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1第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念（2010年8分、2011年9分、2012年3分）物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。——重点一、物业经营管理的内涵（2011年1分）物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。——重点物业经营管理强调为业主提供价值管理服务——重点。二、物业经营管理活动的管理对象（2010年6分、2011年8分、2012年1分）物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。——重点【2011年真题】4．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（C）。A．丙级写字楼B．居住区商场C．公立小学D．出租型别墅【例题】（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A.居住物业B.收益性物业C.公共物业D.所有物业【例题】物业经营管理活动的管理对象通常是（ABDE）等收益性房地产。A、写字楼；B、零售商业物业；C、自住型别墅或公寓；D、工业物业；E、酒店和休闲娱乐设施。（一）写字楼（2010年3分、2011年6分、2012年1分）政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。——了解（注意：政府办公楼不属于收益性物业、不属于物业经营管理活动的管2理对象）【例题】物业经营管理中所指的办公搂不包括（D）。A、企业自用写字楼；B、出租写字楼；C、自用出租复合型写字楼；D、政府办公楼。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况、收益能力等进行分类。——重点。【例题】写字楼分类标准，专业人员主要依照其（ABC）进行分类。A、所处的位置B、楼宇设计装修状况C、收益能力D、业主类型E、承租者类型1．甲级写字楼——甲乙丙级写字楼的特征——必考点具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。【2010年真题】2．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（A）级写字楼。A．甲B．乙C．丙D．丁2．乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3．丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。——重点3【2012年真题】判断写字楼等级时，不考虑的因素是（C）。A．建筑形式B．建筑装潢C．建设单位D．建筑质量【2011年真题】61．在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（ABDE）等。A．区位和交通B．建筑形式C．建筑物的出租率D．物业管理水平E．为租户提供的服务（二）零售商业物业（2010年2分、2011年1分）零售商业物业通常分为如下六种类型：区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。——必考点【例题】零售商业物业通常分为（BCDE）种类型。A、省级购物中心——区域购物中心B、市级购物中心C、地区购物商场D、居住区商场；E、邻里服务性商店和特色商店。零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。——了解【例题】关于零售商业物业的表述，不正确的是（C）。A．零售商业物业可以是经营零售业的独立建筑群B.为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C.零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺——包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间D.综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制三、物业经营管理服务的目标（掌握）（2010年2分）物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。——重点【2010年真题】3．物业经营管理服务的目标是（B）。A．防止物业泡沫B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力C．合理筹划物业税收D．提供舒适环境并切实保障物业治安安全【2010年真题】4．实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（B）4最大化。A．价值B．净收益C．价格D．收入四、物业经营管理企业（了解）（2011年2分、2012年2分）物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。——必考点1．管理型物业管理企业——“总包企业”，一般没有自己的专业公司管理型物业管理企业——是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。——了解管理型物业管理企业的出现，是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，①有利于提升物业管理工作的管理内涵，②提高物业管理体系运行效率，③为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。——了解【例题】受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（A）物业管理企业。A.管理型B.专业型C.综合型D.委托型2．专业型物业管理企业——“分包企业”专业型物业管理企业——是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。——了解3．综合型物业管理企业——“总包企业拥有自己的专业公司”综合型物业管理企业——是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。——了解第二节物业经营管理的层次与工作内容（2010年5分、2011年4分、2012年1分）一、物业经营管理的层次（2010年2分、2011年1分、2012年1分）物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。——重点【2010年真题】5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和（A）三个层次。——重点A．房地产组合投资管理B．房地产融资管理5C．房地产开发管理D．房地产租售管理【例题】物业经营管理的层次分为（ABCD）几个层次。A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、公司管理2．设施管理设施管理——是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。——重点【例题】设施管理的服务对象通常为（D）。A.科研教学设施B.政府办公大楼C.医院设施D.拥有房地产的非房地产企业或机构房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。——重点【例题】房地产投资的利润是通过（ACD）途径创造出来的。A.在极好的条件下从开发商手中购买物业B.通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C.在合适的时机售出物业D.在极好的条件下从原业主手中购买物业E.在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业——现金流量二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）——必考点1.物业管理和设施管理物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。2.资产管理而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照①物业类型、②地理位置或③两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。6房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。3.房地产组合投资管理房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。组合投资管理公司，其出售物业的决策往往是基于对组合投资绩效评价的结果，而不会偏爱某宗具体的物业。为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。【例题】大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述正确的是（ADE）——必考点A.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B.房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司——房地产资产管理公司C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险——房地产组合投资管理公司D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）（2011年1分）——重点（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资产组合【2011年真题】6．下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（C）。——重点A．决策分析B．构建信息基础C．现金流和成本管理——常规工作D．资产组合7四、物业经营管理的常规工作（熟悉）（2010年3分、2011年2分）——重点（二）现金流和成本管理（2010年2分）（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理【2011年真题】63．物业经营管理的常规工作有（CDE）等。——重点A．决策分析——战略性工作B．构建信息基础——战略性工作C．日常维护和维修D．设施设备管理E．物业保险管理