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**【考点介绍】本考点在综合题中经常涉及，特别值得关注的方向是抵押与租赁并存的处理，重复抵押的实现顺位。一、抵押权的效力1.抵押物转让：*【例题·多选题】甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列说法正确的有（）。A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍对该房屋享有抵押权B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户*2.放弃抵押权：（1）债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。【示例】债务人A从债权人B处借款100万，以价值30万元的设备设定抵押，同时C也为A的借款提供担保。若B放弃了A的担保，这时应该如何处理？【分析】当债务人提供物保时，行使权利的顺序应先债务人，再担保人。而一旦放弃了债务人的担保，就势必影响担保人的利益，故应当免除本该有A承担的30万，只由C承担70万。*（2）债务人以他人的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人的担保责任不能免除。【示例】债务人A从债权人B处借款100万，C以设备为A的借款设定抵押，同时D也为A的借款提供担保。若B放弃了C的担保，这时应该如何处理？【分析】当第三人提供物保时，行使权利的顺序不分先后。放弃了C的担保，这是抵押权人的选择，所以不影响D承担全部的责任。*3.抵押权之保全：——停止→恢复或担保→提前清偿（1）抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。（2）抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。（3）抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。*4.抵押权人的孳息收取权：（1）一般情况下，抵押权的效力不及于抵押物的孳息。（2）债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押权人“有权收取”（NOT取得所有权）该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。【示例1】甲将房子抵押给乙取得借款，甲又将房子出租给丙。正常情况，租金（孳息）交给甲；但如果甲无法偿还借款，房子被扣押了，从扣押日起，乙有权收取租金。但是必须是在通知了丙的情况下，换句话说，如果未通知丙，丙向甲交付租金也是可以的。*（3）收取的孳息应当先冲抵收取孳息的费用。【示例2】甲欠乙债2000元，以母牛抵押，甲不履行到期债务后母牛被扣押，扣押后母牛生小牛一头，接生费151元，变卖母牛和小牛时，母牛1800元，小牛500元，应当如何处理？【分析】500元中拿151元冲抵收取孳息的费用，再从1800+（500-151）中拿2000元清偿，最后的余款149元返还给甲。*5.抵押与租赁：*先出租后抵押，租赁权优先订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权的影响。★先抵押后出租，抵押权优先抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。★（1）抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；（2）抵押人已书面告知承租人该财产已抵押，损失由承租人自己承担**1.实现方式：抵押财产折价或拍卖、变卖后，直接以所得价款清偿债务，价款若超过债权数额，剩余部分归抵押人所有，若不足，债务人负继续清偿义务，只不过剩余债权不再享有优先受偿权。【注意】土地出让金优先于抵押权：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。2.顺序：实现抵押权的费用→主债权的利息→主债权**1.受偿顺位：★（1）已登记的先于未登记的受偿。（2）已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（3）未登记的，按照债权比例清偿（NOT按抵押的先后、借款时间、借款的到期时间）。*2.调整顺位：抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。【分析】不得对其他抵押权人产生不利影响：没有参与变更的，所得到的清偿数不变。【示例】若抵押财产为600，甲乙丙均作了登记，顺序为甲、乙、丙。*3.实现效果：【思路】必须优先保障顺序在先的抵押权。*顺序在先的抵押权先到期抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权总金额-在先（清偿）=在后（提存）顺序在后的抵押权先到期抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿总金额-在先（提存）=在后（清偿）*【例题·多选题】张某以自己价值100万的轿车抵押给李某借款30万，后又抵押给王某借款50万，均签订了抵押合同。但是张某和李某都没有到有关部门进行抵押登记，下列说法不正确的有（）。A.李某的抵押权尚未设立B.王某的抵押权已经设立C.若张某均无力清偿李某、王某的债权，则王某优先于李某对轿车拍卖所得价款受偿D.若张某均无力清偿李某、王某的债权，则李某优先于王某对轿车拍卖所得价款受偿