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第三章房地产用地法律制度第一节建设用地使用权出让法律制度一、建设用地使用权出让的概念国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让范围：（1）仅限于城镇国有土地。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（2）一般是商业性利益用地。建设用地使用权出让方式（1）招标出让：通过招投标方式出让建设用地使用权的民事法律行为。程序：招标——投标——定标——签约——履约（2）拍卖出让出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让建设用地使用权的民事法律行为。（3）挂牌出让出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。建设用地使用权出让年限最高年限（使用年限可合同约定，但一定小于最高年限）（1）居住用地——70年（2）商业、旅游和娱乐用地——40年（3）其他——50年建设用地使用权出让年限届满与续展物权法第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。建设用地使用权出让的收回制度国家收回出让土地的四种情形：A建设用地使用权者违反城市规划或建设用地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。《城市房地产管理法》第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。B建设用地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。C在建设用地使用权期限届满之前国家因社会公共利益的需要，提前收回建设用地使用权。D为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地而收回使用权。第二节建设用地使用权划拨法律制度土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨特点：国有、行政、无偿、无期、用途特定（无流动）——三无划拨土地时用地者缴纳补偿、安置费标准在各地政府制定的基准地价中以“补偿、安置”，或“城镇拆迁费”表示。有据可查。例如：北京市在1993年的《基准地价》中，以“城镇拆迁费”表示，当出让土地面积一万平方米、土地上居民为150---200户时，城镇拆迁费为5900—7800元/平方米，平均每户40万元。（法律规定《基准地价》定期向社会公布，北京市规定一年调整一次）划拨土地范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。划拨建设用地使用权的商品化（P128-132）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第三节建设用地使用权转让法律制度建设用地使用权人在其权利年限有效范围内,将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。转让方式：出售交换赠与继承出资入股转让生效的三大要件（一）建设用地使用权须具备可转让的条件1、以出让方式取得的建设用地使用权的转让条件（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件（1）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。3、拟转让的房地产不具有禁止转让的情形（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（二）当事人须订立书面转让合同物权法第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。（三）须办理建设用地使用权过户登记法律责任土地管理法第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案情：2009年1月，H公司通过协商出让方式，向国土管理部门购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的使用权，用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集发展资金，H公司在取得有关土地使用权权属证明后，立即将其中10公顷土地使用权转让给Y公司，将另10公顷土地使用权抵押给M银行并获得贷款。问：H公司在本案中的设定抵押权和转让土地使用权的行为是否合法?为什么?答：(1)H公司转让土地使用权的行为，违反了我国房地产管理法规中关于经出让取得土地使用权的应按出让合同完成开发投资25％以上方可转让的规定，属于不合法转让。(2)H公司已经出让取得土地使用权权属证明，可以依法设定抵押权。其设定抵押权的行为合法。案情：2003年3月，某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，向某市国土局提出申请。双方经协商，签订了一份《国有土地使用权出让合同》。在办妥有关手续后，日日新公司取得了面积1，2万平方米的土地。此后，日日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，即于2004年5月与鸿业房地产开发公司(以下简称鸿业公司)签订了国有土地使用权转让合同。合同约定：每平方米转让价800元，总计转让价960万元。日日新公司负责在9月30日之前完成居民拆迁、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承担预付款的利息；鸿业公司于合同签订后7日内支付总价款60％的预付款，余额分3次在年底前交清。由于合同约定的土地有部分是某市运输公司的，日日新公司便与鸿业公司签订了补充协议，确认鸿业公司对该块土地拥有使用权。在日日新公司进行居民搬迁等工作时，某市运输公司与其发生冲突，运输公司遂将日日新公司告上法庭。问题(1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同是否有效，为什么?(2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议是否有效，为什么?(3)你认为本案应该如何解决?答(1)日日新公司与鸿业公司签订的土地转让合同无效。理由是：按照法律规定，土地使用权转让应当具备三个条件：一是土地使用权必须是有偿出让取得的。二是按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。三是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。日日新公司没有按照规定进行投资开发，而将受让的土地直接转让给鸿业公司，属于非法转让国有土地使用权。(2)日日新公司与鸿业公司签订的补充协议无效。理由是：补充协议所转让的土地使用权，其使用权属于运输公司，而不是日日新公司，因此，日日新公司无权就该幅土地进行转让。(3)本案的解决方法如下：第一，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收日日新公司与鸿业公司的违法所得。第二，确认日日新公司与鸿业公司签订的补充协议无效。第三，对日日新公司和鸿业公司进行罚款，罚款额为非法所得50％以下。第四，对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案情：2006年7月，某市土地局与该市天海房地产公司(以下简称天海公司)签订了一份土地使用权出让合同)。按照合同约定，天海公司获得了土地局出让的1．8万平方米土地的使用权。天海公司在付清了360万元地价款之后，对建设项目没有进行任何实际的投入。2006年10月，在未经主管部门批准同意的情况下，天海公司与该市阳光房地产公司(以下简称阳光公司)签订了联合开发协议。协议载明：“建设工程到桩击完工后进行地下室施工时，阳光公司在付清地价款后，国有土地使用权和房产权归阳光公司所有。”据此，天海公司一次性获得了阳光公司支付的540万元地价款。该市土地局发现后，多次与天海公司负责人商谈，提出其违法事实，天海公司没有采取任何积极行动。问题：(1)本案中天海公司与阳光公司所签订的联合开发协议是否有效，为什么?(2)该市土地管理局可以对天海公司采取什么处罚措施?（1）本案中天海公司与阳光公司所签订的(联合开发协议)无效。理由是：第一，(联合开发协议)的实质是国有土地使用权的转让，而非合作开发。第二，天海公司转让国有土地使用权不符合法定条件，即没有按照出让合同约定进行投资开发。法律规定，土地使用权转让的条件之一是从事房屋建设开发的，必须完成开发投资总额的25％以上。天海公司没有对建设项目进行任何投资，而以联合开发协议)的形式转让土地使用权，属于非法转让国有土地使用权。第三，转让土地使用权的，双方当事人还必须订立书面转让合同，并办理转让登记，本案中，天海公司与阳光公司没有另行订立土地使用权转让合同，也未办理登记，其转让行为不符合法定要求。（2）该市土地局对天海公司可以采取的处罚措施有：一是没收非法所得。二是可以并处罚款。三是对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；四是构成犯罪的，依法移送追究刑事责任。第四节国家征收法律制度国家征收，是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所