《物权法》与商业银行经营

2019/8/91《物权法》与商业银行经营主讲：韩欣2007年5月.长春2019/8/92前言2007年3月16日颁布、2007年10月1日起施行的《物权法》，是确认财产、保护财产、规范财产关系的基本法律，对于健全和完善我国财产权保护法律制度具有重要的意义。《物权法》涉及的财产权内容和范围比较广泛，其中部分条款规定，特别是有关担保物权的规定与《担保法》及其司法解释、国务院有关文件、部委规章并不相同，这些规定的实施将对银行的经营管理产生巨大的影响。2019/8/93内容提要第二部分《物权法》有关规定及其对商业银行经营管理的影响评析第三部分学习和运用《物权法》需要特别关注的几个问题第四部分应对《物权法》新规定的几点建议第一部分《物权法》与《担保法》及其他相关法律的效力及适用2019/8/94第一部分《物权法》与《担保法》及其他相关法律的效力及适用2019/8/95一、《担保法》的效力与适用法律规定《物权法》第178条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”2019/8/96适用原则1、《担保法》与《物权法》对同一事实和行为作出了不同的规定，应当适用《物权法》。2、《物权法》没有规定而《担保法》及司法解释有明确规定的，应当适用担保法及司法解释的规定。2019/8/97正确认识《物权法》与《担保法》的关系第一，《担保法》关于保证和定金的规定仍然适用。第二，《担保法》中关于动产抵押登记机构的规定继续适用，关于不动产抵押登记机构的部分规定在不动产登记法颁布实施前有效。第三，《担保法》中关于抵押、质押和留置的其他规定不再适用，担保物权均直接适用《物权法》的规定。第四，《担保法》总则部分和附则部分的规定仍然有效。2019/8/98二、《担保法》司法解释的效力与适用第一，部分条文继续有效。第二，部分条文因与《物权法》规定冲突而无效。第三，部分条文因与《物权法》规定重合而无意义。2019/8/99三、其他相关法律的适用《物权法》第8条规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”《物权法》中存在着大量“法律另有规定的除外”、“其他法律的规定”等表述。2019/8/910第二部分《物权法》有关规定及其对商业银行经营管理的影响评析2019/8/911一、关于物权法定原则法律规定《物权法》第5条规定，物权的种类和内容，由法律规定。2019/8/912评析物权法定是《物权法》的一项基本原则。根据这一规定，物权的种类、内容、效力及公示方法必须由法律进行规定，不能由当事人协商创设；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生法律效力。凡符合法律（含经法律特别授权的行政法规）规定的担保物权，可认定为法定。2019/8/913影响对商业银行而言，在开展信贷等相关业务经营管理活动过程中，应严格遵循“物权法定”原则，避免因担保物权存在法律瑕疵而危及自身金融债权的安全。注意：（1）对法律规定可以抵押、质押的财产或权利，银行应当充分运用；（2）对法律禁止抵押、质押的财产或权利，银行不应接受；（3）对法律未明确规定可以抵押、质押的财产或权利，因涉及其法律效力和风险控制等问题，银行应谨慎对待。2019/8/914二、关于不动产登记及其效力规则《物权法》出台前我国没有专门的不动产登记法律，有关不动产登记的规定散见于相关单行法律和行政法规，没有形成完整的体系。《物权法》专节规定了不动产登记问题，确立异议登记、更正登记以及预告登记等以前没有的登记制度，弥补了以往法律制度中的缺陷。2019/8/915（一）不动产物权采取登记要件主义法律规定《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2019/8/916评析规定不动产登记生效，是“物权公示”原则的体现，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。“法律另有规定的除外”主要包括3个方面的内容：一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的物权变动的情形。三是《物权法》并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定必须经依法登记才发生效力，如“土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立”等。2019/8/917影响注意：（1）银行在购建营业和办公用房以及办理不动产抵押担保业务时，必须遵循《物权法》的上述规定，及时办理登记手续，确保权属的合法有效性。（2）银行在接收、处置抵债资产时，需注意《物权法》第28条和第31条关于依生效法律文书而导致物权变更时，物权的效力和登记等有关规定。2019/8/918（二）确立不动产统一登记制度法律规定《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第246条规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。2019/8/919评析不动产统一登记制度的建立，有助于消除当前不动产登记多头负责、复杂繁琐的弊病，结束房地产抵押登记的混乱局面，极大地方便债权人办理房地产抵押登记手续，保证抵押物权的及时设立。2019/8/920影响统一的登记制度对银行信贷担保业务带来的好处首先，方便了对权利人权属状况的迅速查明，有利于对担保人担保能力的迅速确定。其次，降低了登记成本，提高了登记效率，减少了企业办理抵押登记的负担，提高了企业办理抵押登记的积极性，有利于银行担保手续的完善。最后，统一登记避免了分开登记时信息不沟通导致分别抵押、重复抵押等现象，降低了抵押登记环节银行面临的法律风险。2019/8/921（三）明确不动产登记费按件收取法律规定《物权法》第22条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。2019/8/922评析自从我国国土、房产部门开展房屋、土地使用权抵押登记以来，抵押登记费均按房屋、土地使用权面积或评估价值的一定百分比收取，普遍存在收费过高的问题。抵押人不堪重负，往往对办理抵押登记不积极甚至抵触，特别是优质客户更不愿意采用财产抵押方式贷款，增大了贷款风险。登记机构不是赢利组织，从事的登记工作也仅是对申请人提供的资料进行审核，不宜将登记收费与不动产面积或价值相挂钩。2019/8/923影响不动产登记费按件收取，将减少贷款人取得担保物权的难度，减少抵押人的费用支出，极大地提升抵押人办理抵押登记的意愿，减少贷款人取得担保物权的难度，使贷款归还有可靠的第二还款来源。对商业银行而言，登记机关透明、规范的登记行为有利于合法有效的抵押权的设立，有利于保护作为债权人的商业银行的合法权益。2019/8/924（四）明确不动产登记簿和不动产权属证书的关系法律规定《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2019/8/925评析根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。《物权法》的这两条规定明确了不动产登记簿的效力高于不动产权属证书，二者记载不一致的，以不动产登记簿为准。2019/8/926影响《物权法》赋予登记以公信力有利于维护正当的交易安全，商业银行不必再对抵押物一一进行实质审查，只要查阅了登记所公示的内容，基于公示所彰示的权利状况而从事交易就是完全安全可靠的。注意：（1）银行在贷前审查客户的资产或办理抵押时，不仅应要求权利人提交不动产权属证书，还应当到登记机关查询登记簿，审查权属证书的内容是否与登记簿一致，并在信贷档案中增加有关查询记录。（2）对不动产权属证书与登记簿内容不一致，权利人提出登记簿有错误的，应要求其到登记机构办理更正登记，不能简单以不动产权属证书作为权利和内容的认定依据。2019/8/927（五）创设不动产预告登记制度法律规定《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2019/8/928评析预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。在《物权法》颁布以前，在《城市商品房预售管理办法》中，已有商品房预售登记的规定，但仅为行政性登记，不具有预告登记的物权效力。《物权法》中预告登记制度的确立，赋予登记请求权物权的效力，有效地保障了将来物权实现的目的。2019/8/929影响不动产预告登记制度，有助于解决开发商“一房二卖”和“多头抵押”的问题，切实保护购房人和银行的合法权益。注意：银行在接受预告登记的不动产抵押时，应当予以特别记载和关注，并督促抵押人及时办理正式的登记手续，以防抵押权落空。2019/8/930（六）明确登记错误赔偿责任法律规定《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。第12条规定，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项等；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时进行实地查看。2019/8/931评析实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人采取欺骗手段或者与登记机关的工作人员恶意串通造成错误。目前有关登记工作的规范，很少对登记错误的责任问题作出规定。不动产物权登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为，登记机关应对登记申请进行实质审查，对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性，避免错误登记。2019/8/932影响《物权法》进一步扩大了登记机构的审查职能，明确了登记机构的审查责任，强调因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，对受害人提供更加充分的保护。这一规定无疑对银行等债权人、抵押权人极为有利。2019/8/933三、关于物的担保与人的担保关系法律规定《物权法》第176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2019/8/934评析《担保法》第28条规定，同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。这一规定体现的是“物保优先于人保”的观念，不利于公平对待物权担保人和保证人，也限制了债权人的选择自由。《担保法》司法解释第38条规定，同一债权既有保证人又有第三人担保物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。2019/8/935影响《物权法》的规定赋予了贷款人在实现债权时更大的选择权。注意：在银行信贷业务中，如果既有物保又有人保的，银行可以在保证合同中约定：当债务人不履行到期债务时，银行有权直接向保证人追索保证责任，保证人不得以存在物的担保而提出抗辨。2019/8/936四、关于抵押的有关规定2019/8/937（一）扩大了抵押物的范围和抵押种类法律规定《物权法》第180条规定，债务人或者第三人有权处