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《房地产金融》总复习 1 考试题型1．单项选择题22×1=222．多项选择题20×2=403．判断题5×1=54．简答题3×5=155．计算题2×4=86.案例分析题1×10=10第一章绪论一、房地产的特征1．自然特征（物理特征）：固定性、个别性、耐久性、有限性；2．经济特征：建设周期长，投资大；投资的流动性差；价值高大性；产权分割性；保值和增值性。二、房地产业的特点1．投资大、借款多、周期长。2．市场受区域因素影响较大。3．具有投资和消费的双重性。4．受国家政策和城市规划的影响。三、房地产业的行业性质、作用和地位行业性质：第三产业在国民经济中的地位：房地产业在国民经济中属于基础性、先导性、支《房地产金融》总复习 2 柱性产业，是国民经济的重要组成部分，是国民经济中重要的产业部门。作用：1．是城市存在和发展的物质基础。2．房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源。3．房地产业具有带动性。四、房地产金融的作用1．是房地产业发展的保障。2．利用政策对房地产业进行宏观调控。3．引导住房消费促进房改。五、房地产业与金融业的关系1．关系密切，依赖性强。2．同银行业相互促进。3．不良发展会影响金融业的正常运行。六、房地产金融的主要内容房地产金融的内容可以根据服务对象和市场主体的不同，可以划分为如下内容：1．开发性房地产金融服务2．消费性房地产金融服务3．市场化房地产金融服务《房地产金融》总复习 3 第二章房地产金融基本知识一、房地产金融市场的构成要素客体：房地产资金（房地产业的血液）主体：资金的供求者，中介（金融机构和非金融机构）融资形式：信用工具市场信号：利率市场规则：进出规则、竞争规则、交易规则和仲裁规则。二、我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式三、影响房地产金融市场的社会经济因素1．通货膨胀物价上涨→货币贬值→房地产保值和增值→增加房地产投资需求→房价上涨；6资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款证券市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司债券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民《房地产金融》总复习 4 物价持续上涨→收缩性货币政策→房地产资金不足→楼市低迷→贷款拖欠。2．银行利率的变化银行利率下降→资金使用成本降低→房地产需求增加、房地产投资增加→有利于房地产发展；反之，则不利于房地产发展。3．所得税法的变化房地产交易方面减税→降低了交易成本→有利于活跃市场交易，有利于投资→有利于房地产发展；反之，则不利于房地产发展。4．货币汇率的变化汇率上升（本位币升值，外币贬值）→资本流出→资金减少→房地产价格下降；汇率下降（本位币贬值，外币升值）→资本流入→资金增加→房地产价格上升。5．日用品价格的变化日用品价格上涨→人们购买力下降→减少对房地产的需求。6．房地产证券和其它投资工具回报率的变化证券和其他投资工具回报率上升→房地产资金流向证券业→房地产资金减少。7．金融政策金融政策放松→房地产资金增加或贷款较容易→促进房地产业发展。8．社会福利制度福利条件越好，个人买房不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低。《房地产金融》总复习 5 三、名义利率、名义利率的构成、实际利率1．名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。2．利率集所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。一般来讲包括：⑴无风险短期实际利率：没有风险和没有通货膨胀情况下的均衡点利率，通常用短期国库券票面利率表示。⑵通涨溢价：为补偿持续通货膨胀的购买力损失而要求提高的利率⑶期限溢价：期限风险收益率（弥补因偿债期长而带来的风险）⑷差价：违约风险收益率（弥补因债务人无法按时还本付息而带来的风险），流动性风险收益率（弥补因债务人资产流动性不好而带来的风险），补偿抵押手续费。3．实际利率=名义利率－通货膨胀率实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。四、信贷和担保贷款1．信贷（信用贷款）信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间《房地产金融》总复习 6 发生的“纯信用”关系。2．担保贷款担保贷款的4种基本形式⑴保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；⑵质押贷款——是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系；⑶抵押贷款——抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”⑷质押（或抵押）+保证贷款——指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。3．信贷与抵押贷款的关系⑴联系：信贷与抵押贷款都是借贷关系。⑵区别：比较信贷抵押贷款还款保证信誉抵押物价值贷款安全性低高贷款难易程度难易可贷资金比例资产的30‐50%抵押物价值的70‐90%《房地产金融》总复习 7 五、抵押贷款的相关规定1．可设定为抵押物的房地产包括：⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权；⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；⑶依法获得的房屋期权；⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。2．不可设定抵押的房地产⑴权属有争议或不清的房地产；⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；⑹未依法登记领取权属证书的房地产；⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；⑽划拨土地使用权。3．设定抵押贷款时应注意的事项：共有房屋可以抵押，但需经其他共有《房地产金融》总复习 8 人书面同意。已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。4．房屋拍卖后的清偿顺序房屋拍卖所得的清偿顺序是：A、支付处分抵押房屋的费用，B、扣除抵押房屋应承担的税款，C、偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，D、剩余金额返还抵押人，E、若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。5．重复抵押时价款的分配同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现。因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。六、质押我国的《担保法》对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券（国库券、国家重点建设券、金融债券和AAA级企业债券）和存款单等有价证券。七、保证保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。1．公民作为保证人承担保证责任的财产范围：其所有的除维持保证人自《房地产金融》总复习 9 身及其家庭生活必须费用外的财产。2．企业作为保证人承担保证责任的财产范围：企业所有的财产。第三章抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款按不同的分类标准可划分成多种种类。⑴按贷款对象分类，可分为：①企事业法人房地产抵押贷款。②个人房地产抵押贷款。⑵按贷款用途分类，可分为：①房屋开发抵押贷款。②土地开发抵押贷款。③购房抵押贷款。④其他用途的房地产抵押贷款。⑶按贷款利率确定方式和计息方法分类，可分为：①固定利率房地产抵押贷款。②浮动利率房地产抵押贷款。③可调利率房地产抵押贷款。二、杠杆作用的形式Y=I+D×LR－i=D《房地产金融》总复习 10 贷款比例和杠杆大小（L）正相关。杠杆作用形式资产收益率与贷款利率关系权益收益率杠杆正作用﹥上升杠杆中性作用=不受影响杠杆负作用﹤下降三、月还款额1．本息均还法2．先息后本法两种方法比较相同之处：都是等额还款法。不同之处：⑴二者的月还款额不同；⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同；⑶两种还款方式中利息总额不同；⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。息后本法（等额本息法）的计算。 L V M M V V=-=- 1 1 1 ) 1 ( ) 1 (-++´´ n n i i i M《房地产金融》总复习 11 计算：借款50万，分15年还清，贷款的年利率为6.55%，每月的还款额是多少？50×87.39=4369.5（元）四、月本利和因子表贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值月还款额=借款额×月偿还因子26 • 借款30万，分20年还清，贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？ • 计划每月还款3000元，借款期限是20年，年利率是10%，可以借款多少？（元）月还款额 2895 00965 . 0 300000=´=（元）借款额 83 . 310880 00965 . 0 3000==（元）借款额 86 . 310873 624619 . 103 3000=´=《房地产金融》总复习 12 五、抵押贷款的参与人 43 抵押贷款各参与人之间的关系借款人债务人抵押人放款人债权人抵押权人保险公司房地产开发商保险费保险事故赔付超过债务部分的赔费房屋的居住权和使用权房屋的抵押权 30%购房款 70%购房款 30%购房款 70%购房款房屋产权六、抵押贷款运作30借款人申请银行审查、审批发放贷款借款合同、抵押合同抵押登记办理保险权属证明交付银行办理手续还本付息清户撤押个人住房抵押贷款的操作程序《房地产金融》总复习 13 45 抵押贷款运行过程借款人债务人抵押人购房者放款人债权人抵押权人（金融机构）拍卖公司贷款资金还贷抵押权房屋产权、撤销抵押违约超过债务的资金债务售价低于债务部分七、期前还款罚则在发生期前还款时，抵押权人一般要求抵押借款人：l多付6个月的利息；l多付剩余本金的1‐5%作为罚金。第四章个人住房贷款一、个人住房贷款的概念和特点1．概念：个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种中长期贷款。2．特点⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种⑵个人住房贷款必须设立担保《房地产金融》总复习 14 ⑶个人住房贷款的基础是抵押权⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好二、个人住房贷款的种类1．政策性个人住房抵押贷款：包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款。2．商业性个人住房抵押贷款：是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3．个人住房组合贷款：个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。三、个人住房贷款的几个主要术语1．贷款金额。也称贷款额度，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制规定。比如我国目前对个人住房的数额规定不得超过房价的70%；购买普通住宅不得超过70%。2．首付比率。首付比率是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。（30%、60%、《房地产金融》总复习 15 停贷）3．贷款价值比率。贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。银行一般有最高贷款价值比率的规定，我国规定，贷款金额最高不得超过所购房地产价值的70%。4．偿