%,前期认购客户最高优惠2000元,所以优惠前均价为:{[(X*101.26*0.98-2000)/101.26*38476.95]+3794656+6032554}/43590.68=1846元/㎡X=1893.56=1895元/平米二、定价策略制定项目价格时，应在充分考虑市场因素和项目成本因素的同时，采用系数定价法。依据项目内每套房子的不同楼别、楼层、单元、景观等因素确定系数，制定价格，使大部分房子价格不一样，用一房一价体现出合理性。另外根据项目特点及市场状况，对价格作适当修正，制定出项目价格体系。以期在销售过程中能把握客户心理，促进那些楼层较差、景观较差、位置较差的房子的销售，相应使位置、景观较佳的房源价格提升，保证预期利润的获取。1、价格系数因素1：楼座位置根据楼座位置相应加减0.01-0.05之间。因素2：周边景观以8#、11#楼中间单元作为参考点，景观系数为1。南北景观均好＞南面景观好＞北面景观好，周边景观视野及临近绿地多少相应加减0.01-0.15之间。因素3：户型面积以100-110平米作为参考点,面积系数为1。80—90平米户型：+0.05120-130平米的户型：-0.02130-140平米的户型：-0.03150平米以上的户型：-0.1因素4：出行是否方便以8号楼三单元、四单元作为参考点，系数为1，其它单元系数相应加减0.01—0.05之间。因素5：是否临道路、停车场等有噪音的区域以8号楼三单元、四单元作为参考点，系数为1，临道路、停车场等有噪音的区域，可相应加减0.01-0.05之间。因素6：一个单元内东西侧系数一个单元内以西侧作为参考点，东侧+0.01一个单元内把边户-0.052、楼层系数一层:1.02,二层:1.06,三层:1.04,四层:1,五层:0.95