开放性小区

开放式小区，准确来说应当是住宅小区的尺度控制到一定范围之内，而研究发现，大概控制在二百米之内是比较适宜的。2月21日，中共中央国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。目标是：实现城市有序建设、高效运行。《意见》原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；规划出发点就是希望畅通毛细血管，健全的城市网络。那么这样的话能够保证城市的网络不受到这种封闭式小区的这样一个阻隔，那么形成一个马路，这样的一个道路的结构。从而保证了城市的畅通，同时，就其他的一些积极意义，比如说提高城市的经济活力，促进文化的交融，建设一个和谐包容的城市环境等等；同时，开放式小区还具有精神上的意义，因为我们希望鼓励城市走向和谐、包容、开放。而和谐开放包容是一个现代化城市的标志，它意味着中国整个社会走向一个更加开放，更加的多元的一个未来。”封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”，接着改革开放后，尤其是90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。在规划学者、中山大学教授袁奇峰看来，封闭社区或者说“门禁社区”，其实是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶级自然有对安全的需求。另一方面也和过去政府公共财政有限有关。袁奇峰说，过去地方政府财力有限，把大块土地承包出去，全都让开发商搞，可减轻一些负担。封闭小区带来的更直接的难题是城市公共交通效率低下。封闭空间各自为政，将公共道路排斥在住宅小区之外。城市脉络没有打通，使得城市拥堵问题变得更加严重。A.打开小区是否违反《物权法》?从专家的观点来看，要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利，在充分协商的背景之下，才能逐步打开，这应该是大概率事件。最高法院：目前属政策层面，尚需立法B.所有城市小区都要打开吗?政策正被误读，并非所有小区都要拆围墙.“拆墙运动”是要打开那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区，他们大都占据城市中心的公共地带，造成道路梗阻、断头路和丁字路。C.开放使用小区道路有补偿吗?中国政法大学教授王卫国认为：从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪声、污染等一系列问题，都要统筹进行。D.街区开放后小区物业将被取消?物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。E.围墙打开怎么保障小区安全？所有的小区全部推行街区化是不科学的，有些社区不适合开放，比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放，因此应该实事求是、因地制宜。在推行时，需要进行大量的调查工作，如社会治安各种手段相互协调的工作等等。小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。F.学区房划分是否会受街区影响？小区打开后对学区房可能会有一定影响。“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值”。法国巴黎：实行开放式小区的国家之一，这是法国巴黎的城市道路网。密集中带着有条不絮。美国西雅图：实行开放式小区的国家之一，这是美国西雅图的城市道路网。密集中带着有条不絮。日本东京：实行开放式小区的国家之一，这是日本东京的城市道路网。密集中带着有条不絮。中国北京：北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。由此看出中国道路建设和现存的道路堵塞问题。这是也实施中国城市小区开放式的由来。佛罗里达州Seaside小镇始建于1980年，是位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”，也是开放型社区首个应用者。小区占地32.4万方，800米海岸线，约2000人，350个独立住宅，200套公寓单元和200间旅馆客房。1、规划布局整体规划以城市道路分隔，形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分；●城市界面：人口密度较高，靠近城市和人流、交通较好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；●景观界面：保持海滩自然景观为主，布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过多开发，只设置少量景观节点，形成纯粹的景观低密区。2、功能布局●公共服务设施环绕中央广场布置：市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。●住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。●海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。●利用原有生态资源，保护性开发为绿化公园。3、公共空间打造以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，这些地产成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围。4、道路全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级，提高开放程度，提升商业价值。（1）道路体系：社区道路系统没有区分主干道和次干道，且全部人车混行，它通过增加路网整体密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度。（2）可达性：每个邻里半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里公园仅需步行3min左右，到社区中心广场或公共空间仅步行5min。加拿大太平洋协和社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地。社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区；项目定位高密度条件下的新型城市滨海生活；项目占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。1、规划结构社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的联系。●社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；●商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；●五大开放式公园和滨海长廊提供开放性和多元性的休闲空间，倡导一种新的生活方式；●在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，形成区域标识，建立与城市的联系。2、公共节点的打造公共休闲区强调人与自然的融合，五大开发型公园和滨海长廊贯穿整个社区，将社区有机融合在一起。（1）滨海长廊：3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识，保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道；（2）五大开放式公园：提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休闲娱乐空间；（3）城市公共休闲区：在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，包括国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆、温哥华新中心图书馆、科学世界中心等，形成区域标识，建立与城市的联系；3、商业中心区域商业中心布置在核心区，建立与城市的联系，提升整体价值。●主要商业位于社区中心，易形成核心区，建立与城市的联系；●商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；●部分商业与滨海绿化带结合，增强参与性的同时，最大化利用景观资源。4、道路滨海大道专人行人和自行车使用，其他道路人车混行，道路系统对居住组团的空间范围加以限定，并逐级收缩，建立了组团之间、社区与城市的联系。●在区域中部横贯一条城市道路，使之成为连接社区各组团的主要枢纽通道，并建立社区与城市的融合；●社区的道路系统，成为连接与分隔各组团，和沟通社区与外部的枢纽。第一，高密度、公共服务类设施置于城市界面，景观界面设置低密度、景观休闲类；两者之间可通过道路、景观进行过渡和串联。第二，开放空间设置：以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度。第三，公共空间的优先设置：广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间。第四，道路体系设计：尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间。第五，住区生活场景营造：运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围。第六，安全保障问题。将公共空间和私人空间区隔开来，另外就是微社区的概念，比如4栋楼组成一个小社区，增设门禁系统。比如成都玉林小区，在路网放开后，社区的安全性并未受影响甚至有所提高（随着社区变小，看门的大爷几乎认识所有住户，生人的闯入会极大的提高警惕性）。