浅析我国房地产价格

浅析我国房地产价格【摘要】近几年我国部分地区房地产价格大幅度上涨，中央政府出台了一系列调控措施来稳定房地产价格，但效果并不理想。房地产市场是一个区域性市场、房地产价格是一种垄断价格，依靠中央政府的宏观上的市场调控很难有效控制，并对宏观经济稳定有较大的副作用。采取地方政府管制和对房地产的增值收益实行比例累进税才是抑制房地产价格的有效措施。自1990年我国土地使用制度市场化以来，我国房地产价格持续攀升。特别是近几年，以上海为中心的长三角地区、珠三角地区以及北京地区的房地产价格上涨幅度为甚。房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，国家还针对可能出现的房地产泡沫，从2005年年初开始，出台了一系列调控措施，来稳定房地产价格，但效果并不理想。如何看待中国房地产价格变动以及怎样合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个值得研讨的课题。【关键词】房地产价格区域性市场垄断价格比例累进税价格持续攀升第一章、房地产价格的特点一、房地产价格的基本特性房地产作为商品，与任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特许性。在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特性。房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一体的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包括人类劳动在里面，其之所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看，原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土地满足人类经济性运用的要求，人们在开发利用土地的过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是对建筑地块的土地，投入的基础设施等费用更多，而且开发越深入，投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样，具有同等性质的劳动价值。从这个角度看，土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一体，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现。由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。二、房地产价格的具体特点1、房地产价格具有明显的权利价格特征2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性3、房地产价格具有特许的形成机制4、房地产价格具有显著的个别性5、房地产价格具有多种表现方式6、房地产价格总水平具有上升趋势第二章、房地产市场分析一、房地产市场是一个区域性市场显而易见，在讨论房地产市场之前，了解房地产市场的特性是非常重要的。市场绝不是一个简单的概念，众所周知，市场或者产业的概念是很难准确定义的。罗宾逊（1933）提出从某一给定的商品开始考察该商品的替代品，在考察这些替代品德替代品，直到商品出现明显差异来确定该商品的市场界限。豪泰林（1929）、张伯伦（1951）、兰卡斯特（1966）描述了一个产业中的产品差异性的问题，他们认为一种商品可以用质量、区位、时间、适用性等特性来定义。商品可以定义为不同特性的组合，而消费者对不同的特性具有不同的偏好。从房地产市场的特性来看，房地产市场不是一个统一的大市场，而是一个区域性的市场。从替代性来看，不同地区的房地产不具有替代性，即使是同一地区的房地产，如果区位地段不同，其替代性也很差。从房地产的质量、区位等特性来看，不同的房地产的差异也非常大。所以，从地理区域上看，房地产市场的地理区域应该是一个较小的概念。不应该有中国房地产市场或某某省房地产市场的概念。也就不应该有全国统一的房地产市场的调控措施。二、房地产市场是一个垄断市场福利经济学的两个基本定理说的是：完全竞争的均衡一定是帕累托最优；任何帕累托最优的配置都能通过选择一组正确的价格而由市场来实现。完全竞争均衡的一个重要性质就是每一商品都按其边际成本来销售。完全竞争市场是有效率的。但大多数市场都不符合完全竞争市场的条件，尤其是房地产市场。一方面是因为每一个楼盘都具有不可复制性，另一方面是因为房地产的信息的严重的不对称。消费者很难获得所需要的信息。因此，房地产开发商都具有很大的市场势力，可以将房地产价格提高到远远高于其边际成本之上。显然，对垄断市场采取从宏观上的需求和供给两方面的措施效果不会太理想，而且有很大的副作用。调控措施太强烈，会使全国的每一个房地产市场陷入萧条，进而影响整个宏观经济。调控得力度不大，对房地产的价格又不会产生大的影响。第三章、房地产价格分析一、从房地产价格的构成来看从房地产价格的构成来看，房地产价格的核心是土地价格。在西方经济学中，土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出，该理论基本上排除了地价大幅波动的可能性，因为作为一种生产要素，其价格由其边际产出决定，在一般情况下土地边际产出较稳定，所以地价不会暴涨暴落，从而房地产价格也应基本稳定。但在现实世界中这一结果并不完全正确,国外大部分发达国家都经历过房地产价格的大幅度波动的情况。现阶段我国城市化、工业化进程加快，对非农用地的需求旺盛，但土地的供给在一些地区相对不足，使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨，结果是土地价格越来越高。同时，我们也应看到，一些地方政府想从土地市场得到更多的收益，从而将土地价格人为抬升的现象也是存在的。一些房地产开发商为获得土地的增值收益，也采取各种手段囤积土地，进一步造成了地价的上涨。房地产商以此为借口，导致房地产价格持续上升。房地产价格随着土地价格的上涨而上涨，有一定的合理性。但是，土地约束是成为房地产价格上涨的必然因素吗？诚然，从土地的自然属性看，一般来说，土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。但人类开发土地的长期历史证明，土地使用效率是在不断提高的，房地产开发的效率也在不断提高。随着土地使用效率提高，土地供给可以认为是无限的。反过来，当人口增长达到某一水平后，人口总量会大致维持在一个相对不变的水平，从这一角度考虑，土地供给与人口增长之间是可以维持一个合理的比例关系的，所以不可能长期存在土地供应不足的问题。如北京市土地管理部门多次公开宣称，北京市的土地有足够的供应量，这也说明土地供给没有出现短缺，但北京的房价却快速上升。所以，土地约束或土地价格的上升并不成为房地产价格上涨的必然因素，房地产价格上涨还有其它因素。有人宣称，中国的土地供应将出现长期短缺并由此导致房地产价格的长期攀升更是完全没有道理。二、房地产价格不是竞争性的市场价格，而是一种垄断价格房地产市场具有很强的区域特性，这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性，也就是说房地产价格是一种垄断价格。举个例子，小城市的房价大大低于北京市的房价，北京五环地区的房价低于三还地区的房价，但外地的房子不可能移到北京来，北京五环的房子也不可能搬到三环来。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小，使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力。房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同。这样，市场中虽然有很多房地产开发公司，即使有一些开发公司规模较小，因为房地产的这种特性，也会使他们具有很大的垄断势力，从而使房地产开发商可以自己定价，而不是由市场来定价。同时垄断价格是边际成本的非递减函数，所以，房地产价格的上升，并不一定就是供求关系的变化导致的，很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制。三、房地产开发商的垄断势力即抬升房地产价格的能力还决定于房地产的需求方面随着我国经济的高速增长，人们对住房的需求也在不断增加。同时，一部分较富裕的人将购买房地产作为一种投资手段，更直接增加了对房地产的需求。由于信息的不对称，地位的不平等，房地产开发商也可以通过各种途径影响人们对房价的预期，从而改变人们对房地产的需求。对房地产需求的增加，降低了房地产的需求弹性，从而提高了房地产开发商的垄断势力，使得房地产开发商可以进一步提高房价。高房价虽然可以抑制对房地产的需求，却加重了普通购房者的负担。第四章、政府对房地产价格进行调控应采取的措施由以上分析可知，房地产的价格问题不能单纯依赖市场机制来调节。诚然，市场经济要求建立和健全各种市场体系，构建起以市场供求为基础的价格形成机制，使得各种商品和要素的价格能够真实地反映资源的稀缺程度和实际的市场供求关系。但西方经济学在论述需求与供给时，有两个重要的假设，一是完全信息的假设；二是完全竞争的假设。只有满足这两个假设条件，由市场机制决定的价格才能真实地反映资源的稀缺程度和实际的市场供求关系。事实上，这两个假设条件在现实经济中是很难得到满足。从前面的论述中我们知道在房地产市场上，这两个假设条件更不可能得到满足。房地产的价格并不反映资源的稀缺程度和实际的市场供求关系，所以用市场调控的方式来影响具有垄断性质的房价，其作用就不会很大。最近一段时间政府对房地产市场的调控就说明了这个问题。一些政府官员认为通过市场化可以使房价通过市场调控而达到平稳，会使资源配置具有经济效率就更是大错特错了。对房地产价格的调控的最好方式就是政府管制。一、政府应对房地产价格应进行管制因为房地产市场的区域性特点，对房地产价格应进行管制的应该是地方政府，而不应是中央政府。由于中国区域经济发展的不平衡性，一些地区房地产市场过热，并不意味其他地区也要进行房地产市场调控。恰恰相反，此时一些地区也许需要大力发展房地产市场。中央政府的调控使得这些地区的发展受到抑制，从而不利于缩小地区差距。同时由于房地产价格的核心是土地价格，而我国的土地交易都是在各地方政府的控制下进行的。地方政府对土地价格的管制比较容易，从而对房地产价格的管制也相对比较容易。地方政府在出售土地时，就可以规定房地产的出售价格。这种房地产的价格可以由土地价格的一个加成比例来决定。比如，政府出售的土地价格是每平方米1000元，如果加成比例定为200%，这时房地产开发商出售的房地产的价格就不能高于每平方米2000元。这种定价方式既可以使房地产开发商获得必要的利润，又剥夺房地产开发商获得土地增值收益的可能性。进而可以防止房地产开发商囤积土地，因为其囤积土地已经无利可图。同时也可以结束房地产开发的暴利时代。最重要的是政府可以很容易地控制房地产的价格。二、对房地产的增值收益实行比例累进税，抑制炒房者或开发商囤积房屋、土地的动机在上述的定价机制上，房地产开发商无法获得土地增值收益，但购房者也不能享受土地增值收益，从而防止有人在上述机制中的投机行为。如果房价涨幅超过一定幅度，那么房地产的增值收益的比例累进税税率就应该达到100％，使炒房者完全替国家做嫁衣裳，这样他也就不再有兴趣炒房了。同时也减轻了由于需求因素对房地产价格形成的压力。三、改革现行的户籍制度安排，提高人员的流动性国家政府用强制性的计划户籍制度安排，剥夺了城乡之间人口流动的选择自由，导致城乡在二元结构状态下的割裂发展。在这种户籍制度之上又必然附着了不同的福利待遇和社会权利，甚至不同的城市的福利待遇和社会权利也不一样，这就必然使得不同的城市对人们的吸引力就不同。造成人们的流动趋势为农村人口流向城市，小城市人口向大城市流动的单向流动。使得部分城市的住房需求大大增加。逐步改变附着在户籍和不同城市上的不同的福利待遇和社会权利，使所有的人口不论其住在何地都有相同的福利待遇和社会权利，就可以改变人口的流动方向，使得人口可以双向流动，减轻城市特别是大城市的住房压力。综上所述，对房地产的价格的控制要采取综合措施，但主要靠政府对房地产价格进行管制。【参考文献】[1]平狄克.鲁宾费尔德：微观经济学[M].中国人民大学出版社，