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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目谨呈：海南鲁能广大置业有限公司本报告是严格保密的。报告共分六大部分本体分析25亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排Part.470亩地块项目开发方案研究Part.3三亚湾房地产市场研究Part.2项目目标解析Part.1Part.5Part.6本报告是严格保密的。三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区红塘湾亚龙湾大东海三亚湾市区机场本报告是严格保密的。三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心ABC游艇港湾社区•土地使用－中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓•娱乐设施－游艇俱乐部、酒店－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园高尔夫绿地社区•土地使用－高尔夫球场、分时度假、低密度住宅•娱乐设施－高尔夫球场、酒店美丽城度假社区•土地使用－中密度住宅、中高密度住宅•娱乐设施－美丽产业常住和养老社区•土地使用－中高密度住宅•娱乐设施－地区级商业街•配套设施－教育设施安置区•土地使用-中高密度住宅，不会中密度•配套设施－教育设施EDCBA美丽Mall：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。FFED本报告是严格保密的。本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高尔夫三区的25亩商业配套用地70亩地块规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4建筑密度：18%限高：5层25亩地块规划技术指标:用地性质：商业金融用地（C2）用地面积：17147.97平方米容积率：0.8建筑密度：35%限高：4层停车位：≥300本报告是严格保密的。70亩地块四至：道路交通机场路凤凰机场地块临近机场，未来路网建成后与机场相距不足十分钟车程新城路是未来城市主干道，20分钟直通市中心规划社区道路可直通往海边新城路新城路机场路本报告是严格保密的。70亩地块四至：周边状况新城路机场路高尔夫球场度假别墅游艇码头、别墅帝王花园地块与占地1800亩的高尔夫球场相聚不足500米地块东侧的游艇、高尔夫双主题别墅即将动工海航亚太国际会议中心地块南侧为一线五星级酒店与高档独栋别墅度假社区地块北侧规划为水系与度假别墅地块西侧是规划中的游艇码头度假区本报告是严格保密的。70亩地块现状:地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善东侧160亩地块地块现状新城路规划社区路地块平坦，已经过初步平整东侧规划社区道路铺设完工新城路建成通车东侧160亩地块即将动工本报告是严格保密的。25亩地块四至：道路交通凤凰机场机场路陶然路新城路陶然路相较70亩地块，与机场距离更近，更为便捷陶然路与机场路直接连通新城路新城路15分钟直通市区本报告是严格保密的。25亩地块四至：周边状况地块距离海滩200余米，南侧一线为度假公寓和武警疗养院，无海景资源椰风海韵武警三亚疗养院美丽城一期规划图高尔夫三区规划图北侧和西侧为高尔夫三区度假别墅东侧为美丽城一期度假公寓本报告是严格保密的。25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工地块现状北侧别墅工地4米高差地块已经平整，等待开工北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工东侧美丽城一期度假公寓已经开工南侧与一线地块存在4米高差本报告是严格保密的。报告共分六大部分本体分析25亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排Part.470亩地块项目开发方案研究Part.3三亚湾房地产市场研究Part.2项目目标解析Part.1Part.5Part.6本报告是严格保密的。客户目标与限制性条件客户目标目标1：实现新城总体的快速滚动开发，增大今明两年开工面积，保障两个地块在下半年顺利动工目标2：实现地块市场价值最大化25亩地块为商业金融用地，70亩地块为科研教育设计用地两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限限制性条件客户语录：新城今年将开发量将达到25.7万平米，明年开发量可能会达到15万平米凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流，实现更高的价值。目标3：尝试资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式本报告是严格保密的。限制性条件分析1：商业金融用地——用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性1.规划局意见：作为区域中仅有的两块商业配套用地之一，应从原有的社区级商业升级为区域级商业，与美丽Mall区域共同为未来新城提供商业配套2.作为商业金融用地，未来建筑必须全部用于商业功能1.周边物业主要为短期度假人群，商业需求类型、数量有限2.区域核心商业美丽Mall，占地约3.3万平方米包含主力卖场、名品店、酒吧街、剧院和酒店3.项目地块占地仅25亩，容积率0.8，且距美丽城不足一公里，难以形成区域级商业氛围规划要求现实条件地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来实现功能的弹性本报告是严格保密的。限制性条件分析2：教育科研用地——未来使用人和销售方式的限制政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和销售方面教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。——《城市规划标准与准则——条文说明》对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让，举例来说：建一个学校总不能单独把食堂用地转让出去，哪以后学生去哪里吃饭？——深圳国土资源局房产交易中心本报告是严格保密的。限制性条件分析3：开发规模有限——销售较持有更符合开发商目标两个地块自身属性和客户目标决定了未来物业销售模式好于持有项目地块规模有限，一块25亩、一块70亩。而同期鲁能开工的项目中还包括占地32685.14m²的美丽Mall，包括酒店式公寓、商业、主力店、品牌店、酒吧街、剧院等优质经营物业，未来一线还规划有数个五星级酒店项目。无论是项目规模还是区域影响力，本项目两个地块都不具备相对优势，不适合作为优质物业持有.三亚湾新城今明两年开发量将超过40万平米，项目的快速滚动开发需要前期项目的快速回现，对于非重点项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标.本报告是严格保密的。项目目标解析：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售客户目标–实现新城总体的快速滚动开发–实现地块市场价值最大化–尝试资本运作限制条件–25亩地块为商业金融用地–70亩地块为科研教育设计用地–两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限项目目标：在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售本报告是严格保密的。报告共分六大部分本体分析25亩地块项目开发方案研究项目后期工作安排Part.470亩地块项目开发方案研究Part.3三亚湾房地产市场研究Part.2项目目标解析Part.1Part.5Part.6本报告是严格保密的。1酒店与会议市场本报告是严格保密的。►三亚旅游人口数量高速增加，05年以来增速稳定在11.8%►03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度►05年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了1半以上►06年其他欧洲国家游客比例加大与俄罗斯游客都为1.4万人左右►从城市面积和人口数量看，三亚的酒店密度为全国之最。三亚人均拥有的星级酒店是全国城市平均数的4倍，其中五星级和四星级酒店是全国平均数的11倍。三亚旅游业发展迅速，05年起，国内外游客增长势头迅猛，并带动酒店业异军突起0501001502002503003504004505001995199619971998199920002001200220032004200520060.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%游客总人数(万)国际游客国际游客比例1995-2006游客总数量、国际游客数量及国际游客比例0%5%10%15%20%25%30%35%40%日本韩国其他欧洲国家俄罗斯其他200520062006年各国游客比例本报告是严格保密的。亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里目前三亚酒店市场主要集中在三亚湾、大东海和亚龙湾，并已形成各自相对独立的功能特色，三亚湾成为国内中小企业会议团的首选地三亚湾•酒店：以四星级为主，是最有潜力的市场•客户：国内较好旅游观光团队、中小企业会议团、中产阶层度假等大东海•酒店：以四星级为主，由于发展容量有限，档次很难提升•客户：国内家庭度假客、旅行团、消费能力较差以俄罗斯为主的外国人亚龙湾•酒店：已形成高档酒店集群，以五星级酒店为主，占据高端市场•客户：国内外知名企业会议度假、国内家庭度假客、消费能力较高的外国人区域三星级酒店四星级酒店五星级酒店三亚湾210-320300-430580-1180大东海220-280320-380450-680亚龙湾-550-750980-1880三亚各区域酒店价格（平季）单位：元/间.晚本报告是严格保密的。目前三亚湾已形成酒店集聚区，以中档酒店为主，并呈中高端化的发展趋势0%20%40%60%80%100%2005年2006年2007年2008年五星级四星级三星级2005-2008年星级酒店变化趋势三亚凯宾斯基酒店三亚万嘉戴斯酒店随着三亚湾的开发、政府的引导规划和认知度的提高，三亚湾将形成中高档酒店集群——中青旅三亚湾的酒店多以度假型为主，随着三亚湾的规划，旅游经济的飞速发展，越来越多的酒店进驻三亚湾本报告是严格保密的。024681012五星级酒店四星级酒店三星级酒店酒店式公寓自建房0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%数量比例三亚湾酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民的自建房实现部分酒店的功能淡季时候价格便宜，才100元/间.晚；到旺季，大家都找不到酒店住了，我们这可以满足部分需求，基本上能够住满，价格为400-500元/间.晚——天然公寓玉海国际度假公寓承担酒店功能的物业数量及比例沿海居民自建房沿海居民自建房本报告是严格保密的。三亚湾酒店客户包括中产阶层度假散客、国内旅游观光团、中小规模会议团等，且会议团的比例呈上升趋势我们接待的会议客户越来越多，人数一般在300人以下—华源度假酒店销售部肖小姐一般在三亚湾度假的散客属于中产阶级，高收入的散客一般集中在亚龙湾—天福源酒店销售部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2005年2006年2007年会议团旅游团散客本报告是严格保密的。散客旅游团会议团会议旅游能够使合作方或内部员工间，以一种“工作＋休闲”的形式共同相处，使合作/工作关系更融洽。随着国内经济的发展，会议旅游市场在不断扩张。会议旅游客户一般是公司/组织的中高层人员，此类客户具有消费力强、停留时间相对较长的特点，对优化三亚湾客户结构起到作用三亚湾中高档的品牌酒店通过日益增长的会议团，平抑淡旺季差异，优化客户结构，经营状况良好酒店淡季入住率旺季入住率凯宾斯基70%100%华源度假酒店70%100%假日酒店68%100%通过会议团，我们淡季的入住率一直保持在70%以上，有时候能达到100%。——华源度假酒店销售部肖小姐会议市场没有淡旺季，只有5月份比较淡。——海南旅游总公司三亚分公司阎总亚太会议中心客户比例散客旅游团会议团三亚湾假日酒店客户比例本报告是严格保密的。三亚湾会议团以国内中小型企业的内部会议及行业内培训、研讨会为主公司内部会议在三亚湾的较多，主要是因为三亚湾价格便宜，酒店品牌、档次也不错、近海，并且离市区较远，比较清静——海南鹏程