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深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。1.1.2城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。表1.1.2密度分区类别密度分区主要区位特征建设特征基准容积率居住密度一区紧邻轨道交通站点和轨道交通密集地区，靠近就业中心和城市商业中心高强度3.6密度二区临近轨道交通站点或轨道交通密集地区，靠近就业中心和城市商业中心中高强度3.2密度三区一般地区中强度2.8商业密度一区市级、区级中心商业核心区域、市级商圈及重要发展区域高强度7.5密度二区组团中心商业核心区域，市、区级中心商业核心区辐射地区中高强度5.4密度三区一般地区中强度3.2新型产业(M0)位于商业密度一区、二区的及重要产业集聚区的-4.5其它地区4.0普通工业(M1)--3.0特殊控制区滨海、滨水、机场、码头、港口、核电站等城市特殊要求地区根据专项规划确定1.1.3仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。1.2地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。1.2.1单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。1.2.2混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。1.3修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。1.3.1承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。表1.3.1富余紧张饱和超载修正系数1.00.950.90.851.3.2轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。车站类型依据服务范围覆盖地块的不重复轨道线路的站点数量划分，分为1站、2站及以上两类；测算以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为0～200米、200米～500米两个等级；远期实施的轨道线路站点原则上不考虑修正。轨道站点修正系数宜按表1.3.2执行。表1.3.2轨道站点修正系数用地类型距离站点（米）密度分区车站类型2站及以上1站居住用地0～200全部+0.55+0.30200～500全部+0.40+0.20商业用地0～200一区、二区+0.85+0.5三区+1.0200～500一区、二区+0.5+0.35三区+0.8新型产业0～500+0.35普通工业0～500+0.301.3.3周边道路修正系数（A2）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边道路情况进行容积率修正。根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。周边道路修正系数宜按表1.3.3执行。表1.3.3周边道路修正系数地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+0.05+0.1+0.15对于在已批规划基础上新增市政道路的，可在表1.3.3的基础上，按每增加一条道路再额外增加0.05，进行累计修正，且累计修正值上限为0.3。1.3.4地块规模修正系数（A3）地块容积率与地块规模大小有关，地块规模大于基准用地规模的，容积率应进行折减。一般情况下，居住、商业、工业用地分别以1.5公顷、0.7公顷、2.0公顷为基准用地规模。地块规模修正系数宜按表1.3.4执行，且修正值下限为-0.4。表1.3.4地块规模修正系数地块规模（公顷）修正系数（每增加0.1公顷）居住≤1.501.5～3.0-0.01＞3.0-0.005商业≤0.70＞0.7-0.01工业≤2.00＞2.0-0.0051.4地块容积率确定规则1.4.1依据本规定测算的地块容积率为该地块的容积率上限，重要城市地区或重要项目的地块容积率确需突破本规定测算容积率的，可依相关程序进行审批。1.4.2具体项目的地块容积率确定应在本规定测算的基础上，应依相关规定或视具体情况开展专项研究，校核交通、市政、公共配套等设施的服务水平，并满足历史保护、地质条件、生态安全及相关规范的要求。在特殊地段，应满足文物保护、机场净空、电力电信通道、危险品仓库、核电站防护、地质缺陷以及生态敏感区等相关控制要求。1.4.3依据本规定测算的地块容积率高于已批规划地块容积率的，项目若申请调整相关规划，应无偿贡献用地或用房作为公共用途。1.4.4在已批规划基础上新增公交场站、变电站、垃圾转运站的，可在地块测算容积基础上予以建筑面积补偿，公交场站、变电站按其建筑面积的1.5倍予以补偿，垃圾转运站按其建筑面积的3倍予以补偿。2015-10-22地区规划处