搜索
一、城市研究1.温州概况/人文历史2.交通设施3.城市产业特点4.人口/社会消费力5.城市规划6.十一五规划及重点工程小结：温州城市特点1.温州概况/人文行政区划：三区（市区）两市六县鹿城区瓯海区龙湾区瑞安市乐清市文成县平阳县永嘉县苍南县泰顺县洞头县金丽温高速330国道甬台温高速104国道104国道鹿城区瓯海区龙湾区瑞安市乐清市文成县平阳县永嘉县苍南县泰顺县洞头县金丽温高速330国道甬台温高速104国道104国道总面积11784平方公里#山地面积9212平方公里平原面积2059平方公里市区建成区面积141平方公里市区建设用地面积117平方公里#居住用地面积30平方公里地理特点：三面环山，一面临海丘陵地形，土地资源稀缺1.温州概况/人文地理土地稀缺环境自立瓯越文化重事功图实惠温州人敢冒险闯天下依恋土地有土斯有财买房置业善投资“抱团”内部互相信任外人很难介入联合效应温州炒房团•温州，山多平地少，平原面积17.5%，市区面积只有总面积的1.2%，土地资源稀缺•山地多，历史上逼使温州人走出家乡，以经商为生，遂成其精明•买房置业，更多的是中国传统价值观中对土地依恋、乡土情结的延续，还有一种衣锦还乡式的炫耀；也是资金剩余时，温州人一种变相的、对抗通货膨胀的资金储蓄方式1.温州概况/人文2.交通设施交通体系西大门公路：金丽温高速330国道铁路：金温铁路瑞安、福建方向南大门公路：勇台温高速104国道乐清、台州方向东大门公路：勇台温高速104国道永强机场杭州、上海（1h）深圳、香港（1.5h）北京（2h）机场双屿西客站（在建）新汽车南站火车站★新市政府五马街民航永强机场地处温州瓯江口南岸，距市中心24公里，累计开通国内和香港地区航线64条。公路温州的高速公路建设起步较晚，但目前公路已是温州最主要的交通运输方式，但目前温州仅有金丽温、甬台温以及330、104国道4条快速交通路线，依然还欠发达。铁路1992年建成的中国第一条股份制铁路——金温铁路是目前温州唯一的铁路线；目前，温福铁路已经开工建设，甬温铁路也即将开工建设。海运温州港区资源比较丰富，但目前的整体利用率还比较低。随着城市发展重心的东移和一港五区的开发建设，港区经济将有所改观。2005年温州客运量构成98%1%1%0.5%公路铁路水运航空公路是其目前最主要的对外交通体系2.交通设施3.城市产业特点15%15%15%14%12%13%8%12%19%26%36%51%55%37%19%7%5%26%22%19%25%24%14%11%7%20%14%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005020040060080010001200140016001800全市生产总值增长率第一阶段——改革开放初期，温州经济还非常落后，主要以走私活动、家庭工业开始原始积累。第二阶段——80年代后期，股份合作制企业大量涌现，温州经济开始起步。第三阶段——90年代初期，随着杭州武林门火烧温州皮鞋事件的发生，温州经济提出创品牌、重质量的口号，温州经济进入新的快速发展期。第四阶段——90年代中后期到现在，温州民营经济发展受到规模化的制约，温州经济面临新的阵痛，温州GDP增速明显放缓。数据来源：温州统计年鉴总体经济：进入平稳发展期亿产业结构以二三产业为主导，轻工和商贸零售业发达2005年，温州三产配比4.1：54.3：41.6第二产业中，主要产业类型为低压电器、皮鞋、革、服装、塑料制品等轻工业为主，全市轻工业产值已占到工业总产值50%以上。典型企业：德力西集团公司、正泰集团公司、美特斯邦威集团有限公司、报喜鸟集团有限公司、奥康集团公司、森马集团……第三产业构成中，凭借发达的轻工业产品基础，批发零售业发达。全市拥有各类专业市场442个个，其中消费品市场355个，生产资料市场86个，货运市场1个。商品交易市场全年成交额668.41亿元，比上年增长14.1%，其中超亿元市场62个，年成交额507.24亿元，超十亿元市场13个，年成交额334.8亿元。3.城市产业特点产业特点:“小狗”经济产业类型以投入少，产出快的贸易型、加工型居多单个经济体较规模小，产业资源配套平台很强企业适应市场变化的能力很强优势依赖专业化分工和协作，形成上下游产业链和一定的规模经济，在某一单个领域有极强的价格竞争力和很高的市场占有率以市场交易关系代替企业内部的管理关系，管理成本较低劣势经济个体小而分散，难有大笔资金持续投入，融资困难小而散的经济个体强，系统弱，缺乏对产业的系统投入，研发能力严重不足，产业升级乏力，持续发展能力弱3.城市产业特点企业资金“过剩”与产业融资“匮乏”资本天生的逐利性以及温州人善投资的传统，都逼使这部分“过剩”的资金去找寻新出路，如，地下钱庄短期拆借、炒房、炒煤……3.城市产业特点4.人口/社会消费力行政区域总人口（万人）总户数（万户）户均人口（人/户）人口密度(人/平方公里）市区139.041.13.41170鹿城67.321.13.22290龙湾31.68.53.71130瓯海40.111.53.5650苍南县123.133.83.6970乐清市117.036.53.21000瑞安市113.531.03.7890洞头县12.33.63.41230永嘉县89.326.63.4330平阳县84.823.63.6810文成县36.512.03.0280泰顺县34.710.93.2200全市750.3219.23.4640数据来源：温州统计年鉴•温州市有750.3万人，是浙江省人口最多的城市•老城区鹿城区具有很强的资源吸附效应，下属各市县的居民购房置业首选老城区，因此也使温州老城区具有2290人/公里2的最高人口密度•户均人口3.4人，温州家庭双（多）子女现象比较突出，核心家庭结构是四人居多4.人口/社会消费力80s之后出生的总人口为260万人；80-85出生的66万人进入适婚年龄，带来庞大的住房刚性需求194919571963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005计划生育全面展开08年将是中国人结婚的大热年，刚性需求对于温州房地产市场的发展起到极大的良性推动作用4.人口/社会消费力温州市历年出生人口数量（单位：万人）数据来源：温州统计年鉴8.24.33.30.50.50.79.923.618.529.711.434.91.20.43.617.026.323.58.411.33.412.2鹿城区龙湾区瓯海区瑞安市乐清市永嘉县苍南县平阳县洞头县文成县泰顺县外来人口外出人口4.人口/社会消费力温州人在中国&温州人走世界温州每年有170多万人分布在全国各地经商创业，其中以北京、上海、杭州、南京、广州、成都、武汉、西安、天津、重庆最多，共63万人，主要从事商贸零售业务。还有40多万海外温州人分布世界各地，其中又以欧洲的法国和意大利最多，主要从事餐饮、皮鞋和服装等行业。这些人在外面创造的财富流回温州，形成温州强大的消费力。4.人口/社会消费力温州人大量外出，为弥补温州劳动力的空缺，温州又吸引了庞大的外来人群进入，成为现在的“新温州人”。目前温州市来自市区、县（市）以外人口133.97万人，如安徽、江西、河南等地，主要从事司机、环卫等底层服务性行业，高端人才引入相对较少目前温州市政府也出台了相关外来人口管理制度和人才引进制度，未来这部分人口的规模将不断壮大外地人目前还处于收入较低的阶层，以租住低廉房屋为主，尚无温州本地住房购买力外来人员在温州4.人口/社会消费力温州市在登记户籍人数750万多人，在中国其他地区170万人，22.67%的人在外经商或务工，在世界各地还有40万人，这样在温州就形成了一个极强的本地消费群体。外来人员也有134万之多。这样，在温州的人口有近九百万之多，温州的消费力绝不可小觑！！4.人口/社会消费力13.5%11.50%11.2%12.5%15.9%14.4%16.60%9.5%10.5%9.9%10.6%11.7%05000100001500020000250002000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均GDP人均可支配收入人均GDP增长率人均可支配收入增长率4.人口/社会消费力人均GDP增速缓慢下滑，而人均可支配收入却稳步增长，温州人消费力不断提升数据来源：温州统计公报4.人口/社会消费力2.134.494.426.721.741.861.981.661.581.181.381.3493%28%37%39%81%74%80%68%01234567温州上海杭州宁波万0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%人均GDP人均可支配收入人均消费支出人均可支配收入/人均GDP人均消费支出/人均可支配收入温州居民呈现高消费、低储蓄的特点数据来源：温州统计年鉴单位：万元4.人口/社会消费力温州、杭州、宁波三地人均储蓄余额对比（元）154743318926208134556494321874温州杭州宁波20042005数据来源：温州06年统计年鉴民间资本规模3600亿，5年翻番，近4年平均增长率15.43%温州民间资本规模（亿元）166018402030235027703120360010.0%11.8%10.3%15.8%17.9%12.6%15.4%0500100015002000250030003500400019992000200120022003200420050.0%5.0%10.0%15.0%20.0%规模增长率数据来源：浙江新闻网注：04、05年数据为按照相应的计算口径计算所得4.人口/社会消费力据不精确统计，分布在全国乃至全世界各地的温州人每年创造的产值（即GNP）接近温州GDP数据的3倍。近两年来每年年底扣除银行正常往来账目，在外温州人平均每天从外地汇回的资金都超过10亿元。这笔巨大的“隐形”财富最终都会部分回流到温州，从而形成强大的消费力。因此，对于温州的消费力评估，不应仅仅局限在温州市更应该关注“温州人”的消费。“温州人”的消费力惊人！4.人口/社会消费力数据来源：中国经济网5.城市规划远期目标（2020年）定位：国际性轻工城、亚太商港、滨海山水文化名城滨江城市滨海城市空间布局：一主二辅五组团一主——中心城市（含主城区、永强副城区）二辅——瑞安、乐清二个辅城区五个组团——上塘组团、洞头组团、半岛组团、藤泽组团、桐浦组团发展策略：加强基础设施建设、推进“东拓、西优、南连、北接”工程建设东拓——向永强、洞头拓展，实施洞头半岛工程及海涂围垦工程西优——西部以生态保护、水源涵养、优化发展为主，限制大规模的开发南连——连接瑞安北接——接通柳市、上塘5.城市规划5.城市规划6.十一五规划及重点工程附件一：温州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要十一五目标（2010年）GDP2800亿元年均增长率12％中心城市人口215万城市化水平达到60％以上人均可支配收入达到28000元工作重点调整和优化产业布局，加快推进产业升级加快交通基础设施建设，推进“东拓、西优、南连、北接”工程加快调整优化温州市住房供应结构，以解决普通居民的居住需求为出发点，以发展中低价位、中小户型普通商品房为重点五个一民生工程（2006年目标任务）一房（安置房建设）：安置房竣工结顶面积190万㎡，交钥匙7000户，可认购3000户，新开工面积125万㎡。一堤（沿江防洪堤建设）：中心区段建成2公里、开工建设3公里；鹿城段、龙湾段9月底完成规划设计、安置平衡、征地动迁腾空等各项工作。一路（瓯海大道建设）：实现全线16.9公里贯通，启动西段（南塘大道以西）道路拓宽和改