深圳市万科房地产有限公司工程管理手册

第1页共110页工程管理手册深圳市万科房地产有限公司工程管理部编制第2页共110页序请莫总写。第3页共110页前言本手册是为公司工程管理工作提供的简明实用、可备查、可操作的程序化参考资料。本手册的主要内容：公司的工程管理规范和制度，项目管理合理架构，工程管理的目标、实施方法和手段。重点介绍了工程管理的操作流程，如施工的前期准备工作，中期的进度跟踪，质量监督，后期的分部分项验收和模拟验收，此外，还有工程的招投标，工程预结算，合同管理，材料设备选型和采购程序等，凡涉及公司工程管理方面的所有内容均包括在内。本手册是深圳地产公司工程管理人员，通过多年的实践摸索出来的经验总结，以当前最新的资料、文献，以及国家有关政策和法规为依据，借鉴国内外同行的先进管理模式编写出来的，是全公司工程管理人员集体智慧的结晶。由于水平有限，书中不妥之处在所难免，恳请读者批评指正，以使本手册不断完善更新，更好地为公司的科学化、规范化管理服务。深圳市万科房地产有限公司工程管理部第4页共110页目录1.序22.前言33.工程管理组织架构63.1公司工程管理组织系统63.2工程管理部组织架构及岗位职责63.3成本管理部组织架构及岗位职责83.4项目经理部组织架构104.公司工程管理规范和制度4.1项目经理部职权界定规范114.2项目经理部组织架构与定岗定编规范154.3项目经理部设立与撤消规范174.4工程文件资料管理规范194.5对供应商的评估管理规范224.6工程技术委员会管理规范254.7工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范（修订稿）294.8工程管理部工地检查规范334.9工程施工组织设计审查规范354.10合同办理、审批及存档规范384.11格式化标准合同管理规范414.12乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范424.13工程预算、结算管理规范464.14对外付款审批责任规范5．工程质量监督工作要点(此部分请印刷厂打印)5。1房屋工程质量监督要点5．2玻璃幕墙工程监督要点5．3市政工程质量监督要点5．4关于监督的抽检规定5．5燃气工程质量监督要点5．6建筑电气安装工程质量监督核验要点5．7通风与空调工程质量监督要点室内给排水及消防给水工程监督要点5．8关于建筑防水工程验收现场检验的规定525.工作程序和流程5.1设计阶段5.1.1设计监理545.2施工准备阶段5.2.1地盘交接及三通一平5.2.2招投标5.2.3合同评审和交底565.2.4开工审查575.2.5施工方案及技术交底审查585.3施工阶段5.3.1工程文件会签59第5页共110页5.3.2材料定板会审595.3.3重要材料甲方见证送检605.3.4材料封板及进场申报验收615.3.5旁站监理625.3.6施工标准间和施工工艺样板验收635.3.7关键工序完工交接、试验、隐蔽验收645.3.8工程、材料设备采购计划申报655.3.9材料、设备供应商注册785.3.10工程材料设备网上集中采购795.3.11项目经理部月度质量检查665.3.12公司月度联合检查及工程项目评估报告675.3.13定期质量管理报告685.4竣工验收阶段5.4.1设备、电气专业每户竣工图695.4.2每户模拟验收705.4.3分部、单项及竣工验收715.4.4工程竣工总结765.5保修阶段意见反馈775.6工程管理培训6.附图、表6.1附表1认可材料、设备供应商评估表856.2附表2供应商供货情况评估表866.3附图1合同审批及管理程序876.4附图2限价工作流程886.5附表3合同审批表896.6附表4招投标流程936.7附表5材料设备计划单946.8附表6材料设备选型定板及限价计划1006.9附表7限价材料询价情况比较表1016.10附表8价格审定表1026.11附表9三方签订及甲供材料超领用量表1036.12附表10招投标履行表1046.13附表11竣工结算单1056.14附表12工作联系单1076.15附表13签证单1076.16附表14中间验收评分表1076.17附表15竣工验收评分表1076.18附表16付款情况表107第6页共110页深圳市万科房地产有限公司工程管理组织系统工程管理部组织架构及岗位职责一、工程管理部架构设置：采购协调组主管品质监控组主管招投标管理组主管技术支持组主管梅林基地项目组主管经理助理副经理工程管理部经理二、岗位职责说明：岗位部门基本职责具体职责说明经理公司办公全面负责工程管理部各项工作全面负责部门事务并向工程总监负责年度、月度部门工作目标及计划的审定下属职员的月度、年度绩效考核部门内部人力资源调配部门内部职员的培养及职业发展指导审核各职能组的报告、申请协调与公司其他部门的业务副经理或经理助理公司办公工程管理部项目经理部项目经理部项目经理部工程总监总工程师成本管理部财务总监万创公司总建筑师公司领导第7页共110页岗位部门基本职责具体职责说明协助经理处理部门内各项事务根据公司经营管理目标和计划制定本部门年度、月度工作计划监督、控制工作计划的实施情况负责组织部门内部例会负责整理部门经理月报定期组织工程管理、法规、技术培训汇编工程管理指导书文件制定相关的工程管理规范负责主持定期项目检查采购协调组主管公司办公采购协调组事务管理负责组织采购协调组工作会议负责制定采购协调组月度工作计划并跟踪实施负责编制采购协调组工作报告统一采购实施协调负责协调集团统一采购工作在公司的实施协调（但电子招标文件起草、订货签约、跟踪生产、收货由项目经理部负责）负责收集公司各项目的建材采购数据并汇总负责督促项目编制总体及月度采购计划负责审核各项目的电子招标文件使其符合采购网络统一规定与成本部联合进行统一品牌工作的招投标采购信息管理负责与集团建材采购协调小组的信息传递及业务对接负责使各项目的采购信息资源共享负责参与认可合作伙伴的认证过程品质监控组主管公司办公品质监控组事务管理负责组织品质监控组工作会议负责制定品质监控组月度工作计划并跟踪实施负责编制质量管理工作报告质量事先控制从预防角度审查施工图，对不合理或可能导致质量问题的部分提出纠正建议并跟踪落实在施工前，制定项目质量管理办法质量事中控制在房屋建造过程中同步进行质量检测、工序验收、交付验收，及时、客观的反映任何不合格，跟踪承包商改进质量事后控制交付使用后，以业主角度系统全面地进行房屋品质的统计分析并作为改进的依据品质宣传，使管理人员了解公司对质量的要求及在质量管理工作中所负担的责任技术支持组主管公司办公设计监理负责跟踪设计阶段结构、电气、设备专业的设计进度负责起草结构、电气、设备专业的设计要求负责组织各项目的专家审图（建筑专业除外）负责落实审图意见（建筑专业除外）疑难技术问题的解决现场出现重大疑难问题时，负责组织专家成员进行会诊、处理负责编制万科地产工程技术标准第8页共110页岗位部门基本职责具体职责说明参与设备采购的招标、评标、定标参加各项目设备专业的招标、评标、定标从技术方面给出意见、建议从市场（使用、占有率、服务）方面给出意见、建议配合业主中心，处理工程遗留问题（由业主中心经办，工程管理部作为技术支持）在业主中心处理遗留问题时，若业主中心无专业人员时，工程管理部给予该专业的技术支持办理现有工程尾款的支付招投标管理组主管公司办公招投标管理组事务管理负责组织招投标管理组工作会议负责制定招投标管理组月度工作计划并跟踪实施负责编制招投标管理组工作报告组织实施桩基、主体、监理的招投标、签约负责组织在招投标过程中与政府部门的业务接洽负责组织起草招标文件、合同负责组织桩基、主体、监理的初选招投标、正式招投标负责组织合同评审、合同谈判、合同签订承包商信息管理负责使各项目的工程承包信息资源共享负责组织认可合作伙伴的认证过程梅林厂房项目组主管现场办公项目工程协调管理负责按公司经营管理计划如期保质完成工程管理负责现场工程质量、技术、工期事务的协调工作，包括承包商、监理、供应商等负责编制项目月报负责主持各种验收工作负责与工程有关的报建、取证工作项目成本协调管理组织工程分包和材料设备采购招投标组织协调进度款审核、支付项目设计协调管理与设计单位接洽，协调设计事务，保证工程顺利进展成本管理部组织架构及岗位职责一、成本管理部架构设置：第9页共110页本部分造价人员归属项目部（采取流动换岗制）综合管理组可调配项目造价人员四季花城可调配项目造价人员金色家园可调配项目造价人员温馨可调配项目造价人员研究中心项目成本管理组成本预结算组经理助理经理二、岗位职责说明：小组部门基本职责具体职责内容经理负责综合管理及工作总协调组织确定成本目标，制定部门工作目标及计划，定期检查成本总控制情况，参与主体及大型设备的招投标，制定有效控制成本的方法，组织对外的工作交流，协调及指导的工作，及时根据实际结算情况进行各项目的预算人员调配，负责设计阶段的成本控制，协调与项目部之间的关系，培养业务骨干。副经理或经理助理负责项目成本动态及预结算管理提出新项目投资测算，组织项目主体预算（100万以上）的编制，协调项目部成本管理方面的业务，制定有效控制成本的方法，发现问题及时解决，成本举措的总结，组织项目结算分析。负责招投标文件和合同格式化修改，组织编制桩基、主体及其他重大工程预算及核对，项目结算问题的统筹及协调，定期检查成本总控目标执行情况一、综合管理小组加大信息的整理成本决策召集组织成本决策委员会日常会议确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点汇总编辑成本管理指导书文件营销费用各项目营销合同及费用的总控制第10页共110页成本信息建立功能完备运行可靠的信息管理系统，实现各项目成本及时化及动态化，加强信息共享，提高工作效率对总部要求的成本动态管理系统进行统一管理（金蝶财务软件）及汇总建立全面造价和材料设备限价信息资料库协助工程部完成材料设备部分统一品牌及供应商的工作定期或不定期进行专题或综合的成本分析和研究历史项目资料收集收集历史项目及同行业项目成本资料，并将提供于综合组分析，并生成综合信息把项目成本进行分解，编制有参考价值的造价信息库制度规范建设制订成本管理有关规范指导及培训进行成本管理规范的培训定期进行设计、施工、返修的成本管理培训配合工作市场材料价格的变化趋势的信息反馈装修绿化结算的配合二、项目成本管理组按分期确定人员，保证及解决前一期的结算与正在施工的成本管理之间的矛盾，配合方面协助工程部对统一品牌的材料设备采用标准的招投标方式进行限价在工程部确定商家名录的基础上统筹各项目的限价管理工作成本动态管理提出控制要点及细化成本指标参与审核合同通过设置成本台帐及合同审批，即时反映各项目成本目标执行情况审核超出合同或超预结算金额以及其他非正常付款业务按月编制成本管理动态评估报告及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验监督管理抽查项目部零星工程结算情况定期参加各项目的大检查（主要是规范执行及招投标情况评估）对各项目成本动态评估进行汇总三、成本预结算组人员可根据项目开工、竣工情况及时调整预算管理配合编制桩基、主体及其他重大工程预算及核对跟踪及交底对主体核对后的预算进行详细了解及分析及时完成除主体工程外的各专业预算编制配合项目部各种方案预算的编制及比较，当好参谋结算管理及时完成所有工程的结算工作整理部门的合同及预、结算资料结算分析对已完成结算按不同成本归口进行数据分类分析整理，汇入造价信息库项目经理部组织架构第11页共110页项目经理部部架构设置：主任工程师工程管理组主管主任预算师成本管理组主管主任设计师设计管理组主管综合事物组主管招投标小组总经理助理副总经理项目经理部总经理深圳市万科房地产有限公司项目经理部职权界定规范适用范围：公司所有项目经理部规范目的：界定项目经理部及其总经理的职权范围，明确项目经理部与公司各职能部门之间的业务管理关系。撰写人：罗永国修订人：规范内容：信息管理