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四川理工学院成人教育学院毕业设计(论文)课题浅析房地产行业开发成本控制-以自贡TH房地产开发公司为例教学点兴华教学点专业工商企业管理年级2014级姓名江上行导师张李三定稿日期：2014年4月30日四川理工学院成人教育学院毕业设计（论文）任务书学生姓名江上行专业工商企业管理班级2014级设计（论文）题目浅析房地产行业开发成本控制--以自贡市TH房地产开发公司为例接受任务日期2014年1月16日完成任务日期2015年4月30日指导教师（签名）张李三指导教师单位四川理工学院经济与管理学院设计(论文)内容目标l.通过毕业设计实践教学环节，使学生所学基础理论、专业知识和基本技能得到巩固、深化和提高，并有针对性地对学生进行研究方法的系统、全面的训练。2.培养学生综合运用所学理论与方法分析和解决实际问题的能力，得到独立思考、独立工作能力的培养和提高；3.加强学生文献检索、调研、综合分析、报告编写能力、书面及口头表达能力的培养。4.使学生掌握工程设计及论文撰写的程序、方法和技术规范。5.培养学生树立严谨求实的科学态度和勇于探索、团结协作的工作作风。设计(论文)要求1、培养学生树立良好的职业道德和团结协作精神；培养学生实事求是的科学态度和严谨求实的工作作风。；勤于思考，勤于实践，刻苦钻研，勇于创新，充分发挥个人的主动性和创造性，保质保量完成任务书规定的任务。2、要求学生学会文献资料检索和查阅的方法、步骤，学会对文献资料的筛选与应用。3、要求学生根据选定课题的特点拟定调研提纲，独立完成调研任务。4、.在教师指导下，掌握完成一项给定任务的方法、步骤和全过程(文献检索、资料收集、调研、实（试）验、数据采集与处理、结果分析与总结、观点提炼、方案比较、得出结论、编制图表、撰写论文、编写答辩提纲和答辩稿等)。参考资料[1]闫晶.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计.2011.01[2]金渡.房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报.2012.05[3]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业.201210[4]王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].现代商业.2011.11[5]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J].成本会计.2010.10[6]王淑荣.房地产企业目标成本管理研究[J].北京大学硕士论文.2007注：此表由指导教师填写后发给学生，学生按此表要求开展毕业设计（论文）工作。目录1前言................................................................................................................................11.1研究背景.................................................................................................................11.2研究思路..................................................................................................................11.3研究方法..................................................................................................................12房地产开发成本概述及其构成........................................................................................12.1房地产开发成本概述.............................................................................................12.2房地产开发成本构成.............................................................................................23.房地产企业开发成本控制的现状分析............................................................................33.1当前房地产企业开发成本控制现状.....................................................................33.2房地产企业出现的问题.........................................................................................43.3利用自贡市TH房地产公司的损益表进行成本分析..........................................53.4房地产开发过程中的成本控制.............................................................................63.4.1房地产开发过程中的成本控制方法............................................................63.4.2房地产开发过程中成本控制要点................................................................83.4.3开发全过程中个别成本的控制....................................................................94.中国房地产未来成本控制发展模式................................................................................94.1中国当前房地产发展模式....................................................................................104.2美国细分模式........................................................................................................104.3参照美国模式提出中国房地产开发模式............................................................115结束语..............................................................................................................................12参考文献.............................................................................................................................13致谢辞.................................................................................................................................14四川理工学院成人教育学院浅析房地产行业开发成本控制--以自贡市TH房地产开发公司为例摘要房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足，取得良好的经济效益，就必须重视成本控制工作，切实提高成本管理水平随着企业成本总额中不可控制成本的比例增加。本文将从房地产开发企业现状入手，引出其中的问题，并且提出相应解决对策，最后根据美国房地产开发模式，提出符合中国国情的房地产开发模式，从而更好的控制成本。以此实现房地产开发企业各阶段成本管理的动态控制，从而增强房地产开发企业的核心竞争力。关键词：房地产，成本管理，成本控制四川理工学院成人教育学院浅析房地产行业开发成本控制--以自贡市TH房地产开发公司为例第1页共14页1前言1.1研究背景随着我国房地产行业的发展，房地产业经历了一个畸形增长期。不过随着国家的宏观调控对房地产行业的影响，房地产企业发展开始举步维艰，利润增长遇到了前所未有的压力。可是，当前很多房地产企业的成本控制还不完善，成本管理僵化，缺乏科学的管理体系，因此，许多房地产企业跟不上市场的发展变化，特别是在国家政策的打压下，纷纷破产重组。所以，在当前形势下，要想实现企业价值最大化，必须实行有效的成本控制，降低了成本。1.2研究思路本文的体系安排大致遵循着这样一个思路展开：首先，对房地产成本的概念进行初步介绍；然后通过当前房地产成本控制现状，指出其中的问题，对问题进行分析；再根据问题制定相对应的成本控制措施；最后从美国细分模式中，提出符合中国国情房地产开发成本控制，促进房地产业可持续发展。1.3研究方法本文将通过规范研究的方法，并且结合笔者在房地产公司调研时的研究和学习时获得的数据资料，针对当前房地产业发展问题，理论联系实际，实际与理论相结合的方式，探讨中国房地产成本控制的改革发展模式。2房地产开发成本概述及其构成2.1房地产开发成本概述房地产企业开发成本是指开发一定数量的房地产所产生的一切费用，把这些费用按成本项目进行归集和分配，并最终计算出开发项目的单位建筑面积成本和总成本的过程。房地产开发的成本控制是有效控制的所有投资项目，是房地产开发项目管理的一个重要组成部分，它是投资预算，估算，合同，合同执行管理，从宏观到微观，从广泛和详细的过程。无论是在投资决策阶段规划和设计阶段，四川理工学院成人教育学院浅析房地产行业开发成本控制--以自贡市TH房地产开发公司为例第2页共14页方案设计阶段，施工阶段招标，施工阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时可以纠正偏差，以确保开发项目的顺利实施，力求在开发项目时使用人力，物力和财力，获得了良好的经济效益，社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业实现利润最大化[1]。2.2房地产开发成本构成（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%。（2）土地征收及拆迁安置补偿费①土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。②房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。（3）前期工程费①项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建