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强化项目管理，建立标准化体系总工办李海燕“强化内功”无疑是“后暴利时代”下房地产企业的共识和热点话题。目前，在“强化内功”的具体举措上，不同梯次企业却表现出不同的发展思想和行动方向：从去年初开始，一线房地产企业都几乎同时启动了标准化战略及标准化体系建立工作，而第二、第三梯队企业依然以传统的四大块为主（战略规划、组织管控描述、项目管理体系、人力资源管理）——这恰恰应和了不同类型企业在管理提升方面的不同诉求。事实上，标准化并非一个新鲜的概念。早在几年前，万科、恒大、龙湖等企业就已经开发尝试复制、连锁开发的标准化之路了。但是，包括万科在内的几乎所有一线企业在初尝标准化开发时，大多是基于控制开发成本而以推行产品标准化为主，而没有提升到企业战略高度，更没有基于标准化战略而构建企业全面的标准化体系，包括产品标准化、流程标准化、技术标准化、合约标准化和输入、输出成果的标准化等等。战略规划应该与时俱进，至少要体现出企业特点。特别是多项目、多地域类型，要想从根本上提高企业的盈利能力，必须大力推进标准化战略。一、何为标准化战略当前大型标杆企业在开发、管理上存在的突出问题大都与未推行标准化战略有关：◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化。◎项目成本“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”。◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系。◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程。◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范。◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果。所谓标准化战略是指基于企业资源、核心竞争力、项目特点、管理经验及教训、企业文化等差异性特点，为从根本上提高工作效率和效益，借鉴产业化的工业产品生产、销售经验，在产业化、集约化思维下所采取的程序化、流程化研发战略。无论是对于中小房地产企业还是大型标杆企业来说，实施标准化战略都有着显在的重要意义：——有利于从根本上提高开发效率和效益；——有利于从根本上降低项目成本和费用；——有利于从根本上保证工作绩效；——有利于解决大多数现时存在的运营问题，促使企业尽快跨越制约企业进一步发展的“坎儿”；所以，标准化战略应该成为大型标杆企业的核心战略之一，并推行实施！二、标准化体系的构建大型标杆企业在实行多项目开发时，因为不同项目的物业形态、规模等大都不同，所以往往导致开发效率和项目利润率较低，即从规模开发能力、成本费用和项目附加值入手效果往往不是最快最明显的。1、目前业内一线企业几乎都在积极地、悄悄地推行产品标准化工作：◆万科--城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅)和自然人文系列◆龙湖地产-高层低密度住宅系列、地中海式别墅系列、天街系列、大城小院系列◆万达集团--“万达商业广场”系列对产品标准化的认识易产生下列误区：（1）认为就是简单地复制标准蓝图，事实上所复制的产品线必须是具有核心竞争力的好产品；（2）认为是一个项目复制另一个项目，事实上是前期的部分复制，而不是整个项目照搬复制。产品标准化的目的是“形而上”地确定企业的产品线，进而进行复制、连锁开发，以从根本上降低开发成本和费用，提高开发效率和效益。2、确定标准化内容，产品标准化内容一般包括但不限于以下内容：●总图设计的标准化：小区规划设计中的总平面图中的入口、道路、标示、公共设施；●建筑风格的标准化：如欧式风格，美式风格，仿古风格，中国风，现代风格等；●建筑立面的标准化：选材、色彩、细节；●户型的标准化；●构件的标准化：集中采购，节约成本，降低错误率；●产品性能标准化；●其它产品元素的标准化，如会所、大门、围墙等。以产品的“景观模块”为例，要分别确定不同景观风格下的标准化“设计图集”：3、产品模式确定：确定开发模式，标准化产品线下项目开发模式应包括投资开发模式、土地获取模式、规划设计模式、工程建设模式、营销模式等全程操作模式。4、最终成果：每一条产品线都要分别形成《项目开发管理手册》和《产品技术标准》两份工具手册。其中《产品技术标准》因以标准图集的形式，并包括产品标准化的各项内容。（一）流程标准化——异地化、多项目开发的基础1、什么是流程标准化流程标准化是指针对不同产品线分别建立该产品线下的标准化的管理流程体系。对于如何建立适宜、有效的管理流程体系，睿智的大型标杆企业应该充分地认识到以下两点：一是切忌照搬或套用某些标杆企业的管理流程，因为大量企业的应用实践证明其实施效果很差；二是一定要确保流程符合企业实际情况和产品线特点，并做到精细化、标准化和可操作性。所谓精细化就是要把各种可能的情形都做出尽可能详尽的规定，使各种可能的情形都有章可依，有据可查，可以追溯。标准化就是建立基于不同产品线差异性的标准化的管理流程体系。可操作性就是所建立的流程体系一定要切合实际，易于实施，便于执行，执行有效。2、产品线下项目开发管理流程体系的内容首先，根据不同的开发模式，建立不同的项目开发管理流程。其次，每类项目模式的开发管理流程应涵盖项目开发全程、各项工作的流程，至少包括但不限于以下十三个方面：1.项目管控模式及组织管理2.项目开发计划管理3.项目目标管理4.项目规划设计管理5.项目报批报建管理6.项目成本管理7.供方资源与招标采购管理8.工程组织建设管理9.项目营销管理10.客户关系管理11.项目结案及项目后评价管理12.项目开发全程应急事件预案管理13.项目开发全程风险预警与控制特别应该注意的是，只有在流程规范化工作完成后，企业才具备导入信息化系统的基础。大量实践证明，在没有完善流程制度前先导入这些信息化系统，往往会导致效率低下，流程复杂。