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第二章房地产金融基本知识•引言：货币、信用、金融•房地产金融中的资金流及资本来源•影响房地产金融市场的社会经济因素•利率、贴现率和现值•资产收益率•信贷、担保贷款和抵押贷款引言：货币、信用、金融•什么是货币•什么是信用•什么是金融一、什么是货币？所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4个层次：M0=现金M1=M0+企业、单位支票存款+基本建设存款M2=M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款M3=M2+商业票据+短期融资债券其中M1是通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量二、什么是信用？信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益——若干时间后归还借款的承诺——给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现。“信用”图式贷款人借款人资金（现金或支票）权益三、什么是金融？金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品）越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。第一节房地产金融中的资金流及资本来源•房地产金融中的资本流•资金来源•中国房地产开发资金来源及其运作一、房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。（如图2—1）在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：A.资本的使用者：开发商、房屋预购者B.资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府C.服务中介组织：银行、经纪、信托公司房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金二、资金来源资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：•保险公司•商业银行•储蓄贷款银行•互助储蓄银行•抵押银行•房地产投资信托公司三、我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图2—2来作简单描述。房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民第二节影响房地产金融市场的社会经济因素资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。一、通货膨胀的变化在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率——空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景气指数”。二、银行利率的变化利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。三、所得税法的变化在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对经济的影响是十分明显的。在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响。一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。四、货币汇率的变化汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至“崩盘”。五、日用品价格的变化日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化当房地产成为投资工具时，其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。流动性较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。七、金融政策国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市”。随着金融市场化的不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响也会逐步下降，但其间接作用（特别是心理影响）仍然是重要的、不可忽视的。八、社会福利制度社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。我国福利制度的改革，正是最近10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。第三节利率、贴现率和现值金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易，资金使用的价格如何，是人们最关心的问题之一。利息对借款人来说就是资金占用的成本，而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益；利率就是资金占用的单位成本即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。一、利率1.名义利率和现值名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还本金100万并付利息10万，则在这个合同中的名义利率就是：利率i=利息/本金=10%/年贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是贴现率。现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。2.利率集所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源。一般来讲包括：⑴无风险短期实际利率⑵通涨溢价⑶期限溢价⑷差价3.实际利率⑴定义实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。⑵物价指数校正90年代前期，我国的保值定期储蓄的保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率，即所谓的保值率就是通涨溢价。在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需要双方较多的理性判断。4.利率的期限结构贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。期限结构的成因有以下解释：⑴期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补未来更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率；⑵借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的成本；⑶期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿；⑷期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿——期权溢价。5.利率和可贷资金商品的市场价格是由商品的供给和需求共同决定的，金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格——利率。因此，在平衡的金融市场中，一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系。可以通过图2—3来解释。利率与可贷资金数量关系利率可贷资金数量0I2I1F1F2D资金需求曲线S2S1资金供给曲线6.利率同风险溢价本论题是利率风险的概率解释，涉及到较多的数学知识，实践上对金融产品的设计意义较重大，此处从略。二、未来值未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。利息计算通常有两种方法：单利和复利。1.单利的计算单利是指仅计算本金的生息或时间价值。例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金=100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款人应还本付息共120万。2.复利的计算复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金=100万，第一年的利息为100*10%=10万，第二年的利息为（100+10）*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息121万。3.不同计息周期的复利计算一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0，计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的计算公式为：FVn=PV0（1+i）n在现实生活中，贷款的计息周期经常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。⑴粗算模型（简化计算）若贷款的年利率为i，一年按m个周期计算复利，则n年后其未来值为：FVmn=PV0（1+i/m）mn表2—3是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。不同复利周期同样数量（100元）的贷款未来值比较计算方法未来值及其比较1年10年未来值比一年复利多%未来值比一年复利多%一年复利半年复利月复利连续复利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算模型（复杂计算）粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷计划时，人们一般采用精算型式来计算。其最基本的思想是利率等效性——同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值。这样，在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率，公式为：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360这里，i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id为连续（日）利率，这些利率相互之间都是等效利率。三、未来收益的贴现未来值是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其