第2章房地产开发项目可行性研究

第二章房地产开发项目可行性研究本章要点:根据可行性研究的目的不同，可行性研究可分为投资决策使用的可行性研究、立项审批使用的可行性研究和向金融机构贷款使用的可行性研究。本章以投资决策使用的可行性研究为例，介绍了可行性研究的涵义、可行性研究的工作程序、可行性研究的依据、房地产市场调查与预测、开发项目投资、成本、费用的估算、项目收入估算与资金筹措、经济评价、不确定性分析、可行性研究报告的基本构成和正文的写作要点，本章的重点是房地产开发项目经济评价。第二章房地产开发项目可行性研究概述房地产市场调查与预测房地产开发项目投资、成本、费用的估算房地产开发项目收入估算与资金筹措房地产开发项目经济评价房地产开发项目不确定性分析房地产开发项目可行性研究报告的基本构成2.1概述可行性研究的内涵房地产开发项目可行性研究作用房地产开发项目可行性研究的阶段划分房地产开发项目可行性研究的工作程序房地产开发项目可性研究的主要依据房地产项目可行性研究的内涵房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。房地产开发项目可行性研究作用为投资决策提供依据作为资金筹措的依据为项目实施提供开发经营方案作为项目立项审批的依据房地产开发项目可行性研究的阶段划分机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价房地产开发项目可行性研究的工作程序针对目标地块，明确拟开发项目性质组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同市场调查与预测提出开发经营方案开发经营方案的评价与选择编制可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告的主要内容项目概况市场调查与预测规划设计方案的选择项目开发经营周期的确定项目投资估算项目收入估算投资计划与资金筹措计划经济评价不确定性分析结论与建议2.2房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测的主要内容房地产投资环境的调查与预测房地产市场状况的调查与预测房地产市场调查与预测的方法预测法案例一房地产开发商，在小区开发过程中，为了保证塑钢窗的质量，房地产开发商预将塑钢窗加工工程委托给一家信誉好、质量信得过的厂家。现有三家备选企业，开发商将三家具体资料邮给七位资深专家，请他们给出综合评定。七位专家资料反馈回来后，汇总如下，请选择一家企业加工制作。厂家1234567A80%50%60%40%90%70%80%B10%20%10%50%5%10%15%C10%30%30%10%5%20%5%专家评定概率汇总表某房地产开发公司，年竣工面积1999年为12万平方米、2000年为12.8万平方米、2001年为13万平方米、2002年为13.5万平方米、2003年为15万平方米。试预测该房地产开发公司2004年可能竣工的面积。2.3房地产开发项目投资、成本、费用的估算房地产开发项目总投资的构成经营成本费用房地产开发项目投资、费用的估算方法房地产开发项目总投资的构成房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。房地产开发项目经营方式出售出租自营出售型房地产项目的开发经营周期0123456开发期经营期开发经营期出售型、出租型房地产项目总投资估算表序号名称估算金额估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资3.13.2开发产品成本（开发建设投资）经营资金自营自用型房地产项目总投资估算表序号名称估算金额估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资3.13.2固定资产投资经营资金经营成本开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。费用运营费用修理费用期间费用运营费用出售型房地产项目，经营期的运营费用主要包括：管理费用、销售费用、财务费用等。当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁费用，保安费用，办公费，固定资产折旧费、保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。期间费用开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，开发期的期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，现房销售期的期间费用计为运营费用。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用。房地产开发项目投资、费用的估算方法土地费用估算前期工程费用估算基础设施建设费估算建筑安装工程费估算公共配套设施费估算开发间接费用估算管理费用的估算财务费用的估算销售费用的估算开发期税费的估算其他费用的估算不可预见费的估算经营资金的估算开发期间税费估算表序号名称估算金额估算依据1固定资产投资方向调节税2土地使用税3新建房屋白蚁防治费4市政公用基础设施配套费5发展新墙体材料专项费用6结建人防经费7供电工程贴费8散装水泥专项资金9煤气建设费10自来水管网建设工程费11教育地方附加费12其他合计其他费用估算表序号名称估算金额估算说明1建设工程标底编制费2建设工程标底审核费3建设工程招标管理费4合同公证费5施工许可证费6建设工程质量监督费7建筑施工安全监督管理费8工程监理费9工程保险费10建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费合计2.4房地产开发项目收入估算与资金筹措房地产开发项目收入估算资金筹措计划的编制租售收入的估算租售方案租售价格租售收入收款方式销售收入与经营税金及附加估算表开发经营期序号项目合计012……n1销售收入（万元）1.11.21.3可销售面积（㎡）单位售价（元/㎡）销售比例2经营税金及附加（万元）2.12.22.3…营业税（万元）城市维护建设税（万元）教育费附加（万元）出租收入及经营税金估算表开发经营期序号项目合计012……n1租金收入（万元）1.11.21.3出租面积（㎡）单位租金（元/㎡）出租率2经营税金及附加（万元）2.12.22.3…营业税（万元）城市维护建设税（万元）教育费附加（万元）3净转售收入（万元）3.13.23.3转售价格（万元）转售成本（万元）转售税金（万元）资金筹措计划的编制投资计划与资金筹措计划编制借贷资金还本付息计划投资计划与资金筹措表序号名称合计012…N1投资计划1.11.2开发建设投资经营资金2资金筹措2.12.22.32.42.5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入房地产开发项目经济评价房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价的内涵房地产开发项目评价中的基本财务报表房地产开发项目财务盈利能力的评价指标房地产开发项目清偿能力的评价指标房地产开发项目单方案的财务可行性分析房地产项目开发经营方案的比选房地产开发项目财务评价的内涵房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表；计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡等情况进行分析。房地产开发项目评价中的财务评价报表房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力分析、财务清偿能力分析及资金平衡分析。基本财务报表现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。全部投资现金流量表该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。全部投资财务现金流量表序号项目(名称)合计012…N1.现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2.现金流出2.1开发建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3.净现金流量4.累计净现金流量资本金现金流量表资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。资本金财务现金流量表序号项目(名称)合计012…N1.现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2.现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3.净现金流量4.累计净现金流量资金来源与运用表资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于资金平衡分析、选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划。资金来源与运用表序号项目(名称)合计0123…N1.资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4自有资金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入2.资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3.盈余资金4.累计盈余资金损益表损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。损益表序号项目(名称)合计0123…N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润房地产开发项目财务盈利能力的评价指标盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用。动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面的反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。静态评价指标利润总额投资利润率资本金利润率资本金净利润率