浅析我国房地产估价行业的发展现状及对策研究

浅析我国房地产估价产业的发展现状及对策研究摘要：我国房地产估价产业是一个既古老又新兴的产业，是房地产业的重要组成部分。近年来，尤其是改革开放以来，我国房地产估价行业伴随着我国经济和房地产业的快速发展逐渐成长起来，在我国经济建设中扮演的角色越来越重要，运用范围也越来越广，无论是房地产买卖、租赁、保险、征用、拆迁补偿、司法诉讼，还是企业的合资、合作、租赁经营、股份制改造、破产清算都需要房地产估价。但是，从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，房地产估价行业的发展不能完全适应房地产市场市场化、信息化、国际化、专业化发展的需要，还存在一些迫切需要解决的问题，需要我们认真研究并提出科学合理的解决方案。本文将从房地产估价的必要性入手，着重分析我国房地产估价行业的现状，阐述现阶段我国房地产估价行业存在的问题，并就这些问题提出相应的对策和建议。关键词：房地产估价业、必要性、房地产估价行业现状、问题、对策（一）房地产估价产业的必要性房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价在我国的必要性主要体现在以下几个方面：（1）房地产有关经济活动的需要伴随着我国房产业的快速发展，目前在一些关于房地产经济活动如国有建设用地使用权转让、房地产转让和租赁、房地产抵押贷款、房地产征收征用补偿、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产税收和保险等中都需要对所涉及的房地产进行科学公正的估价，来进行相关经济行为。也可以这么说，房地产业的发展促进了房地产估价行业的发展，房地产估价行业加速了我国房地产业的发展，它是房地产业必不可少的部分。（2）企业有关经济行为的需要企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资、资产重组、产权转让、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。（3）房地产行政管理的需要在社会主义市场经济中，房地产管理不能仅停留在有多少数量的房地产，更需要搞清这些房地产的价值量，及其增值或贬值情况，这些也同样需要房地产估价。随着房地产业发展的完善化和市场化，房地产估价的重要性日益增加。房地产估价由于自身的独立性、客观性、公正性，越来越为房地产交易双方所接受，保障了房地产市场的正常秩序，在一定程序上也有利于防止房地产泡沫的产生与膨胀。（二）我国房地产估价产业的现状我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期,由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,伴随着我国经济的快速发展,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的应用,服务对象服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。房地产估价行业的蓬勃发展,从客观上要求越来越多的专业人员加入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上,我国从1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度,1992年建立了房地产估价师职业资格制度,1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度。经过多年的发展,目前我国从事房地产的中介机构有6000多家,房地产估价从业人员超过25万人,取得房地产估价师职业资格者超过2万人。与此同时，我国房地产估价行业的发展呈现出市场化、国际化、信息化、专业化、规范化等发展趋势。随着经济全球化席卷我国,越来越多的外资企业及外资评估机构纷纷进入我国,投资的多样化以及投资主体的多元化使我国的房地产估价行业市场扩大,业务领域拓宽。但同时外资评估机构的进入,也带来了先进的管理模式、经营理念和国际化的服务意识和评估技术以及激烈的竞争。（三）我国房地产估价产业存在的问题（1）房地产估价机构发展迅速，参差不齐，规模普遍偏小，缺乏核心竞争力我国房地产业起步晚，但发展速度较快，因此与房地产业有关其他产业也如雨后春笋异军崛起，其中房地产估价行业发展最为显著，目前我国从事房地产的中介机构有6000多家,房地产估价从业人员超过25万人,取得房地产估价师职业资格者超过2万人。在这些机构中，形成规模并具有较高职业技能的机构为数不多，可谓是寥寥可数，大部分还是一些规模不大，资质较低的个人小创办的机构。因此，在面对越来越国际化、信息化、专业化的行业竞争上，缺乏核心竞争力，同时这也严重限制了我国整个行业的发展规模和前景。(2)房地产估价行业立法滞后,相关法律、法规制度不健全我国房地产估价行业发展迅速但起步比较晚,一直处在摸索和借鉴的过程之中,所以在行业立法规范上就难免存在行业法规、制度不健全,缺乏全面完善的职业规范和行为规范,没有做到真正意义上的“有法可循、有法可依”等问题。这种缺乏应有的法律保障的状况,就使得房地产估价师在执业过程中畏手畏脚,不能充分发挥其能动作用,其估价结果也就很难得到社会认可,无法对整个社会、各个行业的有关房地产中介活动起到应有的监督作用。(3)房地产估价人员整体素质不高，行业可信度令人质疑房地产估价行业具有很强的专业性,估价的质量主要取决于估价师的经验和诚信度。一个优秀的估价师不仅需要熟练掌握估价专业知识,而且还要具备建筑、机电、经济、法律、金融、财务、工程管理等多方的知识,此外还要具备一定的执业能力和执业经验,同时还要恪守职业道德,遵循合法、独立、公正、客观原则。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的人才培养、准入及晋级机制,且在法律和法规的健全方面还不完善,缺乏对从业人员严格的约束和考核,就导致许多估价人员对房地产的估价认识不足,并且市场的激烈竞争导致许多从业人员职业道德观念淡薄，从而使整个估价行业的诚信度跌入低谷，从某种程度上客观地制约了房地产估价行业的进一步发展。（4）估价从业人员考核机制不合理，从业人员知识更新落后目前我国估价师考核比较注重理论考查，对学历要求较高，而对相关专业工作经历和从业年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时大多数估价人员一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新入业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。估价师再教育缺乏。从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会发展需求严重脱节。房地产估价师的知识结构的更新跟不上经济发展要求，更何谈掌握国际先进估价理论和知识。（四）我国房地产估价产业的对策研究（1）加强行业规范化、制度化管理实现资源整合，增强品牌意识当前制约我国房地产业发展的主要问题就是整个行业，处于松散无序化状态，机构分散、缺乏品牌意识、行业竞争混乱，为此，国家相关管理部门应该严格估价企业审批力度，倡导行业资源重组，形成规模企业组合，增强品牌意识，提高核心竞争力。众所周知，我国估价行业还处于探索中，因此加强行业规范化、制度化管理尤为重要，国家相关部门应当加强相关制度建设和管理形成科学合理的房地产管理模式和体系，适应国际化的激烈竞争，满足我国经济发展的需要。（2）建立健全房地产估价行业的法律、法规有法可依是房地产估价行业存在和发展的前提和保证，只有有明确的法律支持,才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务,真正实现其服务的职能。加强房地产估价行业的法律建设,有利于明确行业协会、房地产评估机构和房地产估价师的权利、义务和职责,切实落实行业自律守则,规范行业职业道德,对违规的机构和人员及时曝光，尤其要明确各种不规范行为的违规性,严厉查处估价活动中的违法违规典型案例,完善处罚措施,对守信者褒扬,树立行业典型,建立接受社会监督的反馈机制,用法制的手段规范房地产评估市场，做到真正意义上的“有法可循、有法可依”，不断把完善我国房地产估价行业的法律、法规，实现房地产估价行业的制度化和规范化。（3）培养高质量人才,提高房地产估价从业人员的执业水平房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。目前房地产估价行业总体素质偏低、与行业发展面临的新挑战和行业发展提出的新要求之间的衔接不合理。因此,房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等方面进行培训和学习,并与房地产估价师资格认证和注册结合起来,促使房地产估价师不断地充实新知识、新规定、新技术,把估价行业培育成学习型行业。具体来说,要求严格执行房地产评估师资格考试制度,在增量人才选拔上严把入门关。此外还要加大宣传力度,鼓励和培养更多的优秀人才加入到房地产估价师队伍中来。（4）建立健全估价人员考核机制针对当前我国估价从业人员考核机制不健全，考核方式偏向于理论考查的问题，我国相关管理部门应当捡钱相关制度改革和建设，在这一点上可以学习西方一些国家的制度建设将考核机制建立成终生制，并且采取有关再教育的考核方式是我国估价从业人员考核机制适应经济发展的需要，以及将来国际化竞争的需要，从而粗房地产估价行业的科学化发展。（5）加强估价从业人员职业道德建设，建立相应监督机制在房地产评估领域,信息透明度不高，要真实客观地了解房地产价值状况显得有些困难。房地产估价从业人员从专业的角色将房地产价值信息披露给需要者。在评估过程中,估价师充当了公信者的角色，因此，在这个过程中,专业知识固然重要,但更重要的是估价师具备可信任的条件。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营,严格遵守本行业的职业道德标准,严格控制评估报告的质量,不断改进和提高技术水平和服务质量。具体来说就是社会可以在条件允许时积极建立房地产估价师诚信档案,由专门组织负责组织、全面收集和汇总估价师的执业信息,建立信用公布和开放制度、提供网络查询服务，加强网络和群众监督，形成一种合理的监督体制。（五）结语：从目前我国经济和房地产业的发展前景来看，我国房地产估价行业前景还是很令人看好的，尽管我国房地产开发行业还处于探索前进的状态，还存在一些不足，但只要有关管理机构和组织以及广大从业人员携手努力，我国房地产估价行业一定会适应国际化发展及激烈竞争的需要，并且将建立其更加制度化、规范化、信息化、市场化、科学化的健全体系，形成核心竞争力。（六）参考文献：（1）中华人民共和国建设部，《注册房地产估价师管理办法》[Z]．2006年版（2）中国房地产估价与房地产经纪人学会，《房地产估价理论与方法》柴强编著2000年版（3）中国外资《房地产评估产业的发展现状及对策研究》万乃媛编著F2932012年07期（4）大连理工大学出版社《房地产开发与经营》孔凡文、何红编著第二版2008年6月版房地产估价理论与方法结课论文