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|12011年柔性办公空间研究报告盛富资本旗下盛诺金地产基金产业研究部1.信息技术催生外包的新时代随着经济发展稍纵即逝的商机不断涌现，全球化竞争日益激烈，通讯技术和视频会议等沟通手段的迅猛发展，使欧美中小企业首次获得过去只有大企业才具备的把业务国际化的机会。中小企业依赖信息技术提供的灵活和应变能力获得市场上的一席之地。为响应新的挑战，大企业不断向着组织架构扁平化的方向改革，实行业务外包和建立小业务单元式单位，简化决策程序和调整的步伐，催生了把企业运营的各环节外包的大潮流。从率先的生产外包、客服外包、营销外包开始，历史悠久的旧办公楼租赁方式日渐显得与需求格格不入，催生了要求办公空间柔性化的新潮流，对灵活性需求日益强烈，柔性办公空间和中场服务外包悄然诞生，中场外包是围绕着在办公场所发生的、企业价值链的部分环节展开的外包服务方式，其中包括基础设施管理（办公空间柔性管理）、人力资源外包、财税外包、管理外包、资金募集等。2.柔性办公空间行业柔性办公空间英文名叫(FlexibleOfficeSpace)源于一种目前欧美盛行新办公模式，并且催生了一庞大产业。办公室是企业最大成本之一，多年来使用成本和功能之间的矛盾一直困扰着中小企业。企业要租用能满足需要的办公室需较高二次装修投入，旧装修的办公室因使用功能、风格、布局和配套上的差异难以继续利用。部分企业自发共享如会议室、前台、茶水间等使用率不高区域，可部分节省运营、装修和设备投入成本的毕竟在协调和管理不同需求时存在诸多问题。从上世纪八十年代始，一些运营商开始提供专业办公空间、设施和管理服务，向中小企业提供柔性办公空间。|23.柔性办公空间管理与运营领域的行业特征有研究表明，为空置办公空间支付租金，是企业面临最大浪费之一。传统办公室更适用于业务稳定和人员变化小的大中型企业，对于预算有限的中小企业难以提供所需的弹性和灵活，弹性对于拓展和调整阶段企业尤为重要。柔性办公空间能提高入住企业成本的灵活性、减少浪费。据英国供应协会和权威研究机构的研究结果，柔性办公室租赁模式可比传统租赁成本上节省25%，在中国该节省达到35%。市场上主要存在着以下三种业态，其中部分业者把商务中心和服务办公室的统称为服务办公室。商务中心和服务办公室（BusinessCentre&ServicedOffice），定位于初创企业，入住后有额外的成本；高级服务办公中心（ExecutiveSuite)，定位于小型企业，入住后有额外的成本；柔性办公基地（FlexibleManagedOffice），套餐式报价和服务，定位较成熟的中小企业，入住后无须支付其他成本。商务中心和服务办公室自从八十年代在欧美诞生以来，不少运营商已国际化、品牌化、规模化。柔性办公基地近年以更迅猛的速度席卷发达国家，覆盖城市不仅是国际化的大都市,也包括人口逾十万的中小城市。柔性办公基地运营上通过提供专业办公空间规划和管理服务、投资配套设施、提供灵活的租期、针对更具规模的企业最根本的特色，他们提供一站式柔性办公解决方案，包括人性化的办公环境、办公家具及办公设备、专业秘书服务和会客室等。针对支付能力较低的客户柔性办公基地还提供价位更低廉的办公席位，客户尽管不在服务办公室内办公，但对外联络时使用服务办公室提供的地址和固定电话号码，专职秘书可按客户指令工作，应答来电、留言转告、信函和电邮收发，还可为客户提供注册办照、财务记账、代理报税等。商务中心和服务办公室自香港引入，中国大部分提供柔性办公空间的运营商属商务中心和服务办公室（两者非常接近），可按小时计算的灵活租期、包括商务秘书在内的各类配套服务、国际多城市的办公场地提供等，一定程度上满足了跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求，也就是即时进入即时办公,可以随时“退房”办公室，并作为注册地点。但也存在公摊面积大、空间狭小、租金按人头算的问题，随着客户办公人数增加，租金成本变得日益增高，空间狭小降低了舒适性，使企业无法在客户前建立高端形象。当企业规模成长时将被迫投向传统办公室，商务中心只能作为初创企业和中小企业较短期的办公空间解决方案。柔性办公基地较成熟中小企业需要更舒适、更大办公空间、兼顾长期办公和灵活的需求。中小企业可以把柔性办公空间作为永久的办公场所，由于在不同时间自由调整面积、时间和服务可以降低企业在固定资产和运营方面的成本。不少大型企业也逐步将柔性办公基地作为办公空间调节的解决方案。在这里，访客以为是在访问一大企业，在独享套间办公时不觉身处商务中心，不会受诸多外部干扰。|3柔性办公基地提供相对简化的服务，对客户限制较少，客户可以保持个性化和独立的形象，客户的内部套间也允许根据个性化需求改装。通过合理规划办公空间，把低效的公摊面积归还租户，使更多资源可用于办公环境改善，用更佳的环境、完善的服务、更具性价比的价格留住长期客户。灵活的安排需要前瞻性设计，新的绿色办公理念和空间分割技巧的应用，向企业提供更多灵活选择。包括：1.比商务中心效费比更高；2.从1个月到5年不等租期；3.更舒适、适合长期办公；4.可切蛋糕式地按需分割；5.按需求定制IT支持设备；6.格局敞亮和显规模形象7.水电费、互联网和茶水；8.个性化二装或独立门口。4.商务中心和服务办公室的弱点商务中心和行政中心定位满足短期办公需求和作为注册地点，其模式决定了它存在着公摊面积大、空间狭小、租金按人头算的问题，这对1-2人的空间需求尚有竞争力，但随着客户办公人数增加，租金成本变得日益增高，空间狭小降低了舒适性，使企业无法在客户前建立高端形象。当企业规模成长时将被迫投向传统办公室，商务中心和服务办公室只能作为初创企业和微型企业短期的办公方案，研究证明当人均实际享用办公面积低于3平米或在缺乏自然光下员工会出现情绪低落和压力增大，这样不但影响效率甚至导致人才流失。租用商务中心和服务办公室时除非花2-3倍价格，无法实现与传统写字楼同样舒适、宽松的环境。由于每平米租赁价格较高，这就要求：其营销系统不断寻找新的租户；a)需要客户愿意支付较高的价格；b)减少舒适性把价格提升承受的程度；c)过度豪华的装修使其盈亏平衡点提高；d)支付较高广告营销费用，导致中心被迫降低人均占用面积来降低客户进入门槛。对比图|4区别项目柔性办公基地（代表：协纵国际企业港、德国中心、美国中心）商务中心（代表：雷格斯、德时行、世鳌、创富、企创）业态名称FlexibleManagedOffice（柔性办公基地）商务中心和服务办公室服务对象和针对的客户群度过生存期，进入成长期的中小型企业，客户群深厚，一、二、三线均可服务初创企业和个人，以及与大企业的项目商业短期差旅人员、小型项目组适合生存和进驻的城市任何城市的企业均有柔性和灵活的需求，需要的只是有比较多外向型的经济、多的外地来企业、多的服务类企业便可因为定价高所以只有大城市才有足够的国际企业的商旅人士。内资低端因为依靠卖注册地址为主，二三线城市在这方面没有那么严格每个中心的面积现在能提供30-2000平方米的灵活面积，未来将有2-3万平米的面积面积固定，国内的最佳在500平米，高端的一般在1500平米所针对提供服务的企业的人员规模5-100人，目前由于中心规模限制，超过100人性价比不高，未来将可容纳100人以上，人数取决于客户需要初创者、大企业的1-2名高管，超过5人就不太有效单个企业所占据空间的面积作为传统办公室的另一替代，但客户在传统办公室不能满足其租约灵活、减少装修成本、快速办公、面积灵活可按照企业需求调整等要求时成为替代在面积较大时，弱点明显（注册合约为主，面积为辅），要抓住目标客户群体困难办公环境的特点长期舒适人性化办公，其办公舒适度高于传统办公室，尤其是员工的办公舒适度高（传统办公室由于装修和设计方面缺乏创新，选址上容易出现暗房，通常老板占据最舒适的空间，员工办公环境较差，没有自然光临时办公，大量的暗房，由于房间的空间小、距离短、没有自然光所以往往容易出现压抑感，缺乏办公气氛竞争对手传统的办公室，通常成为商务中心客户中有改良办公环境需求者的替代品其他的商务中心操作者看重的盈利模式商业地产的价值整合者、不动产的管理者，从机构投资人的角度寻找能够提升价值的点，追求高IRR（内部回报率），追求在营销模式的创新，通过营销模式的创新形成杀手锏手段逐渐向协纵模式发展或在原有的领域面对市场的饱和且更加激烈的竞争5.柔性办公中心（FlexibleManagedOffice）商务中心模式短板催生能为企业提供更舒适、更大办公空间、兼顾长期办公需求的柔性办公基地模式。模式由于针对较高端的商务人士和较具实力的企业，舒适性和形象均大幅提升而广受欢迎。最终大量的柔性办公中心在更专业的纯办公写字楼出现。这种办公空间产品的出现大幅提高的对办公空间的要求和标准。这种办公空间更强调为尊贵的客户和企业提供度身订造的要求。在这种中心办公，访客以为是在访问一大企业，企业在独享套间办公时不觉身处商务中心，不会受诸多外部干扰（如隔壁的噪音干扰或担心大声地谈话被听到）。签订租约后可立刻入住面积是商务中心套间2倍甚至更大的办公套间。柔性办公中心（ExecutiveOfficeSuite)的套间定价确保客户无需因高单位面积收费而因办公人数增多而被迫迁离。科学选址、空间规划、前瞻性设计使会议室、会客室、培训室、休息室、前台、洗手间等低|5效功能区域达最大效率。兼备商务中心和传统办公室优点后去其糟粕。办公面积随客户规模成长仍保持价格优势，也能按需减少面积节约成本。通过合理规划办公空间，把低效的公摊面积归还租户，使更多资源可用于办公环境改善，用更佳的环境、完善的后勤行政服务、更具性价比的价格留住长期客户。公共功能区域简易的免费使用和全包式的套餐收费降低了企业成本。柔性办公中心（ExecutiveOfficeSuite)在中国和香港仍为新鲜事物，但在欧美和澳洲大获成功，特别在写字楼租赁价格较合理的城市中像雨后春笋般的涌现。6.协纵国际企业港简介协纵国际企业港是中国首家柔性办公和企业成长基地运营商，在深圳、上海、佛山和北京拥有13家柔性办公和企业成长基地。其母公司盛富资本是从事跨境资产管理服务的亚洲投资银行，下辖私募股权投资、房地产基金、资本筹集、购并和香港上市保荐业务，近年从英美引入最新柔性办公基地（FlexibleManagedOffice）模式配合自身管理、战略咨询和投融资服务能力，提供面积、租期、成本、服务、地点均灵活的柔性办公场所和配套大量免费的企业成长服务。目前最大租户使用近千平米面积并享受众多便利。入驻可获得在人力资源、行政、财税、战略、培训和资本方面的增值服务。特点：租期：长短相宜，短可一月、长可七年！地点：入驻一点、多点通行、全国辐射！面积：大小灵活、小至一席、大至一层！成本：节约投资、省去杂费、避免浪费！服务：知识智库、免费咨询、资本投资！柔性办公和企业成长基地产品传统写字楼因租期和面积固定导致租用后的空置和浪费，配置会议室、茶水、设备机房、洽谈区和预留走道面积导致占用一半室内面积。租用传统写字楼业主除告知每月物业管理费和中央空调制冷费外（18元-35元），并未告知入住后每月电费单除照明外含空调系统运营电费，加水费每月达15元-18元/平米。协纵用高效管理以同样单价涵盖所有成本。客户拥有更宽敞前台、会议、接待设施外，获40%效率提升，比传统写字楼和商务中心更具优势。7.有关对人均办公空间面积的研究办公室空间设计一直是企业头疼的事情，闲置办公空间将会造成企业不小的负担，过于狭窄的办公室会造成员工办公环境舒适度低，公司也无法形成良好的企业形象。办公室规划对企业成本产生重大影响，以美国为例，企业为每个员工支付的办公租金相当于企业为员工支付的薪资的5%~25%，办公室成本的降低时企业的一个新的利润源。就办公室空间而言，美国普通写字楼办公职员平均所占空间为4-5平米，这与协纵提供的员工4平米、经理9平米的面积恰好吻合。这空间规模吻合企业成本需求，让员工在舒适、体面的环境办公。下图为美国办公室人均空间的发展趋势图表。职位人均所占空间-1997年人均所占空间-20