渝北SM城市广场调研报告.

重庆SM城市广场项目调研报告重庆SM城市广场项目调研报告重庆SM城市广场项目调研报告内容纲要OUTLINE2.项目商业发展分析3.租售策略分析及小结1.项目环境分析重庆SM城市广场项目调研报告1.项目区位项目地块分析项目位于重庆市渝北区松石大道与余松路交叉处，毗临百安居及沃尔玛超市，周边住宅小区林立，交通便捷，地理位置优越。地块重庆SM城市广场项目调研报告2.项目区位优势项目地块分析本项目地处重庆政府重点规划发展的两江新区的渝北区两江新区被重庆市列入重点规划发展经济区，计划到2012年，进出口达300亿美元，引进世界500强达200家；2013-2020年力争进一步增强两江新区作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用。重庆SM城市广场项目调研报告2.项目区位优势项目地块分析渝北商圈——商圈新贵，成就重庆商业发展机遇本项目位于传统五大商圈外的渝北新商圈，渝北目前已经形成了以两路中心商圈、冉家坝中心商圈为龙头，龙溪片区和龙塔片区为重点的主城商业中心区。重庆SM城市广场项目调研报告4.项目区域内住宅环境分析项目地块分析项目名称1家益佳禾苑2金色俊园3南桥丽景4金秋家园5丽景花园6阳光家园7保利香雪8蜂巢居住人数53140121411235252242254567项目名称9光华南桥人家10太阳园11御景豪庭12龙山悦景13富悦大厦14富悦阳光15龙脊石油小区16金色俊园居住人数16458134324831513161263140项目名称17金岛花园18当代城19香草天空20龙湖紫都城21渝安龙都22升伟新意境23温馨家园24逸静丰豪居住人数19001067815749672176411411277116151413121110987654322423222120191817项目周边1公里范围内有常住人口约2万人。重庆SM城市广场项目调研报告5.项目四至项目地块分析•北临龙湖紫都城。•南临松石大道，与自由港湾和石油小区相望。•西临余松路，与龙湖、光宇、兴茂高品质楼盘隔路相望。•东临龙山大道，与龙湖紫都星座、龙湖紫城天街，沃尔玛超市相邻。项目四至良好，区域内一公里范围内板块发展较快，没有力的商业竞争对手。SM广场松石大道龙山大道余松路龙山路龙湖紫都城光宇阳光地中海龙湖大城小院兴茂盛世北辰龙湖紫都星座龙湖紫城天街沃尔玛超市大龙山公园芳草地自由港湾龙脊石油小区重庆SM城市广场项目调研报告项目地块分析6.项目交通环境道路环境：4条主干道环绕，龙山大道、松石大道、余松路、龙山路；公交系统：532、811、121、118、151等多路公交速通全城。轨道交通：毗邻轻轨6号线及即将启动的轻轨5号线，轻轨环线三线换乘将在未来将构筑城市快速通道。交通便捷性：项目至重庆江北机场1.5小时直达；距龙头寺火车站1小时；距观音桥商圈40分钟；项目未来交通便捷性及易达性较强。重庆SM城市广场项目调研报告7.项目环境小结项目地块分析区位：两江新区被重庆市列入重点规划发展经济区，2013-2020年力争进一步增强两江新区作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用。周边环境：道路环境：道路环境优异，毗邻四条城市主干道；居住环境：周边高端楼盘较多，为项目商业运营提供良好发展平台。商业环境：周边商业环境主要以社区配套为主，结构单一。项目的发展恰好填补区域内商业空白。交通：城市轨道交通、公交线路的发展，势必提升项目的可达性，为项目未来商业发展奠定基础。良好的区域环境、社会环境、交通环境势必为项目未来发展带来利好。重庆SM城市广场项目调研报告内容纲要OUTLINE2.项目商业发展分析3.租售策略分析及小结1.项目环境分析重庆SM城市广场项目调研报告1.项目指标项目地块分析开发商菲律宾SM集团地理位置重庆市渝北区冉家坝松石大道148号占地面积7.3万㎡建筑面积（㎡）15㎡商铺面积万㎡容积率3.22绿化率9.5%车位1500个建筑类型商铺重庆SM城市广场项目调研报告2.项目商业发展定位因素项目商业发展分析借助百亿商圈支撑，助推消费攀升；核心商业——冉家坝商圈向北延伸的中坚力量本项目临近B&Q、沃尔玛、红星美凯龙，处于冉家坝商圈的核心位置。从政府规划来看，随着冉家坝广场的建成和商圈内大量商业中心的陆续形成，冉家坝商圈的辐射范围将继续扩大幵不断向北延伸人居中心——优质客群聚集，消费前景巨大本项目冉家坝商圈辐射的居民社区多为高端人群聚集区，大型楼盘均位于本项目的背面，体量均为30万平方米以上的大型小区和别墅楼盘，未来消费前景巨大。由于距离、商业环境等因素无法与观音桥商圈形成商业互动。冉家坝商圈重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析3.项目商业客群定位及特征简析•从项目商业体量上分析，消费客群辐射面不大。•根据主力客群的消费特征来看，极有可能选择成熟商圈作为消费场所，势必造成消费客群分流。消费客群消费特征主力消费人群保利、龙湖、兴茂等实力地产的项目，打造高端住宅项目，汇集近2万中产阶级。层次性消费：除开满足日常所需的同时，还需满足较高层次的需要，购买享受型和发展型商品。（主要以生活类、高品质零售商品为主）其他消费客群广泛性消费渝北区、江北区潜力消费人群。具有较高不确定因数促使消费。（主要以零售、娱乐休闲、餐饮消费为主）重庆SM城市广场项目调研报告4.项目商业发展定位项目商业发展分析一站式家庭购物广场：以区域家庭消费为主，为居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中心目标消费人群：以6-55岁的家庭消费为主,其中核心消费人群----以渝北区的家庭和都市新人类为主；以26-40岁的周边住宅/生活人群为主重庆SM城市广场项目调研报告5.项目外部交通动线车流动线人流主入口人流次入口余松路松石大道余松一支路余松一支路人流主入口人流主入口人流主入口人流次入口人流次入口项目交通车站点车库入口车库出口车库出口车库入口1、外部交通动线流畅，主次分明，根据高差，设置5个主次入口，增强消费便捷性强。2、外部交通衔接一公交站点。项目商业发展分析重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析6.项目内部部交通动线合理的内部动线，较好的增强百货、影院与其它商业的关联性。垂直交通节点主动线次动线重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析7、项目垂直交通动线主要构筑六部扶梯和三部直升电梯，全天候便捷上下，增强人流进入及驻留功能L4L3LGL1L2升降梯升降梯梯扶梯扶梯扶梯扶梯扶梯扶梯重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析购物中心分析重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析1.购物中心动线分析LG层华润万家临街主入口临街次入口临街次入口接购物中心1楼接购物中心1楼和车库接购物中心1楼重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析1.购物中心动线分析L1层临街主入口临街主入口临街次入口临街次入口接购物中心LG/2楼接购物中心LG/2楼接购物中心LG/2楼重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析1.购物中心动线分析L2层接购物中心1/3楼接购物中心1/3楼接购物中心1/3楼重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析1.购物中心动线分析L3层接购物中心2/4楼接购物中心2/4楼接购物中心2/4楼重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析1.购物中心动线分析L4层接购物中心3楼接购物中心3楼接购物中心3楼万达影院重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析2.业态分布LG层华润万家超市优衣库Veromoda汪美舍德克士星巴克NARUKO博士眼镜牛虻帕帕小丸子料理拉夏贝尔杜百瑞尼积咖啡屈臣氏佰酿酒窝豪客来竹叶青满记甜品only塞百味道西铁城好适多沁塘心欧米重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析L1层CKjeansCKunderwearlindbeighLTB周大富Guess亮视点重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析L2层贝拉维斯热风100KMK.facto.2y杰克琼斯狼道拉夏贝尔homme奔趣木木果拉贝缇杜百璐H＆M重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析L3层树华美术爱希美甲及左户外懒珊瑚SPA黄色小鸭孩子王迪士尼马博士婴儿游泳馆重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析L4层俏巴渝妈妈乡冒菜咕德妈妈涮涮锅加莱小镇法式铁板烧香芋仙黄记煌台碗公万达影院甜言蜜语壹火锅CocoKTV渝秀健身会中博手机城重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析3、主力店、次主力店项目购物中心主力店主要是华润万家、万达影院、SM百货，次主力店以星巴克、德克士、屈臣氏等为主。主力店次主力店重庆SM城市广场项目调研报告项目商业发展分析小结：1、项目百货主要以服装业态为主，总占比达25%；2、根据项目商业业态可以看出，本项目业态主要以配套型商业为主，态缺乏高端零售商业载体，很难满足大区域内高端消费人群的购物需求，对外商业竞争力、辐射性较差。3、空置率达到29%，说明商业发展还处于起步阶段。4、业态统计1%3%2%2%2%2%1%1%3%25%3%8%1%3%3%1%5%1%1%1%29%2%业态占比品牌快餐甜品店休闲餐饮西式餐饮异域餐饮特色餐饮火锅干锅中餐服装化妆护理儿童文化艺术休闲户外运动娱乐通信数码百货超市影院空置珠宝饰品重庆SM城市广场项目调研报告内容纲要OUTLINE2.项目商业发展分析3.租售策略分析及小结1.项目地块分析重庆SM城市广场项目调研报告1.项目经营模式分析项目租售策略分析SM城市广场经营模式主要是“统一经营，统一招商”，以主力店带动次主力店的经营模式。模式优势：以较低价格吸引知名主力店商家，带来大量人群及商机，使小商铺价值最大化。统一招商，合理的业态组合为商业的发展奠定良好基石。模式劣势：由于统一经营，资金回笼速度较慢。重庆SM城市广场项目调研报告购物中心招商策略：纯租金模式、保底+倒扣。2.租售策略项目商业发展分析全部自持，统一招商内街商业：LG层：约150元/㎡/月，一层：约150元/㎡/月；主力店以扣点为主。重庆SM城市广场项目调研报告项目优势：1、开发商品牌优势。2、内外动线规划合理，商业互动性强。项目劣势：1、项目周边商务办公人群较少，导致高消费能力薄弱。2、根据项目商业业态可以看出，本项目业态主要以配套型商业为主，态缺乏高端零售商业载体，很难满足大区域内高端消费人群的购物需求，对外商业竞争力、辐射性较差。3、SM城市广场商业发展小结项目商业发展分析