《世界金融危机下中国房地产业的应对之道》

1世界金融危机下中国房地产业的应对之道回建强春节期间，一年一度的世界经济盛会——达沃斯世界经济论坛在瑞士小镇达沃斯召开。今年的世界经济论坛各国政要谈论的话题无疑是如何应对世界金融危机。金融大鳄索罗斯一个观点举世关注：现今经济气候比大萧条还要恶劣，美国10年内也难以维持3%经济增长，发展中国家危机更加严峻，周边市场如巴西、东欧和冰岛，负债超过1万亿美元，严重问题正在发酵。索罗斯对世界经济增长的悲观看法实际上有很大的代表性。国际货币基金组织（IMF）1月28日预测，今年全球经济增长率将降至0.5%，比该组织去年11月份的预测低1.7个百分点，为第二次世界大战以来的最低增速。可以肯定的是，世界经济正在经受严重的考验。从全球经济的角度看，如果把中国房地产行业作为一个经济组成部分，经过中间链条的传导，世界金融危机的爆发必然会影响到中国房地产行业的发展。中国房地产行业如何应对这种危机就成为我们所关心的话题。一、世界金融危机产生的原因及后续发展趋势美国次贷危机终于以出乎所有人意料的方式爆发扩散了，犹如一场席卷全世界的“海啸”，冲击了几乎所有国家的金融体系，并从金融危机向经济危机转化。前美联储主席格林斯潘承认这是百年一遇的金融风暴。这场金融危机爆发的原因是什么，危机到底还持续多久这是人们普遍关心的问题，因为这直接影响到各国政府的经济决策以及相关行业的发展。1、美国次贷危机恶化引发世界金融危机2008年发生的世界金融危机是继1929年世界经济大萧条以来近百年内最严重的经济危机。这次世界金融危机主要经历了三个层次的演变。第一个层次是美国次贷危机向美国金融危机的演变；第二个层次是美国金融危机向世界金融危机的演变；第三个层次是世界金融危机向实体经济危机演变。目前世界正在经历第三个层次的演变，即实体经济越来越受到金融危机的影响。2从危机源头看，美国次贷危机的恶化引发了世界金融危机。次贷危机的产生具体来看主要有四个方面的原因。第一，宽松的信贷政策。从世界范围看，美国是最发达的经济体，也具有最发达的金融市场。华尔街以名目繁多的金融衍生品的发行和创造为标志，引领着世界金融发展的方向。从上个世纪90年代中期以来，美国把住房发展作为经济增长的重要引擎，购房人获得贷款非常容易。2000年互联网泡沫破裂后，美国政府为了振兴经济，提出了庞大的减税计划。为了促进经济增长和就业，美联储连续13次下调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的历史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。过低的利率引发了宽松信贷，也直接刺激了民众的贷款投资热潮，越来越多的生活状况不稳定的民众通过银行贷款加入到购房者的行列中。银行信贷经理的狂热叠加了穷人急盼致富的狂热，造成了次级住房贷款的大量发放。正是市场对美国房市前景普遍预期过高，极大的刺激了美国房市，房价在1996年至2006年飞涨了大约85%，为次贷危机的爆发埋下了种子。第二，金融衍生品的滥发。证券化是20世纪最重要的金融创新之一。房地产市场的发展依赖强大的资金支持，而商业银行的资金总是有限的，因此，金融机构通过资本市场把存量贷款证券化（MBS）的办法，提前回笼资金，继续创造抵押贷款资产。购买MBS的投资银行则继续进行金融创新，向社会投资机构如保险公司、海外银行等发行债券抵押担保权证（CDO）,从而使得房贷风险进一步向全世界扩散。在房地产市场向上发展的状况下，这个庞大的金融链条可以继续维持下去，在资金的高杠杆作用下，投资人甚至可以获得可观的回报。但美国房地产市场在连续17次加息后，终于支撑不住，大量次级贷款无法获得偿还，附着在这个基础之上的金融衍生品大厦则轰然倒塌。金融的本质是信用，当偿还的信用已不存在，任何参与这场金融盛宴的机构都必然受到相应的损失。第三，信用评级机构的失职。次贷危机爆发后，一些世界著名的评级机构如穆迪、标准普尔、惠誉等受到业界的质疑。各评级机构被认定过高的提升了次贷产品的评级，并极大地促进了次贷市场的发展，这些评级机构的收入主要来源于证券发行商，却要求它们对市场投资者负责，这种评级制度上的漏洞已经引起广泛关注。金融衍生品的发展，有利于资金使用效率的提高，但其定价和交易则有赖于准确的市场评价。当市场评级机构这一环出现问题的时候，信任危机也便随3之开始了。全球投资者正是出于对美国三大信用评级机构的信任，才能够放心大肆购买次贷相关产品，可正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的3A级证券，却在一夜之间成为投资者手中的垃圾。这些评级机构不切实际的评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的迟缓，也在一定程度上加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的负面作用。第四，监管机构的失职与放纵。次贷危机产生的深层制度原因就在于对金融监管存在缺陷，美国金融监管机构对次贷及各类衍生产品的发行规模和数量没有控制，监管力度的松懈以及对市场潜在金融风险的忽视，都是监管不力的表现。放松监管一向是格林斯牌所推崇的管理之道，也正是他担任美联储主席的这段时间里，美国央行降低了抵押贷款的标准，导致相当一部分信用或生存状况不佳的贷款人以低廉的成本通过贷款购买房屋；美国监管机构对市场评级机构监管不严，也导致了评级机构在对次贷相关产品评级时的主观性，在大范围调低次贷相关产品的评级时，极大打击了投资者的信心，加深了投资者的恐慌情绪，最终导致全球范围内的恐慌。总体而言，在全球化日益深入的今天，包括美国、中国在内，世界经济已经连接成为一个整体。美国的金融衍生产品也被销售到世界各国的金融机构，因此美国的次贷危机恶化引发世界范围内的金融危机就成为一种必然。对于中国而言，美国发生金融危机后，借贷消费将大幅度减少，中国出口贸易将受到严重影响，通过这条路径，世界金融危机已经快速波及中国金融和经济体系。2、世界各国展开金融危机大营救为应对来势凶猛的世界金融危机，世界各国都采取了积极的救市行动，而且力度也非同寻常。美国的救市力度显然最大，布什政府通过收购、注资、合并、破产等手段解决受经济危机重创的抵押贷款公司、投资银行、商业银行等金融机构。10月3日美国国会通过了总金额8500亿美元的救市计划。欧洲和亚洲国家也纷纷出台相应的救市措施。2009年1月29日，美国众议院以244对188票，通过总统奥巴马提出的接近8190亿美元刺激经济方案。方案内容包括暂时宽减个人及企业税项、创造职位、扩大对失业和低下阶层的支持等措施。世界各国救市如此积极源于对这次金融危机可能产生严重后果的担忧，因为4在新的形势下，金融危机到底会对世界经济带来多大程度上的损伤目前还没人能够给出答案，世界各国都在面临同样的考题。因此，目前能够做的就是尽其所能征求陷于危机中的金融业，尽可能避免更多的机构破产，切断危机从金融向实体经济渗透的通道。3、金融危机不会短时间内平息世界金融危机发端于美国的次级房贷偿付信用危机，但现在却发展到消费模式的变化。由于次贷危机，美国超前消费的模式将成为历史，金融机构要经历去杠杆化的痛苦过程。对于世界其他国家而言，金融危机的影响首先是心理预期层面，其次是金融资产价值缩水，再次是实体经济消费需求的萎缩。美国事实上已经陷入经济衰退。无论是失业率还是美元指数，都达到了经济危机的标准。彭博社预测美国2008年12月底的失业率从2007年11月的6.7%增加到8.2%，失业率创下自1945年以来的新高。对于世界经济增长前景，国际货币基金组织(IMF)2009年1月28日预测，今年全球经济增长率将降至0.5%，比该组织去年11月份的预测低1.7个百分点，为第二次世界大战以来的最低增速。IMF同时预测，今年发达经济体的经济将出现第二次世界大战以来的首次全年负增长，降幅将达2%，远大于该组织去年11月份预测的0.3%的降幅。此外，今年新兴和发展中经济体的经济增速也将从去年的6.3%猛降至3.3%，远低于该组织去年11月份预测的5%增速。另外，IFM去年12月份将其对近两年中国经济增长率的预期分别下调至9.7%和8.5%。这次金融危机对世界经济的影响将在2009年得以全面体现，并且不会在短期内结束。原因主要是三个方面。第一，本轮增长周期从2003年开始，由房地产和高科技拉动，增长持续了五年。从经济发展周期看，2008年世界经济开始进入调整期，在金融危机的作用下，世界经济将不可避免地进入衰退期。这个时间将有可能长达2-3年。第二，地产和高科技是上轮的经济增长点，在没有找到新的经济增长极之前，世界经济很难短时间内抬头。第三，美国主导的单级世界和美元本位制短时间内不会改变，中欧倡导的世界经济金融新秩序短期内也不会实现。5二、世界金融危机对中国房地产的影响金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业则受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。1、宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。宏观经济减速国家统计局发布统计公报，经过初步核算2008年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%，分季度看宏观经济增速逐季回落，其中第四季度增速仅为6.8%。由于内外需降低，大量企业限产消化库存，全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。国民经济主要产品产量下降。11月，全国发电量同比下降9.6％，降幅比上月扩大了5.6个百分点；粗钢产量下降12.4％；汽车产量下降15.9％。国际金融危机的强烈冲击，和我国工业自身存在的产能过剩、发展方式粗放等问题，交织在一起，造成了工业增速连续、明显回落。根据工业增加值的数据推断，11月的GDP将回落到5％左右。6另外，国家统计局发布的宏观经济预警指数显示，2008年预警指数剧烈下降，11月份指数已经进入“趋降”区间，按照目前经济形势，不排除未来该指数进入“过冷”区间。此前，宏观经济预警指数在1998-1999年亚洲金融危机期间进入了“过冷”区间。房地产成交量出现大幅下降国家统计局公布数据显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。国房景气指数12月份的数据为96.46，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。全国房地产开发景气指数趋势图90929496981001021041061082007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月房地产贡献率有降低趋势房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。71998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。数据表明，19